بدأ مستثمرو القطاع العقارى العالمى مع نهاية العام الماضى عملية اعادة انتشار نتيجة تصاعد مخاوف الركود واحتمال خروج بريطانيا من الاتحاد الاوروبى بجانب تأثر منطقة الخليج بتدهور اسعار البترول.
ونتيجة لهذه التحركات اتجهت صناديق الاستثمار المباشر الى بعض الاسواق الاكثر خطورة نسبيا بحثا عن عائدات أكبر بعد ان تراجعت عائدات اصول منافسة مثل السندات السيادية فى اوروبا والولايات المتحدة بالاضافة الى الاسواق الاسيوية.
وظهر على الساحة بوضوح خلال الـ12 شهرا الماضية المستثمر الصينى الذى ساهم بضخ امواله فى تغير خريطة تدفق رؤوس المال الاجنبية فى اوروبا والولايات المتحدة حيث يسعى الى الافلات من انفجار فقاعة مالية وعقارية محتملة فى بلاده، فضلا عن تباطؤ النمو وارتفاع اسعار المساكن فى المدن الكبرى خصوصا بكين وشنجهاى وهونج كونج.
وفى ظل عملية اعادة الانتشار الجارية للمستثمرين كان من الطبيعى ان تسفر هذه الجهود عن الكشف عن اماكن جديدة تصلح كمخزن للقيمة فى قطاع العقارات، لكن المفاجأة كانت فى ان المانيا تحولت الى الملاذ الآمن للهاربين من جحيم الاسعار فى لندن وباريس، حيث بلغت قيمة العقارات فيهما ذروتها وقد تدخل فى حركة تصحيحية فى وقت قريب.
واستفادت المانيا من مخاوف المستثمرين من ركود من منطقة اليورو، بالاضافة الى القلق الناجم عن استفتاء بريطانيا الشهر المقبل حول الخروج من التكتل الاوروبى الموحد.
وفى ظل ارتفاع الاسعار بشكل جنونى فى المدن الكبرى وجدت الدول انها أمام عملية تغير ديموجرافى حيث تنزح العائلات الاقل دخلا بحثا عن مسكن بسعر معقول مما يؤثر على طبيعة التركيبة السكنية للمدن الكبرى التى تكاد تخلو من اصحاب الحرف وهو ما دفع العديد من السلطات المحلية الى تبنى سياسيات توفر المسكن لهذه الفئة للحفاظ على تنوع النسيج الاجتماعي.
الملف التالى يعرض التغيرات التى طرأت على السوق العقارى العالمى فى ظل تحديات الركود العالمى وازمة التسعير ودور المؤسسات الكبرى مثل البنوك المركزية.
المخاطر الجيوسياسية تعيد رسم خريطة سوق العقارات العالمى
مخاوف من خروج بريطانيا وتراجع البترول وارتباك البنوك المركزية
هرب المستثمرون بأموالهم فى 2008 من عاصفة الأزمة المالية الى شراء العقارات ولذلك فإن أولئك الذين ضخوا الأموال فى المساكن والمحال والمكاتب التجارية بالاعتماد على الاقتراض الرخيص حققوا أرباحا هائلة نتيجة صعود الاسعار.
لكن هذا الذكاء فى المضاربة سيدخل قريبا اختبارا جديدا حيث تتصاعد المؤشرات حول تلاشى الانتعاش الأخير الذى يبدو أنه اقترب من نهايته فقد نمت المخاوف بشأن حالة الاقتصاد العالمى وعلامات تراجع أسواق العقارات السكنية والتجارية من مايفير فى لندن إلى سان فرانسيسكو والبر الرئيسى للصين بشكل محموم.
ووفقا لنموذج تسعير خاص طويل المدى وضعه صندوق أبردين لإدارة الأصول فان الاسعار فاقت القيمة الحقيقية للعقارات مع بداية عام 2016 بنسبة %26، وهو أعلى مستوى له منذ اندلاع الأزمة المالية فى عام 2007.
وبحسب بيانات النموذج فان تسعير السوق يبدو مبالغا فيه عند النظر إليه فى مقارنة تاريخية، فما يشير تقرير الصندوق الى ان ضجيج الازمة فى مختلف قطاعات الاقتصاد العالمى القى بظلاله على معنويات المستثمرين تجاه السوق العقارى.
هذا القلق مفهوم منذ بداية الأزمة فكلما ارتفعت الأسعار استمر المستثمرون فى شراء العقارات رغم هبوط العائدات لكنهم مستعدون لقبول ذلك للاحتماء فى ظل القيمة المختزنة فيها.
