مسح لـ«البورصة» يكشف: سعر المتر بوحدات المشروعات العقارية يتضاعف خلال فترة التنفيذ
ازداد اقتناع المصريين بجودة الاستثمار فى القطاع العقاري بعد الارتفاع المطرد فى الأسعار مؤخراً، واصطف العملاء أمام شركات التطوير العقاري لاقتناء وحدة إمّا لغرض استثمارى وهى الشريحة الأكبر وفقاً لمسح أجرته «البورصة» على إدارات مبيعات مجموعة من شركات الاستثمار العقاري فى مصر أو لسد الحاجة إلى السكن.
وبطبيعة الحال يحقق الاستثمار فى القطاع العقارى عائداً أعلى إذا ما قورن بغيره من مجالات الاستثمار.
وتشير التوقعات إلى أن النمو المطرد فى استثمارات القطاع العقارى مرشح للاستمرار خلال السنوات المقبلة، فالحكومة ممثلة فى وزارة الإسكان تحصل على مبالغ طائلة من طروحات وتخصيص الأراضى فى المدن الجديدة.
وحصلت شركة «سوديك» فى إحدى مزايدات هيئة المجتمعات العمرانية على 301 فدان تعادل 1.2 مليون متر فى القاهرة الجديدة بقيمة إجمالية 2.4 مليار جنيه، ما يعنى حصول الشركة على المتر السكنى بـ2000 جنيه.
كما أن أرباح شركات التطوير العقارى تتضاعف سنوياً، وأصبحت تسوق المشروعات قبل رسم المخطط العام لها، أمّا الطرف الآخر متمثلاً فى المشترى، فإن الطلب يتزايد على منتجات القطاع للاستثمار أولاً ثم الأغراض السكنية.
وأجرت «البورصة» مسحاً على إدارات مبيعات مجموعة من شركات التطوير العقارى فى مصر، والذى أظهر ارتفاعاً سنوياً فى سعر المتر المربع كامل التشطيب يتراوح بين 40% و60%.
وفى مشروع بورتو أكتوبر لشركة «عامر جروب»، بلغ سعر المتر فى الشقة السكنية 10.4 ألف جنيه وتصل قيمة شقة على مساحة 150 متراً مربعاً إلى 1.462 مليون جنيه بتشطيب سوبر لوكس، أما الفيلا على نفس المساحة فيصل سعرها 1.6 مليون جنيه نصف تشطيب.
ومن المقرر بحسب موظفو مبيعات الشركة، أن يتم التسليم بعد عام ونصف العام، وقال أحدهم: «الأسعار لوحدات تحت الإنشاء، والسعر يتزايد مع استمرار البناء حتى يتضاعف عند التسليم لو حضرتك هتبيع».
وفى مشروع «إيست تاون» المملوك لشركة «سوديك» يصل سعر الشقة بمساحة 287 متراً مربعاً حوالى 2.79 مليون جنيه ويرتفع السعر وفقاً لجودة الموقع، والوحدات «الدوبلكس» يصل سعرها إلى 3 ملايين جنيه لمساحة 263 متراً سكنياً و93 متراً حدائق.
وبلغ سعر المتر فى المرحلة الأولى من المشروع 5200 جنيه، والتى ترتفع بقيمة تتراوح بين 700 جنيه و1000 جنيه فى المراحل التالية، وبلغ سعر المتر فى المرحلة الثامنة، والتى تم إطلاقها مطلع العام الحالى 11.5 الف جنيه، ومن المقرر إطلاق مرحلة جديدة من المشروع فى 22 نوفمبر المقبل بسعر 12.5 ألف جنيه للمتر بزيادة تعادل 9% فى أقل من عام.
وأطلقت «سوديك» المرحلة الأولى من مشروع «إيست تاون» عام 2013، أى أن سعر المتر فى نفس المشروع تضاعف بنسبة تصل 140% خلال عامين.
وقال أحد موظفى مبيعات شركة «درة»، إن مساحات الشقق فى مشروع «THE ADDRESS» فى مدينة الشيخ زايد تتراوح بين 87 متراً و134 متراً مربعاً بأسعار من 850 ألف إلى 1.2 مليون جنيه.
وعن جودة الاستثمار فى المشروع، أوضح أن سعر المتر المربع ارتفع من 4 آلاف جنيه فى عام 2011 إلى 6.5 ألف جنيه فى أبريل 2014 ليصل 9 آلاف جنيه حالياً لتتراوح نسبة الارتفاع السنوية من 38% إلى 125% خلال 4 سنوات.
