عاجل: أسعار الذهب تقلص مكاسبها والنفط يعود للصعود مع تحرك قوي للدولار
في يوم الثلاثاء، 15/09/2026، استخدمت شركة Vornado Realty Trust (VNO) مؤتمر بنك أوف أمريكا العقاري العالمي في نيويورك 2026 لتقديم رؤية متفائلة بشكل لافت حول سوق العقارات في مدينة نيويورك، حتى مع اعترافها بارتفاع تكاليف التمويل وسوق استثماري لا يزال انتقائياً. وقال المسؤولون إن الطلب على المساحات المكتبية والتجارية الرئيسية لا يزال قوياً، والعرض شحيح، والإيجارات ترتفع عبر أفضل أصول الشركة.
وقال الرئيس التنفيذي مايكل إن المشهد الحالي هو الأفضل الذي شهده في 37 عاماً، مشيراً في الوقت ذاته إلى أن الشركة تواصل مواجهة سوق تكون فيه تكاليف العرض الجديد مرتفعة للبناء وتكاليف إعادة التمويل لا تزال نقطة ضغط على القطاع الأوسع.
أبرز النقاط
- قالت Vornado إن أساسيات سوق المكاتب في مدينة نيويورك هي الأقوى منذ عقود، مع شح في نسبة الشواغر وطلب واسع من المستأجرين.
- تشهد حيازات الشركة في حي Penn District وPark Avenue وقطاع التجزئة إيجارات ترتفع، وتأجيراً أسرع، وتجديداً مبكراً للعقود.
- تخطط الإدارة لبيع حصة بنسبة 25% في مشروع 350 Park Avenue مع الاحتفاظ بحصة ذات قيمة.
- عادت إيجارات التجزئة في Times Square وعلى Fifth Avenue إلى مستوياتها القياسية، مدعومةً بالسياحة والطلب الدولي.
- تركز الشركة على تخفيض الرافعة المالية، والاستحواذات الانتقائية، وترقية المحفظة بدلاً من التوسع الواسع.
المشهد السوقي: سوق لصالح الملاك
وصفت الإدارة نيويورك بأنها سوق تتنافس فيه الشركات على مساحات شحيحة في أفضل المباني القريبة من محاور النقل الرئيسية مثل Grand Central وPenn Station. وقال مايكل إن المواهب، ولا سيما العمال الأصغر سناً، يرغبون في التواجد في نيويورك بمعدل أعلى مقارنةً بالمدن الأخرى، وأن هذه الفجوة اتسعت منذ الجائحة.
- قالت Vornado إن جميع القطاعات الرئيسية نشطة، بما فيها الخدمات المالية والقانونية والمحاسبية والتكنولوجيا والإعلام.
- قالت الشركة إن نحو 80% من الشباب في سن الجامعة من غير أبناء نيويورك يعملون الآن في المدينة، مما يؤكد جاذبية السوق.
- يركز المستأجرون على المباني عالية الجودة والمزودة بالمرافق التي يمكنها المساعدة في استقطاب الموظفين والاحتفاظ بهم.
- قالت الإدارة إنه لا توجد أدلة واضحة على هجرة مدفوعة بالأسعار نحو فلوريدا أو تكساس أو Long Island City أو بروكلين أو البدائل في وسط المدينة.
لخّص غلين، أحد المسؤولين في الشركة، المشهد السوقي بقوله: "إنه سوق لصالح الملاك، بكل بساطة. هذا واضح تماماً في هذه المرحلة."
الشواغر والعرض لا يزالان شحيحَين
قالت Vornado إن قطاع المباني الأفضل، الذي عرّفته بوصفه مساحات من الفئة A الفاخرة والفئة A والمساحات الفاخرة الجديدة بإجمالي نحو 180 مليون قدم مربعة، يبلغ معدل شواغره نحو 6%. وفي مساحات الطوابق العليا للأبراج، قد لا يتجاوز معدل الشواغر 3% إلى 4%.
- بدأ البناء في نحو خمسة مبانٍ فقط أو هي على وشك البدء ضمن المشاريع الحالية قيد التطوير.
