استخدمت شركة NewLake Capital Partners (NLCP) عرضها التقديمي في فعالية Planet MicroCap Showcase: Toronto 2026، يوم الأربعاء الموافق 28/10/2026، لتقديم حجتها المعتادة: محفظتها العقارية في قطاع القنب مستقرة، وتوزيعات أرباحها مغطاة، وقد يظل سهمها مقيداً بسبب اللوائح التنظيمية لا بسبب الأساسيات. كما اعترفت الشركة بالمخاطر المرتبطة بهذا القطاع، بما فيها ضائقة المستأجرين، وعدم اليقين التنظيمي، وتقييم تقول الإدارة إنه لا يزال مكبوتاً بسبب قيود الحضانة.
قال الرئيس التنفيذي أنتوني كونيليو إن نموذج عمل الشركة واضح: شراء عقارات مخصصة لصناعة القنب، وتأجيرها للمشغلين، وتحصيل الإيجار، ودفع توزيعات أرباح ربع سنوية. وتسعى NewLake، ثاني أكبر مالك للعقارات الكنبية في الولايات المتحدة، إلى إقناع المستثمرين بأن عائدها المرتفع مدعوم بالتدفق النقدي وميزانية عمومية خالية من الديون، لا بضغوط مالية.
أبرز النقاط
- أكدت NewLake أن أعمالها الجوهرية تبقى مستقرة، إذ تمتلك 35 عقاراً في 13 ولاية، بمتوسط مرجح لمدة الإيجار المتبقية يبلغ 11.8 سنة، وزيادات سنوية في الإيجار بنسبة 2.6%.
- أبرزت الشركة ميزانيتها العمومية الخالية من الديون، ونسبة توزيع AFFO البالغة 88%، وتوزيع ربع سنوي قدره 0.43 دولار للسهم، أو 1.72 دولار سنوياً.
- أشارت الإدارة إلى أن التغييرات الفيدرالية المتعلقة بالقنب، بما فيها إعادة جدولة القنب ضمن الجدول الثالث وإنهاء منتجات القنب المسكرة، قد تدعم النمو وإدراجاً مستقبلياً في بورصة رئيسية.
- قال كونيليو إن قيود الحضانة تحول دون شراء كثير من المؤسسات للسهم، مما أبقى قاعدة مستثمري NewLake تضم أكثر من 12,000 مستثمر أفراد مع طلب مؤسسي محدود.
- أعلنت الشركة تمديد تسهيلها الائتماني البالغ 90 مليون دولار حتى عام 2029 مع خفض تكلفته بمقدار 100 نقطة أساس.
النتائج المالية
وصفت NewLake محفظتها بأنها طويلة الأمد ومدرة للدخل، وتضم مزيجاً من أصول الزراعة والتجزئة المرتبطة بكبار مشغلي القنب.
- 35 عقاراً في 13 ولاية، مع 12 مستأجراً
- 32 عقاراً مؤجراً و3 عقارات متاحة للإيجار
- متوسط مرجح لمدة الإيجار المتبقية يبلغ 11.8 سنة
- عائد المحفظة يتجاوز 13% على رأس المال المستثمر في العقارات المؤجرة
- زيادة سنوية في الإيجار بنسبة 2.6%
- نسبة توزيع AFFO تبلغ 88%، ضمن النطاق المستهدف للشركة بين 80% و90%
- توزيع ربع سنوي قدره 0.43 دولار للسهم، أو 1.72 دولار سنوياً
- ميزانية عمومية خالية من الديون، بعد سداد ذروة الدين البالغة 7.5 مليون دولار
- تسهيل ائتماني بقيمة 90 مليون دولار بسعر الفائدة الأساسي، البالغ حالياً نحو 7%، ممدد حتى 2029 مع خفض التكلفة بمقدار 100 نقطة أساس
أفادت الإدارة بأن نسبة تغطية EBITDAR للمحفظة تبلغ 3.9 مرة، واصفةً إياها بأنها تنافسية مقارنةً بصناديق الاستثمار العقاري خارج قطاع القنب. وأشارت الشركة إلى أن أكبر ثلاثة مستأجرين لديها هم Curaleaf وCreco Labs وTrulieve، وجميعهم من كبار مشغلي القنب في الولايات المتحدة.
كشفت NewLake أيضاً أن أحد مستأجريها تقدم بطلب حماية من الإفلاس في كندا في مارس 2024، ويمثل 8% من الإيرادات، غير أن المستأجر واصل دفع الإيجار شهرياً في حين تعمل الشركة على إتمام عملية بيع الأصول.
