من يوسف سابا وليزا بارينجتون
دبي (رويترز) - هل تود العمل من فيلا بمسبح تدفئه أشعة الشمس طوال العام؟
شهدت عقارات دبي الفاخرة إقبالا في الأشهر القليلة الماضية من مشترين يستغلون انخفاض الأسعار إلى أدنى مستوياتها خلال عشر سنوات، فضلا عن التمويل السهل واقتصاد مفتوح رغم الجائحة.
قفزت مبيعات الفيلات الفاخرة والشقق المطلة على البحر والمنازل العائلية القائمة، لتنشط مجددا سوق عقارية عانت انخفاضا حادا في للنشاط في ذروة الوباء، سبقه تراجع على مدى خمس سنوات. لكن مع استمرار انخفاض الإيجارات وتخمة المعروض، فإن طريق التعافي سيكون طويلا لأحد محركات الاقتصاد الرئيسية للإمارة.
تضرر اقتصاد دبي - المعتمد على التجارة والسياحة وعلى سمعتها الدولية كمركز إقليمي لخدمات الأعمال - تضررا شديدا من جائحة كوفيد-19 العام الماضي بعد أن قلصت الشركات الوظائف. وغادر العديد من العاملين الأجانب الداعمين للطلب في قطاع العقارات الذي ساهم بنسبة 7.2 بالمئة من الناتج المحلي الإجمالي في 2019.
غير أن نشاط السوق انتعش في الأشهر الستة الأخيرة، بعد رفع الإغلاقات وحظر التجول، حسبما يقوله سماسرة عقاريون، مما ساعد على استقرار أسعار الفيلات العائلية والعقارات الراقية على الشواطئ وحول ملاعب الجولف.
يقول السمسار العقاري ماثيو باتي، الذي تتعامل وكالته (نيست) بشكل أساسي في الفيلات الفاخرة، إن النشاط ازدهر خلال الأشهر القليلة الماضية بعد أن انتهز المواطنون والمقيمون والزوار الأجانب الفرصة للشراء.
وقال "كان لدينا بعض الأصول التي تدنت أسعارها بعد إغلاق كوفيد-19. الآن أقول إننا عدنا إلى أسعار أوائل 2020 و2019".
وفي حين أعادت الكثير من دول العالم فرض قيود مكافحة فيروس كورونا خلال موسم السياحة الشتوية الحالي، رحبت دبي بالزوار وبدأت دولة الإمارات واحدة من أسرع حملات التطعيم في العالم.
وقال باتي "كان لدينا تدفق هائل من السائحين... جاء كثيرون إلى دبي... أحدث اثنين أو ثلاثة من عملائنا يتعاملون مع عقارات تزيد قيمتها على 15 مليون درهم (4.08 مليون دولار). لديهم عقارات في نيويورك ولندن ويتجهون الآن إلى دبي".
لكن رغم استقرار أسعار الفيلات الراقية، استمرت تراجع أسعار الشقق عموما في الإمارة في فبراير شباط، وفقا لمؤشر أسعار من (فاليو (PA:VLOF) سترات).
ولا تتوقع سابنا جاجتياني محللة الائتمان لدى ستاندر أند بورز أن تعود سوق العقارات في دبي إلى مستويات ما قبل الوباء حتى وقت ما من العام المقبل.
وقالت "الأسعار أقل بين 40 و50 بالمئة عن الذروة الأخيرة (في 2014)... لذا نعتقد أن تعافي الأسعار إلى مستويات مماثلة سيكون بطيئا وطويلا".
وأضافت أن الإيجارات في نهاية 2020 كانت أقل بين خمسة وعشرة بالمئة من أدنى مستوى للسوق المسجل قبل نحو عشر سنوات.
وقال كريستوفر باين، كبير الاقتصاديين في بيننسولا ريل استيت، وهي شركة استثمار وبحوث مقرها الإمارات، إنه حتى قبل الجائحة كان المنحنى الاقتصادي طويل الأجل في الإمارات بطيئا منذ انهيار أسعار النفط في 2014 و2015.
وتابع "أسعار النفط المنخفضة تؤثر أيضا على أعداد السكان؛ عليك خفض التكاليف، وتسريح الناس يجعلهم يغادرون البلاد".
حمى الفيلات
قالت لينيت عباد من مجموعة بروبرتي فايندر، وهي بوابة بحث عن العقارات، إن الأسعار المنخفضة وشروط الرهن العقاري الميسرة والرغبة في المزيد من العقارات الرحبة مع انتشار العمل من المنزل بسبب الوباء، دفعت مبيعات السوق الثانوية في دبي إلى مستويات قياسية في كل شهر منذ سبتمبر أيلول.
