شفيع: تباطؤ متوقع فى القطاع بسبب زيادة أسعار بيع الوحدات وتكلفة الإنشاءات
ارتفعت إيرادات وأرباح شركات العقارات المصرية المقيدة فى البورصة خلال الربع الأول من العام الحالى، لكن تأثر القطاع بتضاعف التكاليف بسبب خفض قيمة الجنيه، ما أدى لتآكل هوامش الأرباح.
وقال مصطفى شفيع، مدير قسم البحوث بشركة عربية أون لاين، إن معظم نتائج أعمال شركات القطاع العقارى حققت معدلات نمو جيدة مقارنة بالعام الماضى، ولكن هامش ربحيتها تأثر بسبب الضغوط المتعلقة بارتفاع تكاليف الإنشاء، ما أدى لارتفاع الأسعار وتباطؤ نمو عدد الوحدات المُباعة.
وأوضح شفيع، أن تحرير سعر الصرف وزيادة أسعار الفائدة أثر بالسلب على القطاع العقارى لأنه يعتمد على الاقتراض والتوريق فى توفير السيولة.
ووصل التضخم الأساسى فى مصر، والذى يستبعد السلع المحددة إداريًا، والمعد من قبل البنك المركزى لمستويات قياسية عند 40.3% فى شهر مايو الماضى.
“رغم أن الذهب والعقار من أهم الملاذات الآمنة للأفراد لادخار أموالهم، لكن شريحة كبيرة أعرضت عن شراء العقار نظرا لارتفاع أسعار بيع الوحدات، كما أن شركات القطاع العقارى لم تحقق النجاح المطلوب فى تصدير العقار”، بحسب شفيع.
السعدنى: انتعاش السياحة يحفز صفقات الاندماج والاستحواذ فى القطاع العقارى
وقالت مريم السعدنى، محلل القطاع العقارى بشركة إتش سى، إن الشهادات ذات العائد المرتفع تؤثر على الاستثمار فى القطاع العقارى، ومن ثم على قيمة مبيعات القطاع.
وأضافت أن ضغوط التكلفة التضخمية، الناتجة عن ارتفاع معدلات التضخم، أدت إلى زيادة التكاليف ودفعت المطورين للجوء لتوريق المستحقات أكثر من الاقتراض من البنوك، ما ضغط على هوامش التشغيل لديهم.
ووصل سعر طن الحديد، وهو أحد أكبر العناصر المؤثرة فى تكلفة العقار إلى 40 ألف جنيه، وخلال شهر مارس الماضى منفردًا ارتفع 14.6 ألف جنيه.
وأوضحت السعدنى أن المطورين العقاريين لم يتمكنوا من تيسير خطط السداد أكثر من ذلك، لتأثيرها خلال السنوات السابقة على تدفقاتهم النقدية، ما أثار مخاوف بشأن القدرة الشرائية للعقارات، متوقعة أن يكون نمو قيمة المبيعات مدفوعًا بارتفاع الأسعار خلال العام الجارى.
وقالت إن انتعاش قطاع السياحة، وانخفاض قيمة الجنيه، وتفضيل المطورين للاستثمار فى مجال الضيافة والفندقة يرجح نشاط صفقات الاندماج والاستحواذ فى قطاع الفندقة.
وفيما يخص نتائج أعمال شركات القطاع العقارى، تصدرت إجمالى إيرادات مجموعة طلعت مصطفى (TMGH) المركز الأول بين قائمة تضم 12 شركة أجرت “البورصة” مسح على قوائمهم المالية.
حيث حققت الشركة 4.4 مليار جنيه خلال الربع الأول من عام 2023 مقارنة بمبلغ 3.02 مليار جنيه إيرادات محققة خلال نفس الفترة من العام السابق، بنسبة نمو 47%.
ونمت أرباح المجموعة 26.4% لتصل إلى 700 مليون جنيه مقابل أرباح بلغت 553.98 مليون جنيه فى الفترة المقارنة، فيما حققت مبيعات تعاقدية بلغت 20.17 مليار جنيه خلال الربع الأول من العام الجارى.
وحلت إيرادات شركة بالم هيلز للتعمير (PHDC) فى المركز الثانى خلال الربع الأول من العام الجارى، إذ وصلت الإيرادات إلى 3.52 مليار جنيه مقابل 2.9 مليارًا.
وحققت الشركة صافى ربح 256.52 مليون جنيه خلال الفترة من يناير حتى نهاية مارس 2023، مقابل أرباح بلغت 305.8 مليون جنيه فى الفترة المقارنة من 2022 محققة نسبة تراجع 16%.
وحلت “أوراسكوم للتنمية مصر” فى المركز الثالث بإيرادات 2.95 مليار جنيه مقابل 1.93 مليارًا خلال الفترة المقارنة من العام الماضى.
وتراجعت أرباح الشركة نحو 17.1%، فى الربع الأول من العام الجارى، لتسجل 384 مليون جنيه مقابل 463.7 مليون جنيه أرباحاً خلال نفس الربع من العام الماضى.
ويرى شفيع من عربية أون لاين أن أفضل شركتين من ناحية نتائج الأعمال والأرباح هما شركتى إعمار (DFM:EMAA) مصر للتنمية، وشركة بالم هيلز، وذلك بسبب عدم تأثرهم بهوامش الربحية، موضحًا أن شركة إعمار مصر كانت الأفضل لعام 2022 وتعتبر هى الأفضل لهذا العام.
