حسين عبدربه يكتب: أفكار «بدوى» لتنظيم السوق العقارية في مصر

ونحن نعد هذا الإصدار العقارى الخاص بمعرض «سيتى سكيب»، وهو أول حدث عقارى بعد وفاة زميلنا العزيز بدوى شلبى، فإننا نشعر بوجوده معنا، منذ أن بدأنا الإعداد لهذا الإصدار سواء من خلال الاجتماعات التى كنا نشعر بأنه جالس بيننا، ويفكر معنا فى موضوعات الإصدار، فعادته كان جاهزاً بالأفكار؛ لأنه كان متفاعلاً مع السوق العقارى ومطوريه وكل العاملين فيه.. فتكونت لديه رؤية متكاملة عن السوق العقارى وكل محدداته ومشاكله.. بل كانت له طروحات لتنظيم وتطوير العمل فى السوق العقارى كان يطرحها فى حواراته ومناقشاته مع مسئولى الشركات بالقطاع، ومن خلال الندوات التى نظمتها «البورصة» والتى كانت تلقى إقبالاً كبيراً على الحوار من العاملين فى القطاع العقارى.

وفى هذا العدد الخاص أردنا ألا يغيب «بدوى» عن المشاركة فى هذا الحدث العقارى المهم.. ونعرض بعض أفكاره لتنظيم السوق العقارى من خلال «بوست» على صفحته الشخصية على «فيس بوك» والتى كانت منتدى صحفياً عقارياً يتابعه الكثيرون.

يقول «بدوى»:السوق العقارى فى مصر مختلف تماماً عن أى سوق آخر فى كل شىء، المنتج، وحركة العرض والطلب، وطبيعة المنافسة سواء بين شركات التطوير العقارى، وشركات التسويق العقارى، الكل شغال فى سوق «هو سوق إيه بالظبط» ده اللى ممكن نتعرف عليه فى السطور التالية.

أولاً غير مسموح بأنك تقارن بين العقارات فى مصر وأى دولة تانية مهما كانت هناك صفات مشتركة، وده الغريب عندنا شويتين تلاتة، يعنى أى سوق عقارات فى العالم أى يتعامل فيه على العقار بيكون وفقاً لضوابط وإجراءات تحفظ حقوق العميل والمطور والمسوق والدولة؛ لأنه منظومة والنماذج كثيرة جداً سواء فى الدول المحيطة أو أوروبا أو حتى دول آسيا اللى العقار فيها بمثابة ثروة حقيقية مش مجرد شعارات وكلام جميل وخلاص ومشروعات بتكون على الخريطة أو أوف بلان حاجة وفى التنفيذ حاجة تانية خالص حتى التسليمات… الوضع فى مصر مختلف تماماً وده محتاج شغل مش مجرد رص كلام ولا تصريحات من المطور أو المسوق.

– فيه قواعد عامة الكل بيطالب بيها عشان تنظم السوق الكبير ده لكن بطء الإجراءات والتنفيذ أفقد العاملين فى القطاع ده الأمل والكل بيجتهد.. الشركات منها إللى عاوز يطبق إستراتيجية جديدة ويشتغل على نفسه عشان يعرف يدخل المنافسة وشركات أخرى دخلت السوق فى «غفلة» وهتخرج فى «زفة»… وبعيد عن دول ودول فيه شركات نجحت وبتنجح تعمل شكل للسوق العقارى ودول مش عددهم كبير… إغراء البيع والتنويع وجذب عملاء جدد وعدم الاكتفاء بالعميل التقليدى بقى الشغل الشاغل للمطور العقارى وده الدور الحقيقى لشركات التسويق العقارى اللى بتشتغل باحترافية وظهر ده كويس فى مشروعات العاصمة يعنى «فيه عملاء جدد كتير من المحافظات لكن هل الشركات هتكمل» ده تحدى جديد ومحتاج مطور مش مقاول ولا شركة معاها «قرشين» واشترت بيهم أرض وقالت إنها مطور.

– الدولة مطالبة إنها تحدد شكل ونوع المنافسة بين الشركات العقارية وتنظيم القطاع يعنى زيادة عدد شركات الاستثمار العقارى ظاهرة صحية وانعكاس إن العقار فى مصر استثمار مهم يمكن زيادة مساهمته فى الناتج المحلى الإجمالى للدولة لكن إزاى؟ القواعد بسيطة ومهمة تنظيم السوق من خلال اتحاد (SE:7020) مطورين يكون بإشراف الدولة ووجود قانون بجد يحمى الصناعة دى وتصنيف الشركات «الكلام ده إتهرس 1000 مرة» لكن السوق محتاجة مش محتاج تصريحات يعنى لو دخل السوق 600 شركة استثمار عقارى فى 2016 و2017 و2018 و2019 و2020 و2021 ده معناه إن القطاع فيه رواج حتى لو الشركات دى «تخارج أو تعثر» منها 200 شركة ولو ضيفنا ده على الشركات الموجودة فإحنا كده سوق كبير جداً بيقابله رواج فى قطاعات تانية مرتبطة بالصناعة دى وده كله محتاج تنظيم.

– وبحسب بدوى؛ القاعدة المهمة التانية تنظيم الطروحات وده كمان «إتهرس مليون مرة» منافسة الدولة للقطاع الخاص ميزة وعيب فى نفس الوقت يعنى الدولة بتحمى المواطن من جشع بعض الشركات وخصوصاً الفئات المتوسطة وده إللى تقريباً الكل مستهدفها حالياً وده ميزة.. لكن العيب إنه يكون الطروحات بلا ضوابط يعنى مش لمجرد الطرح وتغريق السوق وبالتالى جزء كبير من الشركات العقارية إللى شغالة على هذه الشريحة بتتأثر كتير وبالتالى باقى المنظومة بينعكس عليه التأثير ده.

– بخلاف القاعدتين دول فيه مجموعة قواعد برضه مهمة منها إللى اتهرس ومنها الجديد بحكم تغير وضع السوق فى زمن «كورونا» هنقولها فى بوست لاحق.

– شركات التسويق العقارى وده محتاج كام بوست تفصيلى لوحده عشان فيه كلام كتير لازم يتقال لأنه فى تقديرى لا يقل أهمية عن المطور العقارى أو باقى الصناعات المرتبطة وده هنتكلم عليه باستفاضة فى بوستات لاحقة.

– الخلاصة السوق العقارى فى مصر أقوى وأكبر من أى سوق فى المنطقة ولأسباب كتيرة جداً ولكن ينقصه حاجات أكتر وده اللى مخلى السوق أشبه بـ«السويقة» رغم إنه لو اتنظم هيفوق أسواق إقليمية وعالمية مش مبالغة ولا يحزنون لكن فكر سيادتك فى كم المشروعات والطروحات ورغم تداعيات الأزمات الطلب فى نمو ومتقوليش الشركات «بتنش دبان» لأنه مفيش شركة هتفضل شغالة وهى بتخسر ومفيش شركات تسويق عقارى هتزيد والسوق مفيش فيه بيع وللحديث بقية. #أسف_للإطالة