وشمل المسح شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير التى أعلنت مؤخراً عن المرحلة الثانية «تى زون» من مشروع «تاج سيتى»، إذ قدرت الشركة عوائد المشروع بـ4 مليارات جنيه مقابل تكلفته الاستثمارية التى بلغت 2 مليار جنيه فقط.
ويتراوح سعر المتر المربع بين الشقق السكنية والفيلات على حسب المساحات المتنوعة بين 9.2 ألف جنيه و16 ألف جنيه للمتر.
وفى مشروع «أب تاون كايرو» الذى تطوره شركة إعمار (SE:4220) مصر للتنمية يصل سعر الشقة بمساحة 117 متراً مربعاً إلى 2 مليون جنيه يرتفع لـ5.4 مليون جنيه لمساحة 371 متراً، على أن يتم التسليم فى المرحلة الجديدة عام 2018.
وعلى الرغم من الارتفاعات الكبيرة فى أسعار العقارات، إلا أن موظفى المبيعات لدى شركات شركات التطوير العقارى دائمًا ما يتساءلون «حضرتك بتشترى استثمار مش سكن صح»؟، ومن المعروف أن هذه الفئة هى الأكثر تعاملاً مع المستهلكين بالعملاء، ما يعكس أن شراء العقارات فى مصر أصبح للاستثمار وليس السكن.
وسجلت أرباح شركات القطاع العقارى المدرجة فى البورصة المصرية أداءً قوياً خلال الربع الأول من العام الحالى، وحققت طفرة كبيرة مقارنة مع نتائجها خلال نفس الفترة من العام الماضى.
وأظهرت النتائج المنشورة تحقيق شركات القطاع المدرجة أرباحاً بقيمة 1.3 مليار جنيه فى الربع الأول من العام الحالى، مقابل 759 مليون جنيه فى الربع الأول من 2014، مسجلة نمواً بلغ 75%.
وقال الدكتور أحمد أنيس رئيس جمعية خبراء التقييم العقارى، إن ارتفاع أسعار العقارات بصورة مطردة خلال الفترة الأخيرة يرجع إلى ندرة الأراضى المرفقة، والإقبال الكبير على المزايدات التى تطرحها الحكومة، ومن ثم زيادة تكاليف الاستثمار لدى شركات التطوير.
أضاف: «المزايدة الأخيرة لأراضى الأفراد فى القاهرة الجديدة تنافس فيها 27 ألف فرد للفوز بـ1116 قطعة فقط وبالتأكيد سعر القطعة أصبح مبالغ فيه وغير معبر عن القيمة العادلة لها».
ورفض أنيس مقترح تحديد الحكومة لمستويات سعرية معينة للوحدات السكنية فى المدن المختلفة لأن الأسعار يتم تطبيقها على عملية البيع الأولى للوحدة من المطور العقارى إلى المشترى، إلا أن التداول اللاحق سيتم وفقاً لأسعار السوق.
ووصف مدينة القاهرة الجديدة بـ«الظاهرة»، حيث تندفع فيها السيولة بشكل هائل وتضاعفت أسعار الوحدات السكنية بها بنسبة تصل 40% سنوياً خلال الفترة الأخيرة.
أشار أنيس إلى، أن إتاحة كمية كبيرة من الأرارضى فى مشروع العاصمة الإدارية الجديدة ستقود أسعار العقارات فى القاهرة الجديدة إلى الانهيار.
وحول إمكانية تحصيل قيمة الوحدات السكنية المباعة إلى العرب والأجانب بالدولار، قال «الأمر فى يد البنك المركزى وله الحق فى إقرار قانون يلزم المطورين العقاريين بتحصيل قيمة الوحدات بالدولار ما يوفر مصدراً جديداً للعملة الأجنبية فى السوق المصرى».
وشدد الدكتور سيف فرج أستاذ الاقتصاد العمرانى بجامعة القاهرة على ضرورة وجود قاعدة بيانات محددة ومؤشرات مدققة عن أعداد الوحدات السكنية المتوفرة فى مصر وأسعارها ونسب نموها التاريخية على غرار العديد من دول العالم.
وقال إن قاعدة البيانات يمكن أن يتم جمعها من خلال أجهزة الدولة والجهات التابعة لوزارة الإسكان أو من خلال منظمات المجتمع المدنى لتوفير بيانات واضحة تساعد على معرفة موقف القطاع وأسباب الزيادة فى أسعار الوحدات.