- من المتوقع أن تُسلَّم تلك المشاريع بمعدل مبنى واحد تقريباً سنوياً من 2029 حتى 2033.
- العرض الجديد مؤجَّر مسبقاً بنسبة لا تقل عن 50% بالفعل، وكثير من تلك المساحات مخصص لتوسع المستأجرين.
- قالت الإدارة إن البناء في نيويورك أمر عسير بسبب التكلفة والوقت، على عكس أسواق مثل أتلانتا أو شارلوت.
وقال مايكل: "لديك شواغر شحيحة، ولديك طلب قوي. الإيجارات ترتفع. العرض الجديد محدود، ومن الصعب للغاية البناء في هذه المدينة، سواء من حيث التكلفة أو من حيث الوقت."
زخم التأجير عبر المحفظة
قالت الإدارة إن وتيرة التأجير تسارعت عبر مباني Vornado، مع تنافس المستأجرين على المساحات وطلبهم التجديد قبل سنوات من انتهاء العقود. وأشارت الشركة إلى أن كثيراً من المستأجرين الكبار الذين تنتهي عقودهم بين 2029 و2031 يسعون الآن إلى التمديد قبل ثلاث إلى خمس سنوات.
- يبحث المستأجرون عن مساحات للتوسع داخل المباني القائمة مع نمو أعمالهم.
- تتراوح مدد عقود الإيجار بين 10 و15 عاماً، بما يتوافق مع المعايير التاريخية.
- ترتفع الإيجارات الصافية الفعلية بأرقام مرتفعة في خانة الآحاد وصولاً إلى نحو 10%.
- تتراجع فترات الإيجار المجاني وتتضيق بدلات تحسين المستأجرين.
- قالت Vornado إنها كانت ترفع الإيجارات أسبوعياً أو كل أسبوعين مع تحسن ظروف السوق.
حي Penn District: الإيجارات تواصل الارتفاع
قالت Vornado إن حيازاتها في حي Penn District تُعدّ من أوضح الأمثلة على قوة السوق. في Penn One، باتت الإيجارات تتجاوز 120.00 دولار للقدم المربعة، أي أكثر من ضعف ما كان يتراوح بين 60.00 و65.00 دولار للقدم المربعة المحققة في المراحل الأولى من التطوير.
- أجّرت Penn One أكثر من 200,000 قدم مربعة بمستويات الإيجار الحالية.
- وقّعت Penn Two عقوداً لنحو 60,000 إلى 70,000 قدم مربعة بمستويات مماثلة.
- تلك الإيجارات أعلى بنحو 100% من افتراض الاكتتاب الأولي للشركة البالغ نحو 90.00 دولار للقدم المربعة.
- قالت الإدارة إن حي Penn District لا يزال يُتداول بخصم مقارنةً بـ Hudson Yards وManhattan West، مما يشير إلى مزيد من الصعود مع تجديد عقود الإيجار.
وقال مايكل إن الحي لا يزال في المراحل الأولى من تحوله، وأن امتلاك المجمع يمنح Vornado ميزة على أصحاب مبنى أو مبنيين.
Park Avenue وSixth Avenue: مزيد من القوة التسعيرية
أشارت Vornado أيضاً إلى القوة في عقاراتها على Park Avenue وSixth Avenue. في 1290 Sixth Avenue، تبلغ الإيجارات في الطوابق السفلية نحو 90.00 دولار للقدم المربعة، بما فيها صفقة حديثة بـ 97.00 دولار للقدم المربعة في الطابق السادس.
- قالت Vornado إنه تم تأجير أكثر من 600,000 قدم مربعة من مشروع إعادة تطوير 1290.
- يتضمن المشروع قاعة اجتماعات وحديقة على السطح.
- في 280 Park، يجري استعادة المساحات والإيجارات ترتفع.
- قالت الإدارة إن مساحات Park Avenue لا تزال شحيحة والإيجارات تواصل الارتفاع.
كما سلّطت الشركة الضوء على استحواذها الأخير على حصة مشاركة بنسبة 49% إلى 50% في Park Avenue Plaza. وقالت الإدارة إن المبنى يتمتع بمدة إيجار تبلغ 11 عاماً مع زيادات إيجارية مدمجة، في حين أن الإيجارات الحالية أقل بنسبة 40% إلى 50% من مستوى السوق.
- قالت Vornado إن الأصل يوفر عوائد نقدية قوية بسبب هيكله التمويلي.
- كانت فرص استعادة المساحات قيد العمل بالفعل قبل إتمام الصفقة.
- قالت الإدارة إنها ستشتري خمسة أصول مماثلة إضافية إذا أتيحت الفرصة.
- وصفت الشركة الصفقة بأنها رهان على قيمة الأرض مع تدفق دخل في غضون ذلك.
350 Park Avenue: تطوير ضخم ومستأجر كبير
قالت Vornado إن أعمال الهدم بدأت في 350 Park Avenue ومن المتوقع أن تنتهي في أبريل. يُهدم المبنى طابقاً بطابق وقد وصل الآن إلى الطابق الثلاثين. تستعد الشركة لتسويق المشروع برسالة "350 at 350"، في إشارة إلى إيجار مستهدف قدره 350.00 دولار للقدم المربعة.
- نمت التزامات Citadel إلى 1.05 مليون قدم مربعة من 850,000 قدم مربعة أُعلن عنها في يناير 2023.
- جاءت تلك الزيادة البالغة 200,000 قدم مربعة على مدى ثلاث سنوات.
- سيمتد الجزء المكتبي التجريبي من الطابق 28 إلى الطابق 56.
- صُممت الطوابق بلوحات مساحتها 26,000 قدم مربعة وأسقف بارتفاع 16 قدماً وبدون أعمدة.
- قالت الإدارة إن عدة صفقات مماثلة أُبرمت في نطاق 300.00 دولار وبعضها في النطاق الأعلى من 300.00 دولار للقدم المربعة.
وقال غلين إن استجابة السوق للمشروع كانت قوية بشكل غير معتاد، مضيفاً: "الإيجارات خارجة عن السيطرة هناك الآن بطريقة رائعة بالنسبة لنا."
وقالت الإدارة إن المساحة التجريبية من المرجح أن تُؤجَّر في وحدات أصغر من طابق إلى ثلاثة طوابق بدلاً من مستأجر واحد كبير، وأنه لا يوجد تسرع في ملئها لأن المساحة ينبغي أن تصبح أكثر قيمة مع مرور الوقت. كما أشارت الشركة إلى توفر مساحات الخيار المبكر لنمو المستأجرين في السنوات القليلة المقبلة.
التجزئة: العودة إلى المستويات القياسية
قالت Vornado إن محفظتها من التجزئة في الشوارع تعافت بقوة. في Times Square، عادت إيجارات الزوايا إلى 1,500.00 إلى 2,000.00 دولار للقدم المربعة. وعلى Fifth Avenue، تتراوح الإيجارات بين 2,500.00 و3,500.00 دولار.
- قالت الإدارة إن تلك المستويات عادت قرب أسعارها القياسية.
- يسير نمو الإيجارات السنوي بنحو 2.5% إلى 3%.
- تحسنت وتيرة التأجير بشكل حاد خلال السنتين إلى الثلاث سنوات الماضية.
- يسعى تجار التجزئة الدوليون للحصول على مواقعهم الأولى في نيويورك.
- تتوقع الشركة الإعلان عن صفقة قوية في الربع الثالث.
قالت Vornado إن نيويورك تظل السوق الأولى للتجار الساعين إلى تعظيم مبيعاتهم، مدعومةً بالسياحة والمكانة العالمية للمدينة. كما أشارت الشركة إلى أن مستويات الإيجار يمكن أن تتباين بشكل حاد حسب الموقع، حتى في نطاق بضعة بنايات على Fifth Avenue.
توزيع رأس المال والميزانية العمومية
قالت الإدارة إنها أمضت السنوات الأخيرة في تخفيض الرافعة المالية وإعادة شراء الأسهم. وهي تقيّم الآن ما وصفته بأنه أكثر سوق مبيعات استثمارية إثارة للاهتمام منذ نحو 15 عاماً.
- تخطط Vornado لبيع حصة بنسبة 25% في مشروع 350 Park Avenue المشترك.
- قالت الشركة إنها ستحتفظ بحصة ملكية ذات قيمة بعد البيع.
- تعتقد الإدارة أن اقتصاديات البيع ستكون جذابة عند اكتمالها.
- قالت الشركة إنها كانت انتقائية في الاستحواذات، مع تفويت عدد قليل فقط من الصفقات المقاربة.
وقال مايكل إن الشركة أعادت تشكيل محفظتها بإضافة أصول عالية الجودة مثل Park Avenue Plaza و623 Fifth Avenue مع تجهيز 350 Park Avenue للتطوير. وأشار إلى أن Vornado تركز على الجودة لا الحجم.
أبرز ما جاء في جلسة الأسئلة والأجوبة: السياسة والمنافسة والتسعير
خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، قالت الإدارة إنها لم تلحظ تغييراً في سلوك المستأجرين عقب تغيير إدارة رئاسة بلدية المدينة. كما أشارت إلى أن ضريبة Pied-à-Terre أثارت ضجيجاً لكنها لم تغير قرارات التأجير.
- قالت الإدارة إنه لم تُفقد أي عقود إيجار بسبب التغييرات السياسية.
- أشارت إلى أن الشركات تتخذ قرارات طويلة الأمد تتجاوز الدورات السياسية.
- نقل مايكل عن مؤسس Citadel كين غريفين قوله: "ستبقى أعمالي هنا لفترة أطول بكثير من أي إدارة."
وبشأن المنافسة من أسواق أخرى، قالت Vornado إنه لا يوجد مؤشر تاريخي على انتقال المستأجرين بسبب الأسعار وحدها. وأشارت إلى أن بعض الشركات استأجرت مساحات في فلوريدا وتكساس، لكن ليس بطريقة تشير إلى تحول واسع. كما أشارت إلى أن Long Island City وبروكلين لم تصبحا بديلاً حقيقياً لمساحات المكاتب في وسط مانهاتن.
وقالت الإدارة إن العرض الجديد في نيويورك يحتاج إلى إيجارات تزيد على 250.00 دولار للقدم المربعة لتكون مجدية اقتصادياً، مع وصول بعض الطوابق العليا والمساحات المميزة إلى 350.00 إلى 400.00 دولار أو أكثر. وأشارت إلى أن هذا التسعير يساعد في دعم المباني القائمة من الفئة A.
التوقعات
قالت Vornado إنها تتوقع استمرار نمو الإيجارات مع تلاقي العرض المحدود مع الطلب الثابت من الصناعات المتنامية. كما قالت الإدارة إن نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المماثلة لعام 2027 ينبغي أن يكون أعلى مما كان عليه في 2026.
- من المتوقع أن تواصل شركات الخدمات المالية وإدارة الاستثمار توسعها.
- ستظل المدينة بحاجة إلى بعض العرض الجديد، لكن لا يُتوقع حدوث فائض في العرض.
- تتطلب المشاريع الجديدة ديوناً وأسهماً أكثر بكثير مما كان عليه الحال في الماضي، مما يحد من عدد المطورين المحتملين.
- من المرجح أن تظل تكاليف إعادة التمويل أكبر نقطة ضغط على الأرباح في القطاع إذا بقيت معدلات الفائدة مرتفعة.
- قالت Vornado إن رأس المال الخارجي أقل أهمية لاستراتيجيتها مقارنةً بقوة الميزانية العمومية.
وقال مايكل إن الشركة "متفائلة ومتموضعة بشكل جيد كما لم يحدث من قبل"، مؤكداً في الوقت ذاته أن Vornado ستظل انتقائية في طريقة نشر رأس مالها.
يمكن للقراء الرجوع إلى النص الكامل أدناه للاطلاع على مزيد من التفاصيل حول النقاش وجلسة الأسئلة والأجوبة.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