أوضحت الشركة أن آخر صفقة أتمتتها في أغسطس 2024 تضمنت ضخ 1.6 مليون دولار من رأس مال تحسينات المستأجرين. وأشارت كذلك إلى أن محفظتها مقسمة بين 15 عقاراً صناعياً، معظمها منشآت زراعة تتراوح مساحتها بين 50,000 و75,000 قدم مربع، و20 عقاراً للتجزئة، تتراوح مساحتها عموماً بين 2,000 و3,000 قدم مربع.
التحديثات التشغيلية
قال كونيليو إن NewLake تعمل منذ نحو ثماني سنوات، وبات لديها اليوم منافسون أقل مما كان عليه الحال عند انطلاقها، وهو ما وصفه بأنه دليل على الضغوط التي ألمّت بأجزاء من صناعة القنب.
- تأسست منذ نحو ثماني سنوات
- ثاني أكبر مالك للعقارات الكنبية في الولايات المتحدة
- عدد المنافسين اليوم أقل مما كان عليه عند الإطلاق، وفق الإدارة
- التركيز على الولايات ذات التراخيص المحدودة، حيث يكون العرض مقيداً والهوامش أقوى
- مراقبة ربع سنوية للبيانات المالية على مستوى العقار والشركة الأم
- استخدام الضمانات المتقاطعة والتوريق المتقاطع للودائع الأمنية للحد من المخاطر
أشارت الشركة إلى أن فريق قيادتها يجمع خبرات في العقارات وقطاع القنب والاستثمار في الأصول المتعثرة. ويتمتع رئيس مجلس الإدارة غوردون دوغان بأكثر من 30 عاماً من الخبرة في صناديق الاستثمار العقاري ذات الإيجار الصافي، شاملةً أدواراً في W.P. Carey وGramercy Property Trust. وكان عضو مجلس الإدارة بيت كادنز مؤسساً لـ Green Thumb Industries وتقاعد مؤخراً. كما يمتلك بيتر مارتاي خبرة في العقارات التجارية وصناديق الاستثمار العقاري متعددة الأسر، فيما يحمل ألان كار وجويس جونسون خلفيات في الاستثمار في الأصول المتعثرة.
أوضحت الإدارة أن منهجيتها في الاكتتاب مصممة لقطاع يُعدّ فيه تحصيل الإيجار على المدى البعيد أهم من مجرد إبرام عقود الإيجار. وقال كونيليو إن الشركة تفضل الولايات القضائية ذات التراخيص المحدودة كبنسلفانيا، حيث لا يتجاوز عدد التراخيص 33 ترخيصاً، على أسواق مثل أوريغون وواشنطن التي تضم تراخيص أكثر بكثير واقتصاديات أضعف.
"إتمام الصفقات أمر سهل، ليس تماماً، لكنه سهل نسبياً. أما تحصيل الإيجار لمدة 15 إلى 20 عاماً فهو الأصعب"، قال كونيليو. "من خلال التركيز على الولايات القضائية ذات التراخيص المحدودة، نعتقد أن هذا يخلق قيمة للمحفظة."
المشهد التنظيمي
تمحور جزء كبير من عرض NewLake حول السياسة الفيدرالية للقنب، التي تراها الإدارة المحرك الرئيسي للنمو المستقبلي والمسار المحتمل لإعادة تقييم السهم.
- أعادت إدارة مكافحة المخدرات (DEA) تصنيف القنب الطبي ضمن الجدول الثالث في أبريل 2024
- قالت الإدارة إن هذه الخطوة أوجدت شرعية فيدرالية لنحو 50% من محفظة NewLake
- بات بإمكان الشركات الممتثلة لقوانين الولايات الحصول على أرقام تسجيل DEA لنشاط الجدول الثالث
- تتوقع الإدارة اكتمال عملية إعادة الجدولة الشاملة لجميع النباتات في أواخر 2025 أو مطلع 2026
- اكتملت جلسة الاستماع أمام القاضي الإداري في يوليو 2024
- تُعدّ DEA الجهة الداعية لتصنيف الجدول الثالث في العملية الجارية
قال كونيليو إن الشركة تعتقد أن إنهاء منتجات القنب المسكرة سيفيد أيضاً مشغلي القنب المرخصين على مستوى الولايات. وأشار إلى أن قانوناً وُقّع في نوفمبر 2023 سيدخل حيز التنفيذ في 12/12/2024، وينبغي أن يحدّ من المنافسة الناجمة عن منتجات THC المشتقة من القنب.
استشهد بولاية أوهايو مثالاً مبكراً، مشيراً إلى أن المبيعات في السوق المرخص على مستوى الولاية ارتفعت بنسبة تتراوح بين 5% و25% عقب حظر منتجات القنب الاصطناعي. وقال إن هذا التحول قد يدفع مزيداً من المستهلكين نحو القنوات المنظمة.