وفى العام الماضى، اظهرت بيانات شركة ام اس سى اى للأبحاث والبيانات أن المستثمرين العقاريين فى الولايات المتحدة قبلوا بعوائد أقل مما كانت عليه قبل أزمة عام 2008 محذرا من انهيار عدوانى للاسعار.
وقد أدى كل هذا الى قيام بعض المستثمرين المخضرمين فى بعض أغلى الأماكن فى العالم ببيع أصولهم بهدوء خلال السنوات الأخيرة.
ونقل تقرير لصحيفة فاينانشيال تايمز البريطانية تحذير الخبراء من أن تأرجح عوائد الملكية بوتيرة سريعة فى لندن بسبب وفرة المعروض فى السوق الأساسى، مما ادى الى تفادى بعض المستثمرين ضخ اموال فى عقارات العاصمة البريطانية.
وقال مارك بريستون الرئيس التنفيذى لشركة جروسفينور لادارة الاراضى والعقارات فى تقرير المراجعة السنوية إن نهاية ذروة سوق العقارات السكنية فى لندن وبدأت مرحلة التراجع، مضيفا أن هذا هو ما يبرر قراره بيع جزء من محفظتهم من المبانى السكنية فى لندن.
ومن العلامات البارزة فى سوق العقارات العالمى فى الآونة الأخيرة نشاط ما يسمى بالأموال الذكية المتمثلة فى رؤوس اموال شركات الاستثمار المباشر وصناديق التحوط التى تتخصص فى مجال الاستثمار العقارى المعقدة والخطرة أحيانا، حيث تواصل توزيع رأس مالها فى العقارات فى جميع أنحاء العالم.
واشار تقرير ابردين فى ثنايا اوراقه إلى أن هناك مناخات مختلفة فى العقارات الأوروبية خصوصا البعيدة عن الاماكن المعروفة مثل لندن والتى تعانى من سعر مبالغ فيه حيث هناك بعض الصفقات الكبيرة لا تزال ممكنة فى مناطق اخرى من اوروبا.
منذ الأزمة المالية فى عام 2008، اصبح صندوق بلاكستون للاستثمار المباشر فى الولايات المتحدة أكبر مدير للاستثمار العقارى فى العالم على الاطلاق حيث ضخ أكثر من 40 مليار دولار كرأس مال للاستثمار فى القطاع بين عامى 2010 و2015. ووصلت استثمارات الصندوق الامريكى الى ما وراء المتوقع حيث اشترى عقارات فى وقت مبكر فى الهند مما جعله أكبر مالك هناك لمبانى المكاتب التجارية.
وتجوب صناديق الاستثمار المباشر المدن الأوروبية التى لم تلتهب اسعارها بعد وما زال امامها وقت للوصول الى الذروة بحثا عن صفقات فى وقت تقوم البنوك فيه بالتخلص من اصولها المتعثرة.
ومن المتوقع استمرار حالة عدم اليقين بشأن استمرار الطفرة العقارية العالمية حتى نهاية هذا العام جراء مخاطر الاقتصاد الكلى، فضلا عن المخاطر السياسية المختلفة التى تجعل المستثمر يفكر مرتين قبل الدخول فى صفقة شراء كبيرة.
ومن أهم مخاطر سوق العقارات العالمى تصويت المملكة المتحدة الشهر المقبل بشأن استمرار عضوية بريطانيا فى الاتحاد الأوروبى او الانسحاب، مما اسفر عن تجميد قرارات استثمار وخلق بيئة قلقة حول تأثير خروج من التكتل الأوروبى خصوصا على قيمة السوق.
فى الوقت نفسه، ضرب انهيار أسعار البترول الخام الاقتصادات التى تعتمد على عائدات البترول مما خفض طلب مستثمريها على العقارات خصوصا صناديق الثروة السيادية.
وأشار تقرير صدر مؤخرا عن شركة الاستشارات العقارية سافيلس الى أن السنوات الخمس الماضية شهدت مجموع صافى عمليات الاستحواذ العقارية المباشرة عالميا من قبل صناديق الثروة السيادية بلغت 89 مليار دولار حيث اعتمدت فى تمويل %60 منها على أموال عائدات البترول.
وقد أثرت حالة عدم اليقين بشأن اتجاه السياسة العامة من أهم البنوك المركزية فى العالم على ثقة المستثمرين، بالاضافة الى ضعف العملات فى الأسواق الناشئة مقابل الدولار واليورو، وهو ما يعنى تعزيز مخاوف المستثمرين عبر الحدود، وبالتالى تباطؤ الطلب من هؤلاء المشترين وهو ما سيؤثر على الأسعار.
