بروكديل للمعيشة الراقية في مؤتمر جيفريز: رهان على قوة التسعير

استغلت شركة Brookdale Senior Living (BKD) مؤتمر جيفريز لخدمات وتكنولوجيا الرعاية الصحية 2026، يوم الثلاثاء الموافق 15/09/2026، لاستعراض خطة تحول تقوم على تشديد العرض في القطاع، وتعزيز قوة التسعير، وهيكل تشغيلي جديد. وأشارت الشركة إلى أن هذه التغييرات تساعد في تعويض الاضطرابات قصيرة الأجل الناجمة عن إعادة الهيكلة وعمليات بيع الأصول، مع دعم توقعاتها للعام بأكمله.

أكد الرئيس التنفيذي نيك ستينغل والمدير المالي دون كوسو أن Brookdale لا تزال في مسارها الصحيح لتحقيق نمو في RevPAR بنسبة 8% إلى 9% للعام الكامل 2026، مع الإبقاء على توجيهات الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة. كما أشارا إلى خلفية إيجابية لقطاع الإسكان للمسنين، مع نمو الطلب بوتيرة أسرع من العرض الجديد في معظم أنحاء الولايات المتحدة.

أبرز النقاط

• أعادت Brookdale تأكيد توجيهات نمو RevPAR للعام الكامل 2026 بنسبة 8% إلى 9%، مع الإبقاء على توقعات الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة دون تغيير.
• أفادت الإدارة بأن الشركة تستفيد من شح العرض في قطاع الإسكان للمسنين، لا سيما في تكساس وفلوريدا حيث تمتلك Brookdale حضوراً واسعاً.
• أعادت الشركة تنظيم وظائف المبيعات والعمليات والقيادة السريرية تحت نموذج مساءلة موحد لتحسين الأداء عبر أكثر من 500 مجتمع سكني.
• أشارت Brookdale إلى تحسّن قوة التسعير منذ الجائحة، وأن زيادات الأسعار لم تعد مرتبطة بتعديلات تكلفة المعيشة للضمان الاجتماعي.
• على المدى البعيد، تستهدف الشركة نمواً في منتصف الأرقام المزدوجة في الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة، مع نسبة رفع مالي أقل من 6.0 أضعاف.

النتائج المالية والتوجيهات

أفادت Brookdale بأن اتجاهات الأعمال تحسّنت في النصف الثاني من العام، مع ارتفاع معدل الإشغال في أغسطس بمقدار 40 نقطة أساس بشكل متسلسل. وقالت الإدارة إن هذا الزخم يدعم التوقعات القائمة للشركة للعام.

• يبقى توجيه نمو RevPAR للعام الكامل عند 8% إلى 9%.
• تم الإبقاء على توجيهات الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة لعام 2026 رغم العوامل المعيقة التشغيلية في النصف الأول.
• أشارت Brookdale إلى توقعها مساراً متعدد السنوات نحو نمو في منتصف الأرقام المزدوجة في الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة.
• تستهدف الشركة نسبة رفع مالي أقل من 6.0 أضعاف.
• أفادت الإدارة بأن زيادة بنسبة 1% في الأسعار يمكن أن تضيف نحو 27,000,000 دولار في صافي الدخل التشغيلي.

أكد المديرون التنفيذيون أن RevPAR، الذي يجمع بين الإشغال والسعر، هو المقياس الرئيسي للأداء المالي. وقال ستينغل: "RevPAR هو ما يقود الأداء المالي حقاً. RevPAR، وبوضوح، الإشغال يمثل جزءاً مهماً منه، والسعر هو الجزء الآخر."

كما سلّطت الشركة الضوء على الرافعة الربحية في محفظتها. عند معدل إشغال يبلغ نحو 70%، تولّد الوحدة ما يقارب 3,800.00 دولار سنوياً في صافي الدخل التشغيلي، في حين يرتفع الرقم عند معدل إشغال 95% إلى نحو 21,000.00 دولار. وأوضحت الإدارة أن هذا الفارق يعكس هيكل التكاليف الثابتة في قطاع الإسكان للمسنين.