وتراجعت إيرادات إعمار مصر خلال الربع الأول إلى 1.86 مليار جنيه مقابل 2.57 مليارًا خلال الفترة نفسها من العام الماضى، رغم ذلك ارتفعت أرباحها 40.5%، خلال الفترة نفسه، إذ بلغت مكاسبها المحققة من فروق تقييم العملة مليار جنيه.
وحققت الشركة صافى ربح 2.22 مليار جنيه خلال الربع الأول من العام الحالى مقابل أرباح بلغت 1.58 مليار جنيه فى الفترة المقارنة من 2022.
بطرس: القطاع السياحى يقود نمو أرباح “طلعت مصطفى” و”أوراسكوم” فى الربع الأول
وقالت سارة بطرس محلل القطاع العقارى فى بنك الاستثمار “سى آى كابيتال”، إن أداء شركات القطاع العقارى يحدده حجم المبيعات من خلال القيمة وعدد الوحدات المباعة، وما يحدث الآن نموا من حيث القيمة مقارنة بالعام الماضى فى جميع الشركات باستثناء شركة سوديك، بينما هناك نقصان من حيث عدد الوحدات المباعة، وفيما يخص الإيرادات وصافى الربح فكانت مماثلة للعام الماضى لسنة 2022 أو أفضل بنسبة لبعض الشركات.
وأضافت بطرس أن تأثير العملة كان مختلفًا حسب تعاملات كل شركة حيث حققت شركة أوراسكوم (OIH) للتنمية خسائر بقيمة 470 مليون جنيه، وذلك بسبب جزء كبير من قروض الشركة بالدولار، وبالتالى يتم إعادة تسعيرها وتحقق خسائر فروق عملة، بينما شركة إعمار للتنمية حققت إيرادات من فروق العملة بقيمة مليار جنيه.
وأوضحت أنه خلال الربع الأول من 2023، لاحظنا تعافى أداء النشاط السياحى، إذ انعكس بشكل ملحوظ فى أعمال شركة طلعت مصطفى وشركة أوراسكوم للتنمية من حيث نسب الإشغال والأسعار بسبب انخفاض سعر العملة المحلية.
وأشارت إلى أن انخفاض عدد الوحدات المباعة له علاقة مباشرة بالزيادة السريعة فى أسعار الوحدات، كما يحتاج السوق مهلة لاستيعاب الزيادة السعرية.
وقالت إن شركات القطاع العقارى تحوطت من زيادة أسعار مواد البناء عبر تثبيت الأسعار عن طريق المقاولين، وشراء مواد البناء مباشرة بسعر ثابت، وتسريع وتيرة الإنشاءات وضمان الأسعار على مستوى محدد.
وأضافت أن تأثير التضخم يتباين على أداء شركات القطاع، فهناك شركات رفعت أسعارها إلى أكثر من 60% وذلك لزيادة التكلفة الإنشائية، لذا اضطرت لزيادة الأسعار للحفاظ على هامش الربحية.
وتوقعت أن يكون أداء سهمى أوراسكوم للتنمية وإعمار للتنمية جيداً خلال 2023، وذلك لأن الفئات المستهدفة للشركتين تستطيع امتصاص زيادة الأسعار بشكل كبير دون التأثير على عدد الوحدات المباعة ومضاعفة أرباح القطاع السياحى لشركة أوراسكوم للتنمية.
عطا: صغار وكبار المستثمرين يتعاملون مع العقار على أنه أحد أهم فرص الاستثمار
وقال محمود عطا، خبير أسواق المال، إن القطاع العقارى يعد من أهم القطاعات داخل مصر والمنطقة نظراً للتوسعات الكبيرة التى تشهدها مصر.
ويرى عطا أنه رغم فروق سعر صرف الجنيه أمام الدولار ومعدلات التضخم وزيادة أسعار مواد البناء لكن القطاع العقارى حقق خلال العام الماضى والربع الأول من عام 2023 أرقاما إيجابية للغاية.
وأوضح أن ذلك سببه أن صغار وكبار المستثمرين داخل مصر يتعاملون مع العقار على أنه أحد أهم فرص الاستثمار، والحفاظ على المدخرات، ومخزن للقيمة.
وجاءت شركة بايونيرز (ASPI) بروبرتيز للتنمية العمرانية، فى المركز الخامس بقيمة إيرادات بلغت نحو 1.65 مليار جنيه، مقابل 1.04 مليار جنيه خلال الفترة نفسها من العام الماضى، ونمت أرباحها 129.5% على أساس سنوى خلال الفترة نفسها، إذ بلغت 102 مليون جنيه مقابل 44.49 مليون جنيه خلال الفترة نفسها من 2022.
وفى المركز السادس جاءت شركة سوديك (OCDI) بإجمالى إيرادات بلغت نحو 1.49 مليار جنيه مقارنة بنحو 1.19 مليار فى الفترة المماثلة من العام الماضى، فيما انخفضت المبيعات التعاقدية خلال الربع الأول من 2023 لتسجل 2.78 مليار جنيه مقابل 3.74 مليار جنيه على أساس سنوى.
وسجلت الشركة أرباحًا بلغت قيمتها 191.02 مليون جنيه، مقابل نحو 228.2 مليون فى الربع المقارن من العام السابق.
وفى المركز السابع جاءت شركة مدينة نصر للإسكان لتسجل إيرادات بقيمة تصل مليار جنيه مقابل 841.6 مليون جنيه فى الربع الأول من العام الماضى.
وارتفع صافى ربح الشركة إلى 304.4 مليون جنيه فى الربع الأول من 2023 مقابل 120.3 مليون جنيه فى الربع المماثل من العام الماضى.
كتبت- نورهان خالد وإشراق صلاح الدين