لكن لا يوجد دليل ملموس على ان تراجع الاسعار سيصل الى مرحلة الانهيار غير ان مؤشرات الربع الأول من هذا العام اكدت بدية مسار التباطؤ.
فقد سجلت صفقات العقارات التجارية الأوروبية 77 مليار يورو فى الربع الأول من عام 2015 وهبطت بنسبة %40 إلى 46 مليار يورو فى الربع الأول من عام 2016.
تباين أداء أسواق العقارات الخليجية فى الربع الأول
البحرين تنفرد بالنمو ومستقبل قطر محمى بمشروعات كأس العالم
شهر رمضان والصيف يعرقلان تعافى الكويت والمساكن السعودية تعاني
25 مليار درهم معاملات دبى فى الأشهر الثلاثة الأولى 2016
ألقت الأزمات الاقتصادية فى منطقة الخليج بظلالها على واقع القطاع العقارى فى منطقة دول مجلس التعاون الخليجي.
ويعتبر تراجع أسعار البترول واحداً من المسائل التى تؤثر بشكل أساسى، وعلى نطاق واسع فى معظم دول مجلس التعاون الخليجى، حيث أدى إلى انخفاض الإنفاق الحكومى على مشاريع العقارات والبنية التحتية، وارتفاع معدل التضخم، وانخفاض الاستثمارات العقارية المحلية والأجنبية.
ساهمت كل هذه الظواهر فى بطء معدلات النمو الحالية حتى لو كان مؤقتاً من وجهة نظر بعض الخبراء، ما يضع حداً لفترة الازدهار بين عامى 2012 و2014.
البحرين
شهدت الأشهر الثلاثة الأولى من العام الجارى استقراراً فى سوق العقارات البحرينى خلافاً للعديد من دول مجلس التعاون الخليجى الأخرى، حيث بلغت قيمة الصفقات العقارية 35.6 مليون دينار وهى نفس القيمة تقريباً التى تحققت خلال الفترة نفسها من العام الماضي.
وقال رئيس التسجيل العقاري، الشيخ عبدالرحمن على آل خليفة خلال جلسة نقاش حول سوق العقارات فى البحرين، إن المعدل اليومى لقيمة المعاملات يتراوح من 2.5 مليون دينار إلى 4 ملايين دينار.
وأدى استقرار مبيعات أسعار العقارات وإطلاق مشاريع جديدة، سواء التجارية أو المشاريع السكنية أو الفنادق، إلى جذب المزيد من الاستثمارات العقارية الأجنبية إلى البحرين التى أسهمت بدور أساسى فى الحافظ على استقرار القطاع.
الكويت
تراجع سوق العقارات فى الكويت بشكل كبير، خلال الربع الأول من هذا العام، حيث تم تداول نحو 1241 عقاراً فى السوق بقيمة إجمالية قدرها 743.2 مليون دينار، مقابل تداول 1755 وحدة فى نفس الفترة من العام الماضى بقيمة 988.1 مليون دينار.
وكان القطاع السكنى الأشد تضرراً، مقارنة بالقطاعات العقارية الأخرى، حيث تراجع بنسبة %38.6، مقابل الفترة ذاتها فى عام 2015.
وتوقع العديد من المحللين وخبراء العقارات استمرار الوضع الحالى فى الفترة القادمة؛ بسبب شهر رمضان وفصل الصيف، ومع ذلك، فإنه من المتوقع أن يتحسن الأداء فى نهاية العام.
قطر
وسجلت قطر أيضاً مستوى كبيراً من التراجع، فقد شهد الربع الأول انخفاضاً كبيراً فى قيمة التعاملات بنسبة %64 من 19.6 مليار ريال إلى 7 مليارات ريال.
ويعزو تقرير موقع ويتاس المتخصص فى العقارات هذا الانخفاض الحاد إلى هبوط المضاربة على الأراضى غير المطورة؛ بسبب نقص المتاح منها. وتشير التقديرات إلى أن مبيعات الأراضى تمثل نسبة %30 فقط من المعاملات خلال الأشهر الثلاثة الأولى فى 2016.
وعلى الرغم من الأداء الضعيف للسوق، فإن قطر تشهد طفرة فى مشروعات البناء، خصوصاً ذات الصلة بمشاريع البنية التحتية المختلفة ضمن الاستعداد لاستضافة كأس العالم لكرة القدم 2022. ومن المتوقع أن تسهم هذه الإنشاءات الهائلة فى دفع قطاع الإنشاءات وإنعاش السوق المحلى القطرى فى المستقبل القريب.
دبى
ارتفعت القيمة التراكمية للمعاملات العقارية فى دبى خلال الربع الأول من هذا العام لتصل إلى 25 مليار درهم مقارنة بـ24 مليار درهم العام الماضي.