التحديثات التشغيلية

أفادت Brookdale بأن العام الماضي شهد تغييرات تنظيمية جوهرية. وستينغل، الذي تولّى منصب الرئيس التنفيذي في مطلع أكتوبر 2024، هو أول قائد للشركة يمتلك خلفية تشغيلية منذ أكثر من عقد. كما عيّنت الشركة رئيساً تنفيذياً للعمليات، وفي منتصف يونيو، استقطبت مارغريت كابيل بوصفها رئيسة تنفيذية للمبيعات بعد أن ظل المنصب شاغراً منذ منتصف فبراير.

• أتمّت الشركة إعادة هيكلة إقليمية أسفرت عن تقليص المحفظة بنحو 100 مجتمع سكني.
• دمجت Brookdale وظائف المبيعات والسريرية والتشغيلية تحت خط مساءلة مدير منطقة واحد.
• كان الهيكل السابق يتضمن تقارير مديري المجتمعات التنفيذيين إلى مشرفين متعددين.
• أفادت الإدارة بأن التغييرات تهدف إلى تعزيز السلوك عبر محفظة تضم أكثر من 500 مجتمع سكني.
• أوضحت Brookdale أن إعادة الهيكلة كانت إعادة توافق داخلية، وليست تخفيضاً كبيراً في عدد الموظفين.

وقال ستينغل إن الشركة تمتلك الآن الأشخاص المناسبين والهيكل الملائم لتنفيذ أكثر اتساقاً. وأضاف: "لدينا الآن الأشخاص المناسبون. والأهم من ذلك، لدينا الهيكل التنظيمي الصحيح لتغيير السلوك داخل مجتمعاتنا التي يزيد عددها على 500 مجتمع."

أشارت Brookdale أيضاً إلى تحوّلها نحو نموذج مبيعات أكثر نشاطاً. وتدفع كابيل بنهج يقوم على النشاط والتنفيذ بدلاً من التركيز على النتائج فحسب. وتعتمد الشركة على فعاليات مجدولة وأساليب بيع قائمة على الحملات، وتسعى إلى أن يعتبر جميع الموظفين أنفسهم جزءاً من جهود المبيعات.

الخلفية السوقية واتجاهات العرض والطلب

خصّصت الإدارة جزءاً كبيراً من العرض لتناول توازن العرض والطلب في القطاع. وأفادت Brookdale بأن المركز الوطني للاستثمار، أو NIC، يقدّر نمو عرض المعيشة للمسنين السنوي بنسبة 0.60% إلى 0.70% فقط، في حين ينمو عدد السكان الذين تبلغ أعمارهم 80 عاماً بمعدل نمو سنوي مركّب يبلغ 5%.

• تصل بعض الأسواق المحلية الآن إلى معدلات إشغال تتراوح بين 90% و95% أو أكثر.
• قالت Brookdale إن أسواقاً إقليمية بأكملها تمتلئ في الوقت ذاته.
• تمتلك الشركة وزناً زائداً في تكساس وفلوريدا، حيث تباطأ العرض الجديد بشكل حاد.
• يجري تحويل بعض مجتمعات الإسكان للمسنين القائمة إلى استخدامات الصحة السلوكية، مما يزيد من تقليص العرض.
• أفادت Brookdale بأن هجرة جيل طفرة المواليد إلى مدن تكساس مثل أوستن وسان أنطونيو وهيوستن ينبغي أن تدعم الطلب على مدار الوقت.

أشار ستينغل إلى أن محفظة الشركة مُهيَّأة جيداً لهذه البيئة لأن معظم إيراداتها تأتي من الدفع الخاص ومزيج منتجاتها يركز على الرعاية القائمة على الاحتياجات. وأوضحت Brookdale أن 94% من الإيرادات تأتي من مصادر الدفع الخاص، وليس من البرامج الحكومية.

وقال ستينغل: "نحن في المسار الصحيح تماماً. نحن في المسار الصحيح مع منتجنا. الرعاية والخدمة التي نقدمها، لا سيما على جانب الرعاية القائمة على الاحتياجات، أجزم بأنها في أعلى المستويات."

