“اتش سي ” تتوقع المزيد من التحديات الفترة القادمة أمام القطاع العقاري

“اتش سى” تخفض السعر المستهدف لسهم شركة “مدينة نصر للاسكان والتعمير (CA:MNHD)” إلى 7.05 جنيه وتوصى بزيادة الوزن

أصدرت “اتش سى” لتداول الأوراق المالية تحديثها عن القطاع العقاري، مؤكدة استمرار القطاع مواجهة صعوبات عدة بسبب فيروس كورونا.

قالت مريم السعدني محلل القطاع العقاري بشركة اتش سى لتداول الأوراق المالية، إن انتشار فيروس كورونا أدى إلى تفاقم صعوبة الظروف التى يمر بها القطاع العقاري، مما أثر على معدل تسليم الوحدات والمبيعات الأولية، كما أثر على ضعف قدرة القوى الشرائية على مبيعات القطاع العقاري في عام 2019، مما أدى إلى نمو المبيعات الأولية بنسبة 7% فقط على أساس سنوى.

وأضافت، أن هذا أدى إلى تفاقم وضع المبيعات ومعدل تسليم الوحدات، لافتة إلى أن شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير استثناء، خاصةً أنها كانت تواجه منافسة شرسة في شرق القاهرة، بالإضافة إلى التأخر في تسليم وحداتها.

وأشارت، أنه على الرغم من قوة ميزانيتها العامة نسبيًا، حيث بلغت نسبة صافي الدين إلى حقوق الملكية 0.39 مرة في الربع الثاني من عام 2020، إلا أن الشركة كانت تواجه بعض النقص في السيولة، بسبب احتياجها للإنفاق على البنية التحتية بشكل رئيسي في مشروع سراي (Sarai)، فضلاً عن خطط السداد المريحة التي قدمتها إلى السوق خلال إطلاق مشروع سراي (Sarai) في أواخر عام 2016.

وأوضحت السعدنى، أنه لحل هذه المشكلة، قررت الشركة طرح مخزون بخصومات نقدية تصل إلى 50% لمخزون قيمته 500 مليون جنيه بغرض إعطاء الأولوية للتدفقات النقدية على حساب الربحية، وكذلك اللجوء إلى القروض من خلال توقيع قرض مشترك بقيمة 2.19 مليار جنيه مع مجموعة من البنوك، لافتة إلى أن الإدارة تتوقع سحب حوالي 1.40 – 1.50 مليار جنيه من التسهيلات خلال 2020.

فضلاً عن التركيز على بيع قطع أراضى تجارية بطريقة استثنائية، والتوجه إلى طرح مشروع ( Sarai Mansions) بقيمة قدرها حوالي مليار جنيه، إذ يُعد بيع أراضي سكنية للأفراد، مما يقدم منتجًا مختلفًا لمحفظة الشركة، وقامت بتأخير موعد التسليم وحداتها حاليًا إلى 4 سنوات من 3 سنوات سابقًا لاستيعاب تأخر تسليم وحداتها.

وعملت الشركة على زيادة حجم أرصدة حجز العملاء بشكل مطرد، والتي نمت بمعدل نمو سنوي مركب للـ 3 سنوات الماضية بنسبة 28%، لتبلغ 8.53 مليار جنيه في الربع الثاني من عام 2020، ومن المتوقع أن يكون عام 2020 عامًا قويًا بالنسبة لتسليم وحدات الشركة، حيث كانت تستهدف تسليم حوالي 2500 وحدة، أي 14.1 ضعف عدد الوحدات المسلمة العام السابق، لافتة إلى أنه مع الآثار الاقتصادية لفيروس كورونا لا ترجح أن تكون قادرة على تحقيق الهدف، مما يؤثر بشكل أكبر على وتيرة دورة التنفيذ.

وتوقعت السعدنى، أن تحقق الشركة إجمالي مبيعات أولية قدرها 14.6 مليار جنيه خلال الفترة من 2020 – 2022 بمعدل نمو سنوي مركب للـ 3 سنوات القادمة بنسبة 3% تقريبًا، مرجحة أن يصل التحصيلإلى 21.8 مليار جنيه خلال الفترة 2020-2030.