وعلى الرغم من الصعود الضعيف لقيمة الصفقات فإنه لا يمكن افتراض أن سوق العقارات فى دبى يمر بظروف صعبة خصوصاً أنها لا تزال تكتسب الكثير من ثقة المستثمرين الأجانب والعرب.
نجح هذا القطاع فى جذب المستثمرين من 127 جنسية مختلفة حيث لا يزال يحتفظ بالكثير من الاستقرار على الرغم من انخفاض أسعار العقارات بنسبة %10 فى عام 2015 و%2 فى الربع الأول من 2016.
أبوظبي
وعلى نفس منوال السوق فى دبي، تمتعت إمارة أبوظبى باستقرار نسبى فى الربع الأول، كما احتفظت بمعدل مرتفع من الطلب، فيما شهدت إطلاق عدد من المشاريع العقارية الجديدة.
فى الوقت نفسه، يوصى محللون ومراقبون للسوق العقارى فى أبوظبى بالحذر لأن السوق لا يزال عُرضة لكثير من العوامل الاقتصادية السلبية مثل انخفاض البترول وتراجع التجارة العالمية.
السعودية
دخلت أسعار العقارات السعودية فى الربع الأول من العام الحالى مرحلة الاستقرار بعد فترة من الاضطرابات أعقبت صدور تشريعات جديدة منظمة للسوق فى 2014.
وبحسب تقرير صادر عن مؤسسة جى ال ال للاستشارات العقارية فإن السوق سجل اداءً متبايناً فى جوانبه المتنوعة، حيث تم بناء 6 آلاف وحدة فى العقارات السكنية خلال الأشهر الثلاثة الأولى من 2016، رغم تباطؤ الطلب مثلها مثل نشاط العقارات الفندقية.
وارتفع بذلك مخزون العقارات السكنية التى فى انتظار زبونها إلى 995 ألف وحدة مقتربة من حاجز المليون وحدة، فيما سجلت المكاتب المختصة بوزارة العدل السعودية أقل مستوى لتعاقدات المساكن منذ نوفمبر 2014.
وهبطت أسعار الفيلات والشقق على أساس سنوى %6 و%4 على التوالى، بينما استقرت أسعارها فى الربع الأول من 2016 كما تراجعت العقود الإيجارية بنسبة %1 فى العاصمة الرياض.
كانت الحكومة السعودية رفعت الحد الأقصى لنسبة تمويل القروض العقارية من %70 إلى %85 لتحفيز الطلب الذى تراجع نسبياً.
سر غرام الصينيين بسوق العقارات الأمريكى
الهروب من تباطؤ النمو وتفادى انفجار محتمل للفقاعات المالية
بدأ فى مارس الماضى طرح وحدات برج واندا فيستا تاور، المكون من 93 طابقاً فى ولاية شيكاغو الأمريكية للبيع، وعند افتتاح هذا البرج السكنى فى عام 2020 سيكون ثالث أطول مبنى فى المدينة التى تفخر بأنها مدينة ناطحات السحاب، وهو أيضا أطول مبنى فى العالم من تصميم امراة، وهى المهندسة جين جانج.
وتتراوح الأسعار بين 900 ألف دولار للشقة بغرفة نوم واحدة إلى 18 مليون دولار لشقة بطابقين، حيث بدأت شركة داليان واندا، أكبر شركة تطوير عقارى فى الصين، المشروع فى 2014، وتملك حصة %90 منه، حيث أكد وانج جيان لين، رئيس واندا وأغنى رجل فى الصين، أنها خطوة الشركة الأولى فى السوق العقاري فى الولايات المتحدة.
ويعد لين واحداً من أكبر المشاركين فى طفرة تدفق المال الصينى إلى سوق العقارات السكنية فى الولايات المتحدة فى السنوات الأخيرة. وقد تبعه صغار المستثمرين، بما فى ذلك العديد من الصينيين الذين اشتروا فى وقت مبكر شققاً فى برج واندا، وفقاً لبيانات أعلنتها شركة ماجلان، وهى الشريك الثانى فى المشروع.
ووفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، فإن قيمة إنفاق المشترين الصينيين على العقارات فى الولايات المتحدة فى السنة المنتهية فى مارس 2015 بلغت 28.6 مليار دولار بزيادة سبعة أضعاف تقريباً من 4.1 مليار دولار فى عام 2010، متفوقاً بكثير على الزبون الكندي، ثانى أكبر مشترٍ من الجنسيات الأجنبية الذى أنفق 11.2 مليار دولار.
وتمثل الأموال الصينية أكثر من ربع إنفاق الأجانب على العقارات السكنية فى الولايات المتحدة خلال تلك الفترة والبالغ 104 مليارات دولار.
