عاجل: أسعار الذهب عالميًا ترتفع بقوة اليوم
أعلنت شركة كيلروي ريالتي (KRC) يوم الأربعاء، 16/09/2026، خلال مؤتمر BofA NY العقاري العالمي 2026، أن زخم التأجير يتحسن عبر محفظتها من المكاتب وعلوم الحياة على الساحل الغربي، مدفوعاً بانتعاش حاد في سان فرانسيسكو وتصاعد الطلب في عدد من الأسواق الأخرى. كما أشارت الإدارة إلى عوامل ضغط قريبة الأجل، من بينها انتهاء عقد إيجار كبير في عام 2027 وارتفاع تكاليف إعادة التمويل في حال استمرار أسعار الفائدة عند مستويات مرتفعة.
أبرز النقاط
- تحوّل سان فرانسيسكو من أضعف أسواق كيلروي إلى أحد أقواها، بدعم من الطلب في قطاعات الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا وعلوم الحياة والروبوتات.
- أعلنت الشركة عن نحو 1,100,000 قدم مربع من عقود الإيجار الموقّعة وغير المشغولة بعد، وهو ما يُتوقع أن يدعم معدلات الإشغال في الأرباع القادمة.
- تتوقع الإدارة أن يمثّل الربع الثاني من عام 2026 أدنى مستويات الإشغال قبل أن يبدأ التحسن لاحقاً خلال العام وما بعده.
- أكبر مخاطر الإيجار المعروفة تتمثل في عقد إيجار DIRECTV البالغ 500,000 قدم مربع في منطقة إل سيغوندو، والذي ينتهي في الربع الرابع من عام 2027، ومن المتوقع أن يتقلص حجمه أو يُخلى.
- تواصل كيلروي إعادة توظيف رأس المال نحو أسواق فرعية ذات جودة أعلى مثل بيفرلي هيلز وديل مار وتوري باينز.
المحفظة والسياق السوقي
أفادت كيلروي بأن نحو نصف محفظتها يقع في منطقة خليج سان فرانسيسكو، فيما تمتد حيازاتها الرئيسية الأخرى إلى شمال غرب المحيط الهادئ وسان دييغو ولوس أنجلوس وأوستن بولاية تكساس. ووصفت الشركة تحسناً شاملاً في نشاط التأجير عبر تلك الأسواق، مع طلب قادم من مستأجري الاقتصاد الجديد ومستخدمي المكاتب التقليديين على حد سواء.
- يظل التعرض لمنطقة الخليج الجزء الأكبر من المحفظة.
- تشمل الأسواق الرئيسية الأخرى بيلفيو وسياتل وسان دييغو ولوس أنجلوس وأوستن.
- لا يزال برج Indeed في أوستن، وهو مبنى بمساحة 750,000 قدم مربع في منطقة الأعمال المركزية، في مرحلة استقطاب المستأجرين.
الأداء المالي وأداء السوق
سلّطت الإدارة الضوء على عدة مؤشرات تعافٍ في المحفظة والأسواق المحلية.
- ارتفع معدل إشغال مبنى 201 Third Street في سان فرانسيسكو من نحو 20% في الربع الرابع من عام 2024 إلى نحو 90%.
- الإيجارات الفعلية في ذلك العقار أعلى بنحو 30% مقارنةً ببداية مرحلة استقطاب المستأجرين.
- من المتوقع أن ينمو إيجار السوق في سان فرانسيسكو بنحو 3% سنوياً، مع احتمال تحقيق المباني المتميزة نمواً أعلى.
- سجّل مشروع One Paseo في سان دييغو أعلى إيجارات مكتبية في تاريخ المقاطعة، وفقاً للشركة.
- أعادت كيلروي توظيف ما بين 250,000,000 دولار و300,000,000 دولار من رأس المال خلال ثلاث سنوات، بشكل رئيسي عبر بيع أصول أقل جودة وإعادة الاستثمار في مواقع أقوى.
- ارتفع مؤشر التكنولوجيا الحيوية XBI بأكثر من 100% منذ بداية العام، وهو ما قالت الإدارة إنه أعاد فتح أسواق الطرح العام الأولي وإصدارات الأسهم اللاحقة.
سان فرانسيسكو: من نقطة ضعف إلى محرك نمو
كانت سان فرانسيسكو المثال الأوضح على الانتعاش الذي وصفته كيلروي. وقالت أنجيلا أمان، الرئيسة التنفيذية للشركة، إن السوق يُظهر حالياً "طلباً جيداً جداً" وأن النشاط يأتي من قطاعات مختلفة.
وأشارت إلى أن تأجير الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا يستأثر بالاهتمام الأكبر، غير أن صورة الطلب أوسع من ذلك. إذ تنشط أيضاً شركات الخدمات المهنية التقليدية وشركات الخدمات المالية وأعمال البث والمستأجرون متعددو الاستخدامات.
- بات مبنى 201 Third Street مشغولاً بنسبة نحو 90% بعد أن انخفض إلى نحو 20% في العام الماضي.
- استقطب الأصل مستأجرين من قطاعي الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا، وشركة بث، ومستخدمي المساحات الجاهزة.
- أفادت الإدارة بوجود 31 مستأجراً يبحثون عن مساحات تزيد على 100,000 قدم مربع في سان فرانسيسكو.
- من أصل 35 إلى 36 كتلة كبيرة تبلغ 100,000 قدم مربع أو أكثر، يُعدّ 15 إلى 20 منها فقط منافساً حقيقياً لمنتجات كيلروي.
- بدأ المستأجرون في السعي للتجديد المبكر لعقودهم خشية فقدان مساحات عالية الجودة مع ارتفاع الإيجارات.
وقالت الإدارة إن ذلك يخلق سوقاً أكثر تنافسية للمساحات عالية الجودة، لا سيما في المباني ذات الإطلالات والمرافق المتميزة والتصاميم الأفضل.
شمال غرب المحيط الهادئ: طلب مستقر وإعادة تموضع
أفادت كيلروي بأن بيلفيو حافظت على قوتها باستمرار على مدى سنوات عدة، مع تحسن في معدلات الإشغال وأسعار الإيجار. وفي سياتل، تعمل الشركة على إعادة تموضع أصولها في منطقة ساوث ليك يونيون من خلال تجديد الردهات وإضافة خيارات الطعام والشراب والمناطق الخارجية وقاعات المؤتمرات ومرافق اللياقة البدنية.
- وقّعت سياتل وساوث ليك يونيون عقوداً تزيد على 150,000 قدم مربع في الأرباع الأخيرة.
- يشمل المستأجرون الجدد شركات محاماة من الدرجة الأولى وشركة من قائمة Fortune 100 وشركة خدمات مالية.
- أشارت الإدارة إلى أن بعض مجموعات التكنولوجيا تنتقل إلى المنطقة للاستفادة من مجمع مواهب عميق دون التنافس مع بيئة الشركات الناشئة السائدة في أماكن أخرى.
سان دييغو ولوس أنجلوس: قوة انتقائية
في سان دييغو، قالت كيلروي إن السوق الفرعية في ديل مار ظلت قوية باستمرار وإن الشركة تمتلك نحو 40% من تلك السوق. وكان مشروع One Paseo متعدد الاستخدامات فعّالاً بشكل خاص في استقطاب المستأجرين.
- وقّع One Paseo عقود إيجار مكتبية بأعلى إيجارات مسجّلة على الإطلاق في مقاطعة سان دييغو، وفقاً للإدارة.
- تظل ديل مار إحدى أقوى الأسواق الفرعية لدى كيلروي.
وفي لوس أنجلوس، أفادت الشركة بأنها تعيد توجيه رأس المال نحو مناطق ذات حواجز أعلى وطلب أكبر.
- في بيفرلي هيلز، تجاوز أداء أصل تم الاستحواذ عليه مؤخراً التوقعات على صعيد الإشغال والإيجار.
- في كولفر سيتي، استفاد مشروع Blackwelder من تحوّل مزيج المستأجرين نحو قطاعي التكنولوجيا المالية والذكاء الاصطناعي.
- في سانتا مونيكا، وقّعت كيلروي عقد إيجار بمساحة 50,000 قدم مربع مع Universal Music Group في الربع الثاني، وهو أكبر عقد إيجار جديد في المنطقة منذ جائحة كوفيد.
- في ساوث باي وإل سيغوندو، يتعافى الطلب من قطاعي الفضاء والدفاع مجدداً.
- استشهدت الإدارة أيضاً بالحرم الجامعي المخطط لشركة Anduril Industries بتكلفة 1,200,000,000 دولار في لونغ بيتش بوصفه مؤشراً على النشاط الإقليمي الأوسع.
انتعاش علوم الحياة والطلب على الروبوتات
أفادت كيلروي بأن المعنويات في قطاع علوم الحياة تحسّنت بشكل حاد. وربطت الإدارة هذا التحوّل بالأداء القوي لأسهم التكنولوجيا الحيوية، وتوسّع أسواق الطرح العام الأولي والتمويل اللاحق، وزيادة نشاط الاندماجات مع سعي كبرى شركات الأدوية لمعالجة انتهاء صلاحية براءات الاختراع.
- ارتفع مؤشر XBI بأكثر من 100% منذ بداية العام.
- أسواق رأس المال أكثر انفتاحاً، مما يساعد مستأجري علوم الحياة على الالتزام بعقود طويلة الأجل.
- الشركات أكثر استعداداً للانتقال إلى مساحات أعلى جودة.
وقالت الشركة إن Oyster Point يُعدّ أحد أقوى أصولها في علوم الحياة، ويستقطب مستأجرين من خارج كاليفورنيا وداخلها على حد سواء. كما أشارت إلى أن الروبوتات باتت مصدراً جديداً للطلب.
- يتمتع Oyster Point بمرافق على الواجهة المائية ومركز لياقة بدنية ومركز أعمال تميّزه في السوق الفرعية.
- تبلغ مساحة المرحلة الثانية من Oyster Point 875,000 قدم مربع موزّعة على ثلاثة مبانٍ.
- أحد المباني مؤجّر بالكامل لجامعة كاليفورنيا سان فرانسيسكو (UCSF).
- مبنى آخر متعدد المستأجرين ويضم مستخدمين من علوم الحياة والتكنولوجيا المالية مثل Cytokinetics وStripe.
- مبنى رابع مُهيَّأ لاستيعاب مستأجرين متعددي الاستخدامات.
- أفادت الإدارة بوجود نحو 1,500,000 قدم مربع من الطلب على الروبوتات في شبه الجزيرة ونحو 500,000 قدم مربع في سان فرانسيسكو.
- في سيليكون فالي، قد يصل الطلب على الروبوتات إلى نحو 4,000,000 قدم مربع ويشمل استخدامات التصنيع الثقيل.
وقال روب بيريتي، كبير مسؤولي التأجير: "لدينا مستأجرون أكثر يتطلعون إلى مساحات المختبرات الجاهزة لدينا مما لدينا من مساحات، كما يعود المستخدمون الكبار إلى السوق."
خط أنابيب التطوير وتخصيص رأس المال
ناقشت كيلروي أيضاً موقع Flower Mart في منطقة Central SoMa بسان فرانسيسكو. وقالت الشركة إن المشروع يحمل تصاريح لتطوير 2,400,000 قدم مربع من المساحات التجارية، معظمها مكاتب مع بعض المساحات التجارية بالتجزئة.
- تعمل الشركة مع المدينة على تعديل اتفاقية التطوير.
- تريد الإدارة مرونة أكبر في مزيج الاستخدامات.
- من المتوقع الحصول على موافقة المدينة بحلول نهاية عام 2026.
- من المرجح أن يظل الموقع في وضع الانتظار حتى تتحسن ظروف السوق بما يكفي لدعم اقتصاديات التطوير الجديد.
وأفادت الإدارة بأن استراتيجية تخصيص رأس المال تظل مرتكزة على بيع الأصول الأضعف وشراء أو الاحتفاظ بالأقوى.
- على مدى السنوات الثلاث الماضية، قلّصت الشركة تعرّضها في هوليوود وسانتا مونيكا.
- استثمرت في أسواق فرعية أقوى مثل بيفرلي هيلز وديل مار.
- يحظى مشروع Nautilus الذي تم الاستحواذ عليه مؤخراً في توري باينز، والمشترى من Alexandria Real Estate Equities في 12/2024، باهتمام قوي.
- يشهد Menlo Corporate Center، وهو مشروع تحويل آخر لعلوم الحياة، استئناف مناقشات مع المستأجرين بعد منافسة سابقة على المساحة.
انتهاء عقود الإيجار وتوقعات الإشغال
قالت الإدارة إن جدول انتهاء عقود الإيجار الحالي قابل للإدارة، باستثناء بند كبير معروف في عام 2027. وتتوقع الشركة أن يبلغ الإشغال قاعه في الربع الثاني من عام 2026، مدعوماً بـ 1,100,000 قدم مربع من عقود الإيجار الموقّعة وغير المشغولة بعد، والتي من المتوقع أن تُستخدم على مدى الأرباع القادمة.
- يغطي عقد إيجار DIRECTV في إل سيغوندو نحو 500,000 قدم مربع وينتهي في الربع الرابع من عام 2027.
- تتوقع كيلروي تقليصاً جوهرياً في الحجم أو إخلاء كاملاً لذلك الحرم.
- تدرس الشركة خيارات متعددة للموقع، بما في ذلك تقسيم الحرم المؤلف من ثلاثة مبانٍ إلى قطع منفصلة.
- ثمة أيضاً عقد إيجار بمساحة 80,000 قدم مربع في لونغ بيتش من المتوقع إخلاؤه.
- جميع انتهاءات عقود الإيجار الأخرى لعام 2027 تقل عن 50,000 قدم مربع.
- أفادت الإدارة بأن بقية ملف الاحتفاظ بالمستأجرين لعام 2027 ينبغي أن يكون مشابهاً للمتوسط التاريخي للشركة قبل الجائحة.
التوقعات المستقبلية
أفادت كيلروي بأنها تتوقع استمرار زخم التأجير عبر أسواقها، مدعوماً بالذكاء الاصطناعي والروبوتات وعلوم الحياة والفضاء والدفاع والطلب على المكاتب التقليدية. كما أشارت الإدارة إلى أن القطاع الأوسع ينبغي أن يشهد نمواً أقوى في صافي الدخل التشغيلي على أساس متجانس في عام 2027 مقارنةً بعام 2026.
- من المتوقع استمرار نمو إيجارات سان فرانسيسكو، لا سيما في المباني المتميزة.
- لا تزال الروبوتات في مراحلها الأولى بوصفها فئة مستأجرين، مشابهةً لما كان عليه الذكاء الاصطناعي قبل سنوات.
- ينبغي أن يستفيد الطلب في علوم الحياة من تحسّن ظروف التمويل ونشاط الاندماجات.
- قد تشهد جنوب كاليفورنيا مزيداً من الطلب على التموضع المشترك حول مستخدمي قطاعي الفضاء والدفاع.
- قالت الشركة إن رأس المال الخارجي قد يصبح مصدراً أكثر أهمية للنمو لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة خلال السنوات الثلاث القادمة.
وأشارت الإدارة أيضاً إلى أن أكبر مخاطر بيئة الأسعار المرتفعة لفترة أطول تتمثل في تكلفة إعادة التمويل، مع انخفاض نشاط المعاملات وتراجع العرض الجديد كتداعيات ثانوية.
أبرز ما جاء في جلسة الأسئلة والأجوبة
خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، توسّعت الإدارة في عدة محاور.
- يتسع نطاق الطلب ليتجاوز الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا ليشمل مستأجرين من القطاعات القانونية والخدمات المالية والبث والروبوتات والفضاء والدفاع.
- يشمل الطلب على الروبوتات كبرى الشركات والشركات الناشئة، مع احتياج بعض المستخدمين لمساحات مكتبية ومختبرات خفيفة وآخرين لمساحات تصنيع أثقل.
- في سان فرانسيسكو وOyster Point، يركّز مستخدمو الروبوتات في الغالب على تصاميم المكاتب والمختبرات الخفيفة.
- في سيليكون فالي، الطلب أكثر كثافة في التصنيع ويشمل شركات مثل Toyota وفرق هندسية ريادية أخرى.
- في قطاع الفضاء والدفاع، معدلات تجديد العقود في إل سيغوندو أفضل قليلاً من المتوسطات التاريخية، بينما يشهد لونغ بيتش مزيداً من النشاط الجديد.
- أشارت الإدارة إلى أن نمو حرم الشركات مثل حرم Anduril في لونغ بيتش قد يخلق فوائد تأجير من الدرجة الثانية لمزودي الخدمات والموردين المجاورين.
- في بيفرلي هيلز، يؤدي توحيد المستخدمين الملّاك إلى تضييق العرض ودعم القيم.
- في كولفر سيتي، تتحوّل قاعدة المستأجرين من قطاع الترفيه نحو التكنولوجيا المالية والذكاء الاصطناعي.
وقالت أمان: "نشهد طلباً جيداً جداً في منطقة خليج سان فرانسيسكو، وثمة جيوب مختلفة من النشاط تحدث في أجزاء مختلفة من السوق." وأضافت أن أصل الشركة في 201 Third Street انتعش بشكل حاد وأن كبار المستأجرين باتوا يتنافسون على المساحات.
يمكن للقراء الرجوع إلى النص الكامل أدناه للاطلاع على مزيد من التفاصيل من مؤتمر المكالمة.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