تنطوي هيمنة المعاملات الثانوية على تحول أساسي في سوق دبي. كان البيع على الخارطة هو المهيمن من قبل، لكن العديد من المطورين أبطأوا المشاريع الجديدة أو أوقفوها العام الماضي. وقالت مصادر لرويترز في أبريل نيسان الماضي إن ذلك شمل خور دبي، وهو مشروع شقق فاخرة ذات واجهات بحرية يعود إلى إعمار العقارية (DU:EMAR) ومصمم لاستيعاب 200 ألف شخص.
وبحسب المحللين، فإن استضافة دبي لمعرض إكسبو 2020 العالمي، المقرر عقده في أكتوبر تشرين الأول بعد تأجيله بسبب الجائحة، بالإضافة إلى سلسلة الإجراءات الأحدث لتخفيف قواعد التأشيرات طويلة الأجل والحصول على الجنسية، ستعزز معنويات السوق على المدى المتوسط والطويل. ويقولون إن تطبيع علاقات الإمارات مع إسرائيل في الآونة الأخيرة وتحسن علاقاتها مع قطر من الإيجابيات التي يمكن أن تعزز الاستثمار في دبي وسوق العقارات فيها.
لكن على الرغم من التفاؤل إزاء زيادة الطلب على قطاعات معينة من السوق، فإن فائض المعروض مازال مشكلة كبيرة.
فعلى مدى سنوات، تجاوز المعروض من المنازل والشقق الجديدة الطلب في سوق معظم سكانها من الأجانب.
وقالت أستيكو للخدمات العقارية في تقرير "من المرجح أن يتفاقم اختلال العرض والطلب خلال 2021. سينتج هذا عن ارتفاع مستويات العرض، لاسيما على مدى 12 إلى 18 شهرا مقبلة، وتقلص الطلب بشكل متزايد ومواجهة الشركات والموظفين لمشكلات تقليص الوظائف وإعادة المسرحين في نهاية المطاف إلى أوطانهم".
وثمة تفاوت في توقعات المعروض الجديد للعام 2021. وتتوقع شركة الاستشارات العقارية نايت فرانك "مستويات تاريخية" من المعروض الجديد هذا العام عند حوالي 83 ألف وحدة سكنية في دبي، ارتفاعا من 35 ألفا و808 العام الماضي، بينما تتوقع أستيكو حوالي 41 ألفا و500 هذا العام، ارتفاعا من تقديراتها البالغة حوالي 34 ألفا و50 وحدة في 2020.
وقالت جاجتياني "ستبدو بعض مؤشرات السوق أفضل في 2021... (مثل) النمو في الشراء من خلال الرهن العقاري في دبي، وما إلى ذلك... لكن هل سيؤدي ذلك إلى التعافي؟ ربما ليس في حد ذاته. نعتقد أن العامل الرئيسي الذي قد يؤدي إلى التعافي هو خفض المعروض".
إمكانية البقاء
أضر تقليص المشاريع الجديدة كثيرا بأرباح المطورين. وأعلنت إعمار، أكبر شركة تطوير عقاري مدرجة في دبي، انخفاضا بنسبة 58 بالمئة في صافي أرباحها العام الماضي، في حين مُنيت منافستها داماك العقارية بخسارة صافية قدرها 1.04 مليار درهم (283.16 مليون دولار).
وقالت جاجتياني "هناك ضغوط متعددة على المطورين، بشكل أساسي فيما يتعلق بإدارة السيولة والتدفقات النقدية مع التسليم في الموعد. وفضلا عن ذلك، ربما لا تكون المبيعات المسبقة مشجعة للغاية في 2021 وستشهد في الغالب انخفاضا في الأرباح وزيادة الاستدانة".
اجتاحت موجة من عمليات إعادة الهيكلة القطاع وأفلس بعض المطورين في السنوات التي أعقبت الأزمة المالية للعام 2008.
وثمة دلائل على المزيد من عمليات إعادة الهيكلة والدمج، ومنها تخطيط إعمار للاندماج مع شركتها التابعة إعمار مولز (DU:EMAA) وإلغاء إدراجها، وكذلك ضم مراس القابضة المملوكة لحكومة دبي إلى دبي القابضة، الذراع الاستثمارية لحاكم دبي.
ومن المرجح أن يتمكن اللاعبون الكبار ممن لهم صلات بالإمارة أو بالأسرة الحاكمة من اجتياز العاصفة من خلال الحصول على الأراضي بأسعار رخيصة وفي مواقع متميزة.
وقال محمد حيدر من أرقام كابيتال "المطورون أصحاب الميزانيات القوية سيكون لديهم فرص أكبر للبقاء من أصحاب الميزانيات الصغيرة إذ أن حصص السوق ستذهب إلى المطورين الذين يقدمون خطط سداد أكثر مرونة. من الصعب على صغار المطورين معالجة المخاوف المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف."
(الدولار = 3.6728 درهم إماراتي)
(إعداد محمد فرج للنشرة العربية; تحرير أحمد إلهامي)