ويميل الصينيون تجاه ما يسمى «بوابة السوق» مثل لوس أنجليس، وسان فرانسيسكو، ونيويورك، على وجه الخصوص، حيث إن هذه المدن تشهد إقبالاً كبيراً من الصينيين، لكن تم اختيار ولاية كاليفورنيا بنسبة %35 من المشترين الصينيين الباحثين عن فرصة فى سوق الولايات المتحدة فى السنة من مارس 2014 إلى مارس 2015 تليها واشنطن بنسبة %8، ثم نيويورك وماساتشوستس وإلينوي.
وقد كان الدافع وراء حُمى الشراء بحسب صحيفة فاينانشيال تايمز عدد من العوامل، منها ارتفاع أسعار العقارات فى مدن بكين وشنجهاى، فضلاً عن توفير فرصة لصغار المستثمرين لتحقيق مكاسب كبيرة، فى حين دفع التباطؤ الاقتصادى المستثمرين الكبار للهروب إلى الخارج.
وأدت الاضطرابات الأخيرة فى الأسواق جنباً إلى جنب الركود الاقتصادى إلى سعى المشترين الصينيين للبحث عن الملاذات الخارجية، لاسيما فى سوق العقارات الكبرى مثل نيويورك ولوس أنجليس.
وقد أعرب البعض عن قلقهم من أن الانخفاض الأخير فى قيمة الرنمينبى، عملة الصين المحلية، سوف يقلص الطلب، لكن جينى لين، من مجموعة جين للوساطة فى شيكاغو أكدت أن العكس هو ما يحدث.
أضافت أن هناك عملاء يبيعون عقاراتهم فى بكين أو شنجهاى ويحققون أرباحاً طائلة حتى يتمكنوا من شراء شقة هنا، مشيرة إلى أنهم يبحثون عن وسيلة لنقل أموالهم من الصين؛ بسبب العملة الصينية المضطربة صعوداً وهبوطاً، خشية أن تخرج عن نطاق السيطرة، خصوصاً أن هناك شائعات عن وجود فقاعة للأسهم وأخرى فى سوق العقارات.
ويلجأ العديد من الصينيين، لاستئجار هذه العقارات أو شرائها لاستخدامها لأنفسهم فى حال الهجرة وكثير منهم أيضاً يشترى المنازل لأبنائهم الذين يدرسون فى جامعات الولايات المتحدة.
وتعد قوة مؤسسات التعليم الجامعى الأمريكى سبباً فى استمرار الولايات المتحدة كوجهة جذابة للطلاب الصينيين، وبالتالى للعقارات أيضاً بحسب بوب أوبراين من مؤسسة ديلويت.
ولفت تقرير صحيفة الفاينانشيال تايمز إلى أن المشترين الصينيين يفضلون العقارات باهظة الثمن أكثر من المشترين من دول أخرى.
تصل تكلفة شراء المنزل فى المتوسط للمستثمر الصينى 831.8 ألف دولار فى السنة المنتهية فى مارس عام 2015، مقارنة بـ455.4 ألف دولار للمقيمين فى المملكة المتحدة، و380 ألف دولار للكنديين و460 ألف دولار للهنود فيما يتم السداد نقداً بنسبة %70 من الصفقات.
ويقول سبنسر ليفي، من سى بى ريتشارد إليس، إنه خصوصاً فى مواجهة فترات طويلة اضطراب السوق العالمى والركود الاقتصادى فى الصين فإن المال الصينى سيستمر فى التدفق إلى سوق الولايات المتحدة.
أضاف أن هذه التقلبات العالمية هى أفضل صديق للولايات المتحدة عندما يتعلق الأمر بتدفقات رؤوس الأموال الأجنبية، مشيراً إلى تنامى الرغبة فى التحول إلى الولايات المتحدة باعتبارها أفضل مكان لتنويع اللعب بعيداً عن العاصمة الصينية كملاذ آمن.
المؤشر التاريخى لحركة السوق 2008-2015
يعرف كل قطاع أن دورة من الصعود لابد ان تنتهى بمرحلة من التراجع قبل التعافى مجددا مع توافر ظروف معينة. وقد تصاعدت أحجام الاستثمارات الواعدة التى تصب فى العقارات خلال العامين الماضيين والتى تتناقض بشكل صارخ مع حالة الخسائر الكبرى التى تسببت فيها الشركات العقارية وما ترتب عليها جزئيا من الانهيار المالى العالمى عام 2008.
