رؤية شاملة للتمويل العقارى

بقلم : محمود حسين إدريس
مدير إدارة التمويل العقارى – بنك فيصل الإسلامى المصرى
كما هو معلوم الطلب على المسكن هو طلب غير مرنNon Elasticity Demand، كالطلب على الماء والخبز… الخ، فهو قاطرة الاقتصاد باعتباره على قمة الأولويات، فالحاجة الملحة إلى السكن تتغلب دائما على تأثيرات ارتفاع السعر الناتج عن قلة العرض، ونشير فى هذا الصدد إلى أن عدد سكان مصر طبقا لبيانات جهاز التعبئة العامة والاحصاء قد بلغ نحو 94 مليون نسمة حتى تاريخه، بزيادة قدرها 2 مليون نسمة عن التعداد فى نفس التوقيت من عام 2013، أى أن الاحتياج السنوى الحالى من الوحدات السكنية يصل إلى نحو مليون وحدة سكنية، هذا علاوة على ما تمثله فجوة الطلب المتراكمة طوال السنوات السابقة وهى الفرق بين المعروض من الوحدات السكنية سنويا وحجم الطلب الفعلى، والتى تعكسها الزيادة المستمرة فى أسعار الوحدات السكنية.
خلاصة القول إننا أمام مشكلة لابد من تضافر جميع الجهود لمواجهتها، من هنا صدرت القوانين المتعاقبة التى تنظم العلاقات بين أطراف منظومة التمويل العقارى، وحقوق وواجبات كل طرف، ويهمنا فى هذا السياق قانونا التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية، وتعديله بالقانون رقم 55 لسنة 2014 (لم تصدر لائحته التنفيذية بعد)، علاوة على مبادرة البنك المركزى بتاريخ 19ـ02ـ2014، وما تلاها من تعليمات وضوابط بهذا الشأن.
القانون 148 لسنة 2001: صدر القانون بتاريخ 24ـ06ـ2001، واللائحة التنفيذية بتاريخ 09/12/2001 لتسرى أحكامه تحديدا على نشاط التمويل للاستثمار فى مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الادارية والمنشآت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى، وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول طبقا للقواعد والاجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية للقانون.. ويعفى قيد الضمان وتجديده وشطبه من جميع الرسوم والمصروفات.. وقد حددت المادة الثالثة من القانون تفصيلا الجهات التى تزاول نشاط التمويل العقارى طبقا للوارد بنص القانون.
القانون 55 لسنة 2014: صدر القانون بتاريخ 02ـ07ـ2014، ولم تصدر اللائحة التنفيذية بعد، وورد بالمادة الأولى منه «أن المقصود بالعقار الضامن: هو العقار المحمل بحق الامتياز أو بالرهن الرسمى أو بغير ذلك من الضمانات كما تضمنت المادة الثانية» تسرى أحكام هذا القانون على أنشطة التمويل العقارى وهى تحديدا:
تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الادارية والمنشآت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى.
الاجارة مع مراعاة أحكام القانون رقم 95 لسنة 1995 فى شأن التأجير التمويلى.
تمويل شراء حق الانتفاع بالعقارات.
تمويل شراء العقارات بنظامى المشاركة والمرابحة.
إعادة التمويل العقارى.
ويكون ذلك التمويل بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول طبقا للقواعد والاجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية للقانون.. ويعفى اثبات تاريخ اتفاق التمويل العقارى وشهره، وكذا قيد الضمان وتجديده وشطبه وحوالته من جميع الرسوم والمصروفات والتكاليف المساحية.
وقد جاء القانون 55 لسنة 2014 أكثر توضيحا وتحديدا للأنشطة التى تسرى عليها أحكام التمويل العقارى ومنها «تمويل شراء العقارات بنظامى المشاركة والمرابحة» وهما من صميم عمل البنوك الاسلامية، ونشير فى هذا الصدد إلى أن بنك فيصل الاسلامى المصرى وفقا لقانون انشائه رقم 48 لسنة 1977 ونظامه الأساسى، وأساليب العمل به ومنها البيع بالمرابحة الذى بمقتضاه يقوم البنك بالشراء من المالك ثم البيع بالمرابحة للمستفيد، وبما يعنى قانونا أن البنك يمتلك الوحدة ثم يبيعها بالمرابحة، الأمر الذى لا يستقيم معه قانونا اجراء رهن عقارى لصالح البنك على وحدة قام البنك بشرائها من مالكها فعلا، كما أكد القانون 55 لسنة 2014 على ما ورد بالقانون 148 لسنة 2001 بشأن العقار الضامن وهو العقار المحمل بحق الامتياز أو بالرهن الرسمى أو بغير ذلك من الضمانات.
وعلى ما تقدم، يكون من الملائم قانونا فى ضوء ما ورد بالقانون 55 لسنة 2014 أن يكون الضمان فيما تجريه البنوك الاسلامية من عمليات بيع بالمرابحة هو احتفاظ البنك (البائع بالمرابحة) بحق امتياز البائع كضمان لمستحقاته لدى المستفيد بدلا من الرهن العقارى.