أضافت الإدارة أن نحو نصف سكان الولايات المتحدة يقيمون الآن في ولايات تُجيز الاستخدام للبالغين، فيما يواصل عدد الولايات المجيزة للاستخدام الطبي نموه. وأشارت إلى ولايتي جورجيا وتكساس بوصفهما ولايتين طوّرتا برامجهما الطبية مؤخراً وتتوقع فيهما نمواً ملموساً خلال السنوات الخمس المقبلة.
أوضحت الشركة أن غياب النقل القانوني للقنب بين الولايات يظل مشكلة هيكلية كبرى. إذ لا يستطيع المشغلون نقل المنتج عبر حدود الولايات، مما يضطرهم إلى بناء بنية تحتية مكررة في ولايات متعددة، وهو ما يدعم الطلب على رأس المال العقاري.
السهم والحضانة والوصول إلى رأس المال
قال كونيليو إن أداء سهم NewLake تأثر بقيود الحضانة التي تحدّ من إمكانية امتلاك أسهم شركات القنب خارج بورصة نيويورك وناسداك.
- أفادت الإدارة بأن كثيراً من وكلاء الحضانة يرفضون الاحتفاظ بأسهم شركات القنب غير المدرجة في بورصة NYSE أو ناسداك
- أعلنت الشركة أن قاعدة مستثمريها تضم أكثر من 12,000 مستثمر أفراد
- أبلغ المستثمرون المؤسسيون الإدارة بأنهم يفهمون القصة لكنهم لا يستطيعون شراء السهم
- وصف كونيليو موجة البيع التي أعقبت عام 2021 بـ"موجة التصفية الكبرى"، حين اضطر المستثمرون المؤسسيون إلى الخروج
"هنا يكمن جوهر المسألة. الأمر يتعلق بقيود الحضانة"، قال كونيليو. "في الولايات المتحدة، إن لم تكن مدرجاً في بورصة نيويورك أو ناسداك، فإن وكلاء الحضانة لن يحتفظوا بسهمك عموماً... اليوم لدينا أكثر من 12,000 مستثمر أفراد. سهمنا موجه للأفراد في معظمه. أجتمع بالمؤسسات فيقولون: ’أفهم القصة، وأحبها، لكنني لا أستطيع الشراء.’"
أشارت الإدارة إلى أن NewLake تعمل بالفعل وفق معايير تؤهلها للإدراج في بورصة رئيسية. وقالت إن الشركة امتثلت لمتطلبات بورصتي نيويورك وناسداك منذ عدة سنوات، وستسعى للإدراج فيهما فور أن تتيح التغييرات القانونية ذلك.
"ندير أعمالنا وفق متطلبات الإدراج في بورصة نيويورك وناسداك، وقد فعلنا ذلك على مدى 4 أو 5 سنوات الماضية"، قال كونيليو. "نحتاج إلى تغيير قانوني... مع اكتمال إعادة الجدولة، ومع تلك التراخيص الممنوحة من DEA، تتحقق الشرعية لبقية تلك العقارات. يمكننا حينها التقدم فوراً للإدراج في بورصة نيويورك أو ناسداك."
أوضحت الشركة أن لديها تسهيلاً ائتمانياً بقيمة 90 مليون دولار بسعر الفائدة الأساسي البالغ حالياً نحو 7%، وأن التسهيل مُدّد مؤخراً حتى 2029 مع خفض التكلفة بمقدار 100 نقطة أساس. وقالت الإدارة إن انخفاض تكلفة الدين وموقف الشركة الخالي من الرافعة المالية يؤكدان سلامة منهجيتها في الاكتتاب ويوفران مرونة للنمو المستقبلي.
التوقعات المستقبلية
حددت NewLake أربعة مسارات رئيسية للنمو:
- زيادات سنوية في الإيجار بنسبة 2.6% على المحفظة الحالية
- رأس مال تحسينات المستأجرين المنشور على عمليات الاستحواذ
- تأجير العقارات الثلاثة الشاغرة حالياً
- صفقات جديدة مع تحسن السوق
توقعت الإدارة تصاعد نشاط الصفقات مع اكتساب المشغلين ثقة أكبر من التقدم التنظيمي ودورة إنفاق رأسمالي أكثر استقراراً. وأشارت إلى أن سوق القنب، بعد مرحلة من الركود، قد يعود إلى تحقيق نمو في منتصف الأرقام الفردية إلى أدنى الأرقام المزدوجة.
قال كونيليو إن الشركة تعتزم اللجوء إلى الدين بصورة معقولة عند الحاجة، لكنها ستبقى حذرة. وأكد أن NewLake لا تسعى إلى النمو لذاته وستواصل التركيز