تتزايد التوقعات بتعرض الشركات العقارية لمزيد من الضغط، بسبب مخاوف ارتفاع معدلات التضخم في جميع أنحاء العالم والتي تلوح في الأفق.
وكشفت أحدث بيانات رسمية، إلى وصول معدل التضخم الأساسى فى مصر إلى نحو 5.8% على أساس سنوي في نوفمبر، من 5.2% في أكتوبر السابق عليه.
فيما أشارت مراكز البحوث إلى أن المخاوف بشأن ارتفاع التضخم فى مصر خلال الأشهر المقبلة لا تزال قائمة، على الرغم من زيادة التضخم فى مصر بوتيرة أبطأ من التضخم فى الولايات المتحدة وغيرها من الأسواق الناشئة.
ورجحت بحوث الأهلي فاروس، أن تظل العقارات في مصر مخزنا للقيمة، وأداة استثمارية لها ريادة لا سيما في ضوء التضخم المرتفع والمتوقع استمراره العام المقبل، إلا أن شهادات الإيداع بالبنوك لا تزال أداة استثمارية منافسة خلال 2022، مع ارتفاع العوائد التى تقدمها.
وتوقع تقرير بحثى لـ”الأهلى فاروس” حصلت “البورصة” على نسخة منه، أن تتسبب زيادة التكاليف فى زيادة أسعار البيع، بينما تستقر أحجام المبيعات عند الحجم نفسه، نظراً لارتفاع تكاليف المواد الخام، ومن المتوقع أن تزداد تكاليف البناء والبنية التحتية بنسبة 15% في عام 2022، لتزيد أسعار البيع بواقع 10%.
كما أكد التقرير إمكانية زيادة مبيعات الوحدات الجاهزة، وخاصة في ضوء مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل الذي يغطي حاليا وحدات تصل أسعارها إلى 2.5 مليون جنيه، على أن يتم ثبات معدل إلغاء المبيعات.
وحددت “الأهلي فاروس” القيمة العادلة لسهم مجموعة طلعت مصطفي عند 16.66 جنيه، مقارنة بسعر سوقي عند 7.66 جنيه، كما حددت السعر المستهدف لسهم مجموعة عامر القابضة (CA:AMER) عند 1.28 جنيه، مقابل سعر سوقي عند 0.92 جنيه، وحددت القيمة العادلة لسهم مجموعة بورتو القابضة (CA:PORT) عند 0.69 جنيه، مقارنة بسعر سوقي عند 0.54 جنيه.
ورجحت أن يكون السعر المستهدف لسهم أوراسكوم (CA:OIH) للتنمية القابضة عند 10.77 جنيه، مقارنة بسعر سوقي 5.63 جنيه، وحددت القيمة العادلة لسهم سوديك (CA:OCDI) عند 20.02 جنيه مقابل سعره بالسوق عند 19.30 جنيه.
وحددت البحوث القيمة العادلة لسهم بالم هيلز عند 3.33 جنيه مقابل سعر سوقي بقيمة 1.78 جنيه، كما حددت القيمة العادلة لسهم مدينة نصر للإسكان والتعمير عند 4.44 جنيه، مقابل سعر سوقي عند 2.30 جنيه للسهم.
وجاءت القيمة العادلة لسهم مصر الجديدة للاسكان عند 7.67 جنيه مقارنة بسعر سوقي عند 4.20 جنيه، وحددت القيمة العادلة لسهم المصرية للمنتجعات السياحية (CA:EGTS) عند 1.36 جنيه، مقارنة بسعر سوقي عند 1.27 جنيه.
وأشارت مذكرة بحثية لشركة العربي الأفريقي لتداول الأوراق المالية إلى ارتفاع أسعار الحديد والأسمنت في مصر بنسبة 40% لتتجاوز 15.5 ألف جنيه للطن و1.1 ألف جنيه للطن على التوالي.
ورجحت البحوث ارتفاع تكاليف التطوير لدى الشركات العقارية بنسبة 9.3%، بافتراض زيادة أسعار مواد البناء الأخرى والبنية التحتية لتتناسب مع تكاليف البناء وعدم حدوث تغيير في أسعار الأراضي.
وتوقعت العربي الأفريقي أن يرفع المطورون أسعار البيع بنسبة 9.3%، للحفاظ على هامش الربح الإجمالي، وبما يتناسب مع معدل تصاعد تكلفة التطوير.
وأوضحت البحوث، أن أسعار العقارات ارتفعت في 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة بمتوسط 5% على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2021، مقارنة بمتوسط تضخم بلغ 5.9% في الربع الثالث من عام 2021.
وذكرت أن بعض المطورين المُدرجين أعلنوا عن زيادة الأسعار فى مجموعة من 7% إلى 27% بمتوسط 15.8% خلال 9 أشهر من عام 2021.
ولفتت البحوث، إلى أن العقارات في مصر تتميز بالطلب القوي، مدعوماً بعدد سكانها الكبير البالغ 102 ملايين نسمة، ومعدل النمو السكاني بنحو 2.0% سنوياً، والزواج السنوي من 800-900 ألف زيجة .
وأضافت أنه يُنظر إلى العقارات في مصر على أنها استثمار “للتحوط من التضخم”، وارتفعت أسعارها لتواكب التضخم.
وأكدت بحوث العربى الأفريقى، أن العائد الإضافي من تأجير العقارات يجعلها استثمارا بديلا مفضلا في أوقات انخفاض أسعار الفائدة.
كما تعتبر القدرة على تحمل التكاليف التحدي الرئيسي لمشتري المنازل، ويقدم المطورون خطط سداد ممتدة لتحفيز المبيعات على الرغم من التأثير السلبي على تدفقاتهم النقدية.
وتوقعت بحوث العربي الأفريقي، أن يظل الطلب على أغراض “الإسكان” و”الاستثمار” قوياً رغم الزيادات المتوقعة فى الأسعار، بالنظر إلى التركيبة السكانية القوية في مصر وجاذبية العقارات كاستثمار آمن ضد التضخم المتزايد.
وأشارت إلى أن معظم المطورين المدرجين حققوا نموًا قويًا فى مبيعات 9 أشهر الأولى من عام 2021 المتعاقد عليها ، مسجلة 67.6 مليار جنيه، متجاوزة مستويات ما قبل الجائحة البالغة 45.1 مليار جنيه فى 9 أشهر من 2019.
وأوضحت العربي الأفريقي أن ارتفاع التضخم لن يضر بتقييمات الشركات طالما حافظ المطورون على هامش ربحهم الإجمالى.
وذكرت أن المخاوف الرئيسية أمام الشركات تتمثل فى الزيادة المحتملة في الأقساط السنوية التي قد تؤثر سلبًا على التدفقات النقدية للمطورين، وأسعار الفائدة التي قد تسبب تباطؤًا في مبيعات العقارات وزيادة العبء التمويلي على المطورين.