استمرت حالة الانكماش فى السوق العقارى العالمى خلال عام 2009 حتى إطلاق الشريحة الأولى من برنامج التيسير الكمى من جانب مجلس الاحتياطى الفيدرالى فى الولايات المتحدة بهدف تحفيز الطلب جزئيا لمنع مزيد من الانهيار فى أسعار العقارات والدخول فى جولات أخرى من الإفلاس وتعثر سداد الرهون.
وتبعه فى ذلك البنوك المركزية الاخرى وهو ما ساعد على كبح جماح عمليات المضاربة على الأصول العقارية المتعثرة فى جميع أنحاء العالم.
وبحلول صيف عام 2010 اطلقت البنوك المركزية العالمية مرحلة الفائدة الاساسية المنخفضة التى وصلت تحت الصفر (بالسالب) فى بعض البلدان لفترات محددة وتسرب الثقة لدى المستثمرين أن الأسوأ انتهى فتدفقت الاموال الى العقارات حيث سعت المؤسسات للاستفادة من انخفاض تكاليف الإقراض والمساومات على العرض نتيجة ضعف الطلب. ووصف الخبراء بحسب صحيفة فاينانشيال تايمز هذه الفترة بالتعافي.
وقالت مجموعة سافيلس العقارية ان فترة التعافى تضاءلت بعد إطلاق الجولة الثانية من التيسير الكمى حيث دخلت السوق العالمى مرحلة تبريد (DU:TABR) للنشاط الكبير غطت معظم فترات عام 2012، حيث تفاقمت أزمة الديون فى منطقة اليورو وديون اليونان، التى سجلت أكبر عجز فى سداد الديون السيادية فى التاريخ.
وبمجرد استعادة الهدوء، استعادت المؤسسات الاستثمارية ذات المحافظ الخاصة بالعقارات شهية العودة للسوق، حيث استأنفت نشاطها وانعكس ذلك على نمو حجم الاستثمارات العقارية العالمية.
وكان ذلك إيذانا ببدء فترة طويلة من الاستقرار تميزت بتصاعد أحجام الاستثمارات المستقرة مع نهاية عام 2012 وحتى ختام عام 2015، حيث تسببت طفرة قيم العقارات فى الضغط على عائدات الإيجار على العقارات التى استحوذت عليها مؤخرا. لكن المخاوف بشأن التسعير المبالغ فيه وانفجار فقاعة عقارية جديدة ادت الى تراجع فى أحجام الصفقات ولا سيما فى الربعين الماضيين نسبيا.
جهود خفض أسعار المنازل تصطدم بألاعيب المضاربين
شقق الطباعة ثلاثية الأبعاد تخفض تكلفة إنشاء المنازل
عندما أعلن المهندسون فى سنغافورة هذا العام عن مشروع تجريبى للشقق ذات الجدران الجاهزة بطريقة الطباعة ثلاثية الابعاد كانت تلك آخر وأحدث محاولة لافتة للنظر لمعالجة مشكلة طويلة الأمد، وهى القدرة على تحمل تكاليف السكن فى المدن الأكثر نجاحا فى العالم.
وتواجه المراكز الحضرية صراعا متزايدا لتجنب ارتفاع اجور العمال أهم أركان قطاع الانشاء، فوفقا لتحالف أعمال المدن العالمية يبلغ متوسط تكاليف السكن السنوية فى بكين أكثر من متوسط الراتب. وفى مكسيكو سيتي، ارتفعت تكلفة سفر الركاب ساعتين يوميا وتكلفة منزل مستأجر فى سان فرانسيسكو بنسبة %67 فى السنوات الست حتى عام 2015.
مثل هذه الظروف تمتص الوقت والمال الذى كان من الممكن ان يدخل بطريقة افضل فى تحسين اقتصاد وانتاجية المدينة وقد تزايد الاهتمام بحل مشكلة نقص الاسكان الرخيص منذ زيادة سكان المناطق الحضرية فى العالم على الريف فى عام 2007.
ونقلت صحيفة فاينانشال تايمز عن ستوكتون وليامز المدير التنفيذى فى مركز تيرويلجر للإسكان فى العاصمة الامريكية واشنطن قوله إنه لا يوجد أى مدينة كبيرة أو نامية يمكنها الحفاظ على حيويتها ومركزها التنافسى لو كان جميع سكانها من مرتفعى الدخل، واضاف أن هناك عملية بحث تجرى حاليا عن افكار مبتكرة ضمن السياسات المحلية فى محاولة لايجاد حل.
وجلب نموذج واحد خلال الفترة الماضية أنظار الباحثين عن حلول عن طريق مبدأ «التقسيم الاحتوائى للمناطق»، وهو عبارة عن إلزام السلطة بحجز حصة من المساكن الجديدة لمحدودى بأسعار معقولة. وقد وافقت مدينة نيويورك فى مارس الماضى على برنامج إلزامى بدعم من عمدة المدينة بيل دى بلاسيو لتوفير هذه المساكن. وفى الشهر نفسه شهدت مدينة أونتاريو فى كندا تحديد حصة من المساكن لاصحاب الدخول المحدودة بينما يجرى العمل على اجراءات مماثلة فى المملكة المتحدة وفى أكثر من 500 مدينة فى الولايات المتحدة.
وظهر هذا النموذج من برامج الاسكان فى السبعينيات من القرن الماضى فى مقاطعة مونتجومرى بولاية ماريلاند حيث تم إنشاء أكثر من 14000 مسكن للأسر ذات الدخل المنخفض فى الأحياء الغنية.
ووجد تقرير العام الماضى من قبل المعهد لينكولن الولايات المتحدة عن سياسة الأرض أن هذا البرنامج كان له ميزة إضافية متمثلة فى تعزيز التكامل بين عناصر البلد.
قال ليزلى سافيل، الرئيس التنفيذى لمؤسسة جى سى بى ايه إن المدن يجب ان تنفذ هذه الاستراتيجيات الشاملة اجتماعيا كجزء من برامج أوسع تشمل تدابير مثل الإفراج عن الأراضى العامة وتخصيصها لبناء المساكن الرخيصة، بالاضافة الى المساعدة فى استكمال اعمال البناء وتوفير وسائل المواصلات اذا كان موقعها خارج الحيز العمرانى.
وثمة خيار آخر له شعبية يتمثل فى فرض ضرائب على مشتريات غير المقيمين فى المدينة التى تضم العقار المباع وصلت إلى %15 فى هونج كونج لمنع المضاربة التى تضر بمحدود الدخل فى عام 2012.
وفى أبو ظبى ودبى تم الحد من المناطق التى يمكن لمشترين من الخارج شراء المنازل فيها كما تسمح الصين للأجانب بتملك عقار واحد فقط، وتطلب منهم إثبات أنهم أقاموا لمدة عام فى وقت المعاملة.
وتتبنى سنغافورة ظاهرة كتل المبانى المصبوبة عن طريق الطباعة ثلاثية الابعاد حيث يأمل الباحثون فى جامعة نانيانج التكنولوجية فى الوصول الى هيكل كامل لمكونات الشقة من خلال التقنية الحديثة.
سوق العقارات فى ألمانيا يتحول لملاذ آمن للاستثمار
فرص الاستثمار البديلة خارج لندن وباريس تجذب رءوس الأموال
تخلف سوق العقارات فى ألمانيا وراء نظرائه الأوروبية فى وقت ما لكنه يعيش فترة ازدهار حاليا.
وبحسب تقرير لمجموعة عقارية سافيلس فإنه فى المدة بين عامى 2009 و2015، ارتفعت قيمة الصفقات العقارية فى أكبر اقتصاد فى أوروبا من 20.9 مليار يورو إلى 132 مليار يورو.
وساهم زيادة اهتمام المستثمرين الألمان فى إحداث هذه الطفرة مما ادى الى مضاعفة قيمة المبيعات أكثر من أربع مرات خلال تلك الفترة.
ولكن الزيادة فى الاستثمارات من خارج البلاد كانت هى الطفرة الاكثر دراماتيكية ففى عام 2009، بلغت نسبة المستثمرين الأجانب فى القطاع العقارى الالمانى %19 من إجمالى التعاملات من حيث القيمة لكن فى عام 2015، ارتفع هذا الرقم إلى %45.
وعزت صحيفة فاينانشيال تايمز ذلك الى مجموعة متنوعة من الأسباب فى مقدمتها نجاح البلاد فى تجنب تكوين فقاعة عقارية فى الفترة التى سبقت الأزمة المالية، كما أن الهزات الارتدادية من تلك الأزمة التى أضرت الاقتصاد الأوروبى أظهرت الاستقرار فى ألمانيا كعنصر جاذبية للمستثمرين، ونما اقتصاد البلاد بنسبة %1.7 فى عام 2015 وهى نسبة ضئيلة ولكنها أعلى من متوسط منطقة اليورو بينما بلغ معدل البطالة فى ألمانيا %4.2 فقط وهو ثانى أدنى مستوى فى الاتحاد الأوروبي.
ويرى ماتياس الوردي، رئيس قسم البحوث فى سافيلز ان المستثمرين الأجانب يرون ملاذا آمنا فى ألمانيا بفضل الاقتصاد المحلى المستقر جدا، ونسبة البطالة المنخفضة بينما الأجور ترتفع وفى المقابل هناك المخاوف والشكوك سواء حول مستقبل اليورو أو احتمالات خروج بريطانيا من الاتحاد الاوروبى ولذلك فإن الاستقرار أصبح أكثر جاذبية.
