أسهم العقارات تستعد لمنافسة شرسة مع “إعمار” والشركات الصغيرة تُلوّح بصافى أرباحها

أقسام «البحوث» ترفع الحرج عن الشركات الكبيرة وتستبعد الربحية عند تقييم النشاط العقارى

توقعات بإقبال كبير على أسهم القطاع بالتزامن مع بدء التداول على «إعمار»

يستقبل القطاع العقارى سهم شركة إعمار (SE:4220) مصر للتنمية، الخميس المقبل، وفى ضوء المعلومات المتاحة للمستثمرين عن نتائج أعمال الشركات وقيمتها السوقية وفقاً لأسعار الأسهم، فإنه قد تختلف معايير التقييم من مستثمر لآخر، ولكن شركات البحوث ترى معايير أخرى أكثر مصداقية بعيداً عن الربحية والقيمة السوقية.

وكشفت نتائج أعمال شركات القطاع العقارى عن الثلاثة أشهر المنتهية فى مارس الماضى، تفوق كل من «مينا للاستثمار السياحى»، و«العالمية للاستثمار»، و«المجموعة المصرية»، إذا ما قورنت الأرباح بالقيمة السوقية للأسهم، حيث حقق كل منها عائداً ربع سنوي على القيمة السوقية بلغت نسبته 38% و9.7% و7% على التوالى، بينما جاءت «بالم هيلز» فى المركز الخامس بعائد 6% تلتها «سوديك» فى المركز العاشر بعائد 2%، لكن عمرو الألفى، رئيس قسم البحوث بشركة مباشر لتداول الأوراق المالية، أكد صعوبة مقارنة شركات القطاع العقارى من حيث العائد على القيمة السوقية أو الدفترية، نظراً إلى أسباب عديدة، فى مقدمتها اختلاف القيمة الدفترية لأصول كل شركة وفقاً لاختلاف تواريخ قيد تلك الأصول، كما أن النشاط العقارى يتميز بطول أجل استثماراته، وتعتمد نتائج الأعمال على إنجاز المشروعات وتسليمها، وتختلف الخطة الزمنية للمشروعات من شركة لأخرى.

أضاف أن شركات القطاع العقارى تقوم بقيد إيراداتها وفقاً لثلاثة أساليب محاسبية مختلفة، وهى «نسبة الاكتمال» التى تعتمد على قيد المبالغ المُحصلة وما يعادلها من مصروفات، بينما تتجه بعض الشركات إلى قيد إجمالى القيمة فى نهاية فترة السداد، فى حين تتجه شركات أخرى إلى تسجيل قيمة الأرض فقط، ثم تقوم بتسجيل قيمة مبيعات المبانى بعد التسليم، ما يُحدث اختلافاً جذرياً فى نتائج أعمال الشركات بين فترة وأخرى، لا يمكن الاعتماد عليها فى تقييم الشركة.

ورأى رئيس قسم البحوث فى «مباشر»، أنه يجب أخذ عدد من الأمور فى الاعتبار عند تقييم شركات القطاع العقاري، من بينها صافى التدفقات النقدية والمشروعات التى أعلنت الشركات عن تسليمها ولم تدرجها بعد فى قوائمها المالية، وهى المعايير التى تكشف تفوق شركة إعمار مصر وشركة طلعت مصطفى على باقى شركات القطاع، فضلاً عن ضرورة النظر إلى معايير أخرى مختلفة باختلاف السياسة الاستثمارية لمشترى السهم، ومنها على سبيل المثال، تنويع الشركة لمصادر إيراداتها الثابتة والمتغيرة. وكشف محمد سالم، رئيس مركز بحوث بنك الاستثمار (برايم)، أن هناك شركات داخل القطاع العقارى فى البورصة المصرية تمتلك تقييمات أفضل من شركة إعمار مصر، فى حالة تقييمها بصافى قيمة الأصول، ومنها شركتا «سوديك»، و«بالم هيلز».

أضاف أن تقييم شركات القطاع العقارى من خلال طريقة صافى قيمة الأصول، التى يتم فيها حساب القيمة الحالية للأصول مخصوماً منها الالتزامات، تكشف عن تفوق العديد من الشركات فى البورصة المصرية، كما أن القوائم المالية كشفت عن استقرار التدفقات النقدية لدى شركة إعمار مصر.

وأوضح سالم أن سهم «إعمار مصر» يعتمد كثيراً على علامته التجارية خاصة بين المستثمرين العرب المتعاملين فى البورصة المصرية، على ضوء نجاح طروحاتها فى الإمارات والسعودية، فضلاً عن ارتفاع جودة عمليات التحصيل وإيرادات الخدمات لدى الشركة.

وتوقع سالم، أن تشهد شركات القطاع العقارى رواجاً كبيراً فى ظل التوقعات بتحول السيولة الفائضة من نسبة تخصيص اكتتاب إعمار إلى أسهم القطاع العقارى فى المقام الأول، وبالتالى ينتظر أن تشهد أسهم القطاع إعادة تقييم سوقية تزامناً مع بدء تداول أسهم إعمار مصر الخميس المقبل.

وقال شريف العسيلى، رئيس قسم البحوث بشركة عكاظ لتداول الأوراق المالية، إن شركة إعمار مصر تُمثل إضافةً جيدةً للقطاع العقارى فى البورصة المصرية من حيث حجم الشركة وعلامتها التجارية، فى حين أن الفرصة الاستثمارية التى أتاحها سهم الشركة داخل السوق لا تختلف كثيراً عن باقى أسهم القطاع.

وذكر أن هناك عدداً من الأسهم القوية داخل القطاع، والتى تنافس سهم «إعمار» بقوة، حيث تتقارب عوائدها وتدفقاتها النقدية، كما يُظهر القطاع فرصاً أكثر تنافسية فى عدد من الأسهم مثل بالم هيلز وسوديك، وكانت بحوث عكاظ قد حددت القيمة العادلة لسهم إعمار عند مستوى 3.8 جنيه بما يعادل سعر الطرح، رغم أن هناك بعض الأسهم قيمتها العادلة أعلى من القيمة السوقية.