Investing.com - قبل ساعات قليلة من صدور قرار الفائدة الأمريكي المنتظر، جاءت بيانات مبيعات المنازل في أمريكا مخالفة للتوقعات، لتسجل انخفاضات متتالية، حيث تشير البيانات إلى ركود اقتصادي بشكل عام وعقاري بشكل خاص.
تشير البيانات أيضًا إلى فقدان المشترين الثقة في اقتصادهم، خاصة في ظل ارتفاع معدلات الرهن العقاري لأول مرة منذ 2008، الأمر الذي يجعل أزمة 2008 تلوح في الأفق وينذر بفقاعة عقارية كبرى.
مبيعات المنازل الأمريكية
سجلت مبيعات المنازل في أمريكا 4.8 مليون منزل في أغسطس، منخفضة عن الشهر السابق حينما سجلت 4.82 مليون منزل في يوليو.
يراقب تجار العملة بيانات المنازل عن كثب، حيث إنه يعتبر أول مؤشر يتم نشره في الشهر عن الطلب في القطاع العقاري. كما أن بيع المنزل يعني حصول الوكالات العقارية على عمولات، وغالبًا ما يشتري مُلَّاك المنازل سلعا جديدة لمنازلهم مثل الأدوات والأثاث بعد فترة قصيرة من شرائهم لمنزل. للاتجاه الهبوطي لهذا التقرير تأثير سلبي على اقتصاد البلاد حيث أن زيادة مشتريات المنازل من المستهلكين تعني أنهم في حالة من الثقة والتفاؤل في وضعهم المالي.
الرهن العقاري الأعلى منذ 2008
قفز معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة إلى 6.25٪ الأسبوع الماضي، وهو التقدم الخامس على التوالي والأعلى منذ أكتوبر 2008، مما يوضح تحديًا متزايدًا لسوق الإسكان.
وأظهرت أرقام جمعية المصرفيين للرهن العقاري، اليوم الأربعاء، أن المعدل ارتفع بنحو ربع نقطة مئوية، وهو أكبر معدل منذ منتصف يونيو.
كما زادت الرهون العقارية القابلة للتعديل، حيث قفز متوسط الرهن العقاري لمدة خمس سنوات 31 نقطة أساس إلى 5.14٪. في الوقت الذي يرفع صانعو السياسة الفيدرالية في وقت لاحق من اليوم معدلات الفائدة بمقدار 75 نقطة أساس للاجتماع الثالث على التوالي.
ركود السوق العقاري
أدى الارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري هذا العام إلى ركود سوق الإسكان في الولايات المتحدة، مما أدى إلى انخفاض المبيعات والضغط على أسعار المساكن.
وفي الأسبوع الماضي، أظهرت بيانات فريدي ماك، التي صدرت يوم الخميس، أن متوسط القرض لمدة 30 عامًا تجاوز عتبة 6٪ لأول مرة منذ عام 2008، الأمر الذي يهدد بركود طويل الأجل للسوق العقاري الأمريكي، ويجعل أزمة 2008 العقارية تلوح في الأفق.
وفي الوقت نفسه انخفضت طلبات شراء المنازل بنسبة 30٪ تقريبًا عن العام الماضي، بينما تراجعت إعادة التمويل بنسبة 83٪ تقريبًا.
أكبر من 2005
بلغ نمو أسعار المنازل في عام 2021 ما يقرب من 14٪ وهو أعلى من نمو أسعار المنازل في ذروة عام 2005، حيث كانت أكبر فقاعة في عام 2005 (أريزونا) أكبر من أكبر فقاعة اليوم (أيداهو).
ففي عام 2021، حققت 38 ولاية نموًا في أسعار المنازل أكبر 10٪ مقارنة بـ 26 ولاية في عام 2005. لذا فإن نمو أسعار المنازل الوطنية اليوم أكثر تطرفًا مما كان عليه في عامي 2005 و 2006، وبالتالي هل تشتد أزمة الركود وتتفاقم فيما بعد لتتسبب في فقاعة عقارية تنهار بالاقتصاد؟ لا نعلم حتى الآن.