قوة التسعير واستراتيجية الأسعار

أفادت Brookdale بأن مرحلة ما بعد الجائحة غيّرت طريقة تفكيرها في التسعير. وقالت الإدارة إن الشركة لم تعد تربط زيادات الأسعار بتعديلات تكلفة المعيشة للضمان الاجتماعي وحدها.

وقال ستينغل: "كان المعتاد في قطاعنا، وبالتأكيد في Brookdale، أن تتطابق زيادات الأسعار مع تعديلات تكلفة المعيشة. كان ذلك النموذج السائد قبيل جائحة كوفيد. الجائحة غيّرت ذلك... لقد فصلنا الآن هذا المفهوم تماماً."

• تستند زيادات الأسعار الآن إلى ظروف العرض والطلب المحلية ومستويات الإشغال.
• أفادت Brookdale بأنها ترصد حالات المغادرة المالية لاختبار تحمّل المستهلكين.
• تضع الشركة بالفعل خططها للتسعير لعام 2027.
• أوضحت الإدارة أن الأسواق ذات الإشغال المرتفع يمكنها استيعاب نمو أسعار أكبر، في حين تحتاج الأسواق ذات الإشغال المنخفض إلى تركيز أكبر على ملء الوحدات.

أفاد المديرون التنفيذيون بأن الشركة تعمل في سوق ذات سرعتين. في بعض المناطق، لا سيما تلك التي تقترب من معدل إشغال 95%، يكون التركيز على السعر. وفي مناطق أخرى، بما في ذلك أجزاء من تكساس وفلوريدا، تكون الأولوية لنمو الإشغال.

الإنفاق الرأسمالي وجودة الأصول والتصفية

أفادت Brookdale بأن محفظتها في حالة جيدة بشكل عام من الناحية المادية. يبلغ متوسط عمر المباني نحو 25 إلى 26 عاماً، بما يتوافق مع متوسط القطاع، وأفادت الإدارة بأنه لا توجد لديها مبانٍ يتجاوز عمرها 30 إلى 35 عاماً. وقالت الشركة إن ذلك يعني وجود مخاطر تقادم محدودة.

• حدّدت Brookdale 30 مشروع تجديد للانطباعات الأولى.
• يبلغ متوسط تكلفة كل مشروع نحو 500,000.00 إلى 600,000.00 دولار.
• تشمل الأعمال الأثاث والسجاد والإضاءة وتحويل المساحات.
• أفادت الإدارة بأن الهدف هو تحقيق عوائد من خلال زيادة عمليات الانتقال إلى الداخل وتقليل عمليات الانتقال إلى الخارج.
• تسعى الشركة إلى دورة منتظمة لتجديد رأس المال مماثلة لتلك المعتمدة في قطاع الفنادق.

أشارت Brookdale أيضاً إلى إنفاق رأسمالي تطويري انتقائي، يشمل إعادة تحديد مواقع أصول مثل الاستحواذ على Brookdale Galleria، حيث أُغلق مرفق التمريض الماهر وأُعيد توظيف العقار. وأفادت الإدارة بأن مثل هذه المشاريع يمكن أن تحقق عوائد بأرقام مزدوجة مع فترات استرداد تتراوح بين سنة وسنتين.

على صعيد تنظيف المحفظة، أعلنت Brookdale عن بيع 42 مجتمعاً سكنياً في عام 2025. وتبقّى تسعة منها حتى تاريخ مكالمة أرباح الربع الثاني، وتتوقع الشركة أن تكتمل العملية إلى حد بعيد بحلول مكالمة الربع الثالث من عام 2026، مع احتمال تمديد مجتمع أو مجتمعين إلى الربع الرابع. ووصفت الإدارة هذه الأصول بأنها مجتمعات أصغر حجماً أو معزولة أو ضعيفة الأداء تُشكّل عبئاً طفيفاً على الإشغال والأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة.

التكاليف والميزانية العمومية

أفادت Brookdale بأن العمالة لا تزال أكبر بند للتكاليف، إذ تمثل نحو 65% من نفقات التشغيل، وهي المجال الرئيسي الذي يمكن فيه تحسين الكفاءة. وأوضحت الإدارة أنها عالجت بالفعل بعض الزيادات في التوظيف التي تراكمت قبل الجائحة.