ورجحت، أن تقوم الشركة بإنفاق استثماري بقيمة 9.22 مليار جنيه خلال الفترة 2020-2025، مع الأخذ في الاعتبار المراحل التي تم إطلاقها من تاج سيتي (Taj City) (بما في ذلك تاج سلطان، تي زون، شاليا، ليك بارك ستوديوز، وكوبالت) وسراي (Sarai) بما في ذلك Taval وCroons Condos وS2 وCavana Lakes، مع استبعاد المبيعات المستقبلية لمشروع مدينة نصر لمشترك مع شركة بالم هيلز للتعمير (CA:PHDC) كابيتال جاردنز.

وأشارت السعدنى، إلى ترجيحاتها بالحفاظ على دفعات حجز العملاء للشركة عند مستوياتها الحالية لأنها تقوم يتسليم S1 في سراي (Sarai) التي طرحتها في الربع الرابع من 2016، لافتة إلى انها قامت بتمديد فترة التحصيل عبر محفظة مشاريع الشركة لتتضمن سياسة تسهيلات الدفع التي تنتهجها الشركة في مبيعاتها حيث أن خطة 7 و8 سنوات هي الأكثر انتشارًا حاليًا.

ولفتت، إلى استبعاد مشروع حدائق نصر من توقعاتنا ونقيم مخزون المشروع بقيمته الدفترية، على الرغم من توقعاتنا بالتأخر في تسليم الشركة لوحداتها، فإننا نتوقع أن تبلغ إيرادات الشركة 2020-2025 مبلغ 19.7 مليار جنيه، بمتوسط إجمالي ربح يبلغ 10.1 مليار جنيه، أي بهامش ربح يقدر بـ 51%.

وتوقعت، أن يكون لعروض الخصم النقدي للشركة تأثير ضئيل على متوسط فترة تحصيل محفظة العملاء وأوراق القبض وعلى هوامش ربحها، حيث أن قيمة الوحدات المباعة بخصم نقدي حوالي 500 مليون جنيه، أي 5% من رصيد محفظة العملاء وأوراق القبض.

وخفضت السعدنى، السعر المستهدف لسهم الشركة بنسبة 44% ليصل إلى 7.05 جنيه للسهم، مع الإبقاء على توصيتها بزيادة الوزن النسبي لسهم الشركة، لافتة إلى انها اعتمدت على منهجية خصم التدفقات النقدية (DCF) في تقييمنا لمشاريع الشركة العقارية وهما، تاج سيتي وسراي (Sarai)، ونقيم مخزون الأراضي غير المطوَّرة للشركة من خلال احتساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المحتملة من تطوير هذه الأرض في المستقبل، وباستخدام المخطط الرئيسي لكل قطعة أرض.

مع استثناء المبيعات المستقبلية من كابيتال جاردنز من تقييمنا بسبب عدم وجود رؤية واضحة حول عمليات الإطلاق المستقبلية وبطء وتيرة المبيعات، مع مراعاة فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع. بلغ المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال المتغير للـ 5 سنوات نسبة 16.6%.

وتضمن السعر المستهدف في تقديرات البحوث على 27% جاءت من خصم التدفقات النقدية (DCF) و73% من تقييم الأرض، مع احتساب قيمة خصم التدفقات النقدية (DCF) عند 2.90 جنيه للسهم، وقيمة الأرض غير المطورة عند 5.14 جنيه للسهم، بينما يخصم مركز الدين الصافي المقدر بـ 1.42 مليار جنيه مصري ما قيمته 0.99 جنيه للسهم وينتج عنه السعر المستهدف 7.05 جنيه للسهم.

ويضع السعر المستهدف لدينا الشركة عند مضاعف صافي الأصول قيمته 0.35، أي عائدًا محتملاً بنسبة 107% تقريباً على سعر إغلاق السهم في 25 أغسطس البالغ 3.41 جنيه للسهم، مما يقودنا إلى الحفاظ على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي.

ويقدر السهم الذى يتم تداوله عند مضاعف صافي الأصول متوقع لعام 2020 قيمته 0.17، وهو أقل من متوسط الشركات النظيرة في القطاع البالغ 0.28، وفقًا لأرقامنا، يحتسب السوق 406 جنيهات للمتر مربع للأراضي غير المطورة للشركة مقارنةً بتقييمنا البالغ 1395 جنيهًا للمتر المربع أى أقل بنسبة 33% من القيمة المقدرة لدينا سابقاً والبالغة 2076 جنيهاً للمتر المربع، وتمثل خصماً بنسبة 71% تقريباً على أسعار السوق.