كانت الفقاعات المركزة في عام 2005 أكبر، لكنها اليوم واسعة النطاق، هل هذا يعني أنها ستكون أسوأ من كارثة 2008؟
حجم المبيعات ينهار تمامًا اليوم ولا توجد علامات على تباطؤ وتيرة الانخفاض، وانخفض حجم مبيعات المنازل الجديدة بنسبة 51٪ منذ أغسطس 2020.
تجدر الإشارة إلى أنه في عام 2008 انخفضت المبيعات بنسبة 70٪ بعد بدء الركود وبعد العديد من الأحداث الائتمانية. لقد انخفضنا بنسبة 51٪ حتى الآن مع عدم فقدان الوظائف وعدم وجود أحداث ائتمانية، وبالتالي فالمؤشرات أسوأ من ذي قبل.
فقاعة اليوم
تدور فقاعة اليوم حول نمو السيولة القياسي الذي تم توجيهه إلى الأصول المالية مقابل القروض. فعندما بدأت المؤسسات الكبيرة في الوصول إلى سوق منزل الأسرة الواحدة، أصبح الإسكان مجرد أصل مالي آخر ومتلقيًا سهلاً لهذه السيولة الزائدة التي ظلت تاريخياً محاصرة في سوق الأسهم.
لم ينكمش نمو الأموال الحقيقي أو يتباطأ أبدًا إلى أقل من 0٪ عندما ظهرت فقاعة الإسكان لعام 2006، وليس حتى منتصف عام 2008. ولكن اليوم، تنخفض السيولة بشكل حاد حيث يسحب بنك الاحتياطي الفيدرالي الأموال من النظام لتصحيح مشكلة التضخم المستمرة.
بدأت أزمة عام 2008 كمشكلة إسكان، لكنها تحولت إلى أزمة مصرفية. واليوم، لدينا بيانات إسكان، وفقًا لمعظم المقاييس، في طريقها لتكون مماثلة لعام 2008. حيث نجد أن لدينا مشكلة ديون أكبر في الحكومة الفيدرالية، وتتركز ديون الأسرة فيما نسميه ديون المستهلكين، وخاصة قروض الطلاب وقروض السيارات، وليس الكثير من ديون الرهن العقاري.
الفيدرالي وتهدئة الأسعار.. ولكن السوق نحو الركود
أدى ارتفاع أسعار المساكن وارتفاع معدلات الرهن العقاري هذا العام إلى دفع ملكية المنازل بعيدًا عن متناول العديد من المشترين المحتملين. كان التراجع سريعًا وشديدًا، مع مجموعة من الإجراءات التي تشير إلى ضعف المبيعات ونشاط البناء، الأمر الذي ينذر بركود السوق.
وأدت جهود مجلس الاحتياطي الفيدرالي لخفض التضخم إلى زيادة معدلات الرهن العقاري، الأمر الذي ألقى بظلاله على سوق الإسكان وجعل السوق يتراجع رويدًا رويدًا.
وبما أن معدلات الرهن العقاري سجلت أعلى مستوياتها منذ عام 2008، أدى ذلك إلى تفاقم تحديات القدرة على تحمل التكاليف بالإضافة إلى ارتفاع أسعار المساكن. في حين أنه من المتوقع أن يؤدي ارتفاع المعدلات إلى جعل تكاليف الاقتراض أكثر تكلفة، إلا أن ذلك قد يخفف الطلب على المنازل وربما يخفف من ضغوط الأسعار.
وهذا ما توقعه رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول، الذي أخبر الكونجرس في وقت سابق، أن سوق الإسكان يتباطأ ويمكن أن تتساقط أسعار المساكن بسرعة إلى حد ما. حيث يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة لتهدئة الطلب على نطاق واسع في الاقتصاد، بما في ذلك الإسكان، لترويض التضخم المرتفع منذ عقود.