هناك عامل جذب إضافى للمستثمرين، هو أن المعروض من العقارات وخاصة فى السكنية منها، فشل فى مواكبة الطلب، فوفقا لمؤسسة ابردين لإدارة الأصول فإن ألمانيا بحاجة لبناء حوالى 400 الف منزل سنويا لمواكبة الطلب. وفى عام 2014 بنت فقط 245 الفا فيما يتدفق المهاجرون إلى اراضيها ومن المرجح أن يضع ذلك المزيد من الضغوط على الطلب.
قال فابيان كينجار، رئيس الملكية المباشرة فى أبردين، التى أطلقت صندوقا عقاريا برأسمال ألمانى نهاية ابريل الماضى إن انخفاض نشاط البناء بالنسبة إلى النمو السكانى يعنى ان هناك خللا فى ميزان الطلب والعرض، لا سيما فى المناطق الحضرية فى جميع أنحاء ألمانيا.
وبحسب روجير كوايرجينج، وهو مدير محفظة فى الشركة الاستثمارية الأمريكية كوهين التى تملك حصصا فى عدد من الشركات العقارية الألمانية فإن معدلات البناء، خصوصا فى القطاع السكنى، تظل منخفضة جدا.
أما العامل الثالث فى تأجيج الطفرة فى أسعار العقارات الألمانية وحجم الاستثمارات هو انخفاض أسعار الفائدة، مما يجعل تمويل صفقة شراء الاصول أرخص بكثير كما أنه يجعل العائد على العقارات الألمانية تبدو أكثر جاذبية. ويبلغ العائد النموذجى على العقارات السكنية الألمانية حوالى %4.5، وعلى عقارات التجزئة حوالى %6. لكن على النقيض من ذلك، فإن المستثمرين الذين اشتروا السندات من الفئات الأقل من سبع سنوات حاليا يضطرون لدفع ثمن قرارهم إقراض الحكومة الألمانية.
ونظرا لأن اسعار العقارات الألمانية لم تصل بعد او تقترب حتى من ذروتها فإن فرصة العائدات الاعلى تكون جذابة مقارنة مع الوجهات الأوروبية الاخرى المتنافسة، مثل لندن وباريس، حيث الأسعار بالفعل عالية جدا والعوائد منخفضة وهو أمر بالنسبة للمستثمرين مثبط، مما يجعل المدن الألمانية هى المكان المنطقى للبحث عن فرص استثمارية بديلة.
ووفقا للبيانات الصادرة عن سافيلس، فإن أكبر المستثمرين قادمون من الولايات المتحدة والمملكة المتحدة، لا سيما فى العقارات التجارية والمكاتب أما فرنسا فهى أكبر مستثمر فى العقارات السكنية.
لكن معدلات دخول السوق الاسرع نموا تأتى من المستثمرين الاسيويين الذين ازداد عددهم ما يقرب من 17 ضعفا من 216 مليون يورو فى 2009 إلى 3.62 مليار يورو العام الماضي.
وكانت العقارات التجارية صاحبة النصيب الاكبر من اموال الاجانب المتدفقة إلى ألمانيا، حيث امتصت 29.8 مليار يورو من اصل 59.6 مليار يورو وصلت للسوق العقارى، كما نشط الاجانب فى شراء المكاتب وعقارات التجزئة.
لا يزال سوق العقارات السكنية لا يمثل أولوية جاذبة للمستثمرين للدخول للسوق فى ألمانيا فالأجانب يمثلون %13 فقط من المعاملات من حيث القيمة السوقية العام الماضي.
واستهدفت معظم الأموال خمس مدن كبرى هى برلين وميونيخ وهامبورج وفرانكفورت ودوسلدورف، ومع ذلك أدت زيادة الاستثمار الى صعود الاسعار فى هذه المدن، ومن المرجح أن ينظر المستثمرون أبعد من هذه المدن للحصول على عائد افضل.
ففى برلين، وصل السوق الى مرحلة معقدة تحتاج من المستثمر التواجد المستمر فى الداخل للعثور على صفقات ناجحة ولكن بعض المستثمرين الأجانب ما زالوا يدخلون السوق السكنى الألمانى بقدر اكبر من المخاطر حيث يستثمرون فى مناطق لا تتمتع التركيبة السكانية فيها بالتجانس القوى بما فيه الكفاية.
ويعترف المستثمرون بأن العقارات السكنية الألمانية ليست رخيصة لكنها على الاقل أرخص من باريس أو لندن.