• تدير الشركة أيضاً تكاليف الغذاء من خلال البدائل عند ارتفاع الأسعار.
• يجري التحكم في الإنفاق على الإصلاح والصيانة بصورة أكثر إحكاماً.
• أفادت Brookdale بأن المصاريف العمومية والإدارية للشركة باتت مُثبَّتة إلى حد بعيد ولن ترتفع بشكل ملحوظ مع النمو.
• أفادت الإدارة بأن الميزانية العمومية تتحسن، مما يمنح الشركة مرونة أكبر.

أكد المديرون التنفيذيون أن الهدف هو تحويل نمو الإشغال والتسعير إلى أرباح دون ارتفاع مقابل في النفقات العامة. وأشاروا إلى أن الهيكل الميداني والإقليمي الحالي صُمِّم مع مراعاة عمليات التصفية المستقبلية، لذا ينبغي أن تتمكن الشركة من العمل بكفاءة أعلى مع تقليص المحفظة وتركيزها.

أبرز ما جاء في جلسة الأسئلة والأجوبة

خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، عادت الإدارة إلى المحاور ذاتها: قيود العرض، وقوة التسعير، والمسار الطويل لنمو الإشغال.

• أفادت Brookdale بأن التطوير الجديد للإسكان للمسنين يصعب تبريره بسبب ارتفاع تكاليف البناء وشح العمالة وارتفاع تكاليف الاقتراض.
• أفاد المديرون التنفيذيون بأن المطورين كثيراً ما يحتاجون إلى زيادات في الأسعار تتراوح بين 30% و50% لإنجاح المشاريع الجديدة.
• أوضحت الإدارة أن الجدول الزمني الطويل للتطوير، الذي يمتد في الغالب من ثلاث إلى خمس سنوات، يجعل العرض الجديد أقل جاذبية.
• أفادت Brookdale بأن شراء المجتمعات بأقل من تكلفة الاستبدال يبقى خياراً أكثر عملية من البناء الجديد.
• أشارت الشركة إلى أن العرض الجديد، حين يظهر، كثيراً ما يستهدف شريحة عملاء ومستوى سعري مختلفين.

أفادت الإدارة أيضاً بأن القدرة على تحمّل التكاليف تمثل عائقاً أقل مما يفترضه كثير من المستثمرين. وأوضحت Brookdale أن تمويل المعيشة للمسنين يأتي في معظمه من حقوق ملكية المنازل ومكاسب الاستثمار وأرصدة خطط 401(k) وخطط التقاعد ذات المزايا المحددة، وليس من الضمان الاجتماعي. وأشارت الشركة إلى أن محفظتها تقع في منتصف السوق، بين المشغّلين المعتمدين بشكل كبير على Medicaid والمجتمعات الفاخرة.

فيما يخص توقعات الأسعار، أفاد المديرون التنفيذيون بأن خطة زيادة عام 2027 لا تزال قيد الإعداد، مع التعامل مع إعلان تعديل تكلفة المعيشة للضمان الاجتماعي بوصفه مدخلاً واحداً فقط. وأشاروا إلى أن الإشغال والمنافسة المحلية وسلوك التسعير السابق أكثر أهمية من أي مقياس تضخم منفرد.

التوقعات

أفادت Brookdale بأنها تعتقد أن السنوات الثلاث المقبلة قد تشهد نمواً ملموساً في الأرباح إذا واصل الإشغال ارتفاعه وصمدت زيادات الأسعار. وأشارت الشركة إلى أن هيكلها الحالي ومزيج محفظتها وميزانيتها العمومية ينبغي أن تساعدها في الاستفادة من الاختلال الإيجابي في العرض والطلب في القطاع.

وقال ستينغل: "الشريحة التي سأوجّه المستثمرين دائماً إليها تُظهر صافي الدخل التشغيلي لكل وحدة عند نطاقات إشغال مختلفة. هذا هو جوهر ما نتحدث عنه هنا... زيادة بمقدار 4 إلى 5 أضعاف في صافي الدخل التشغيلي، وذلك بسبب الرافعة التشغيلية للتكاليف الثابتة الموجودة في قطاعنا."

للراغبين في الاطلاع على مزيد من التفاصيل، يُرجى الرجوع إلى النص الكامل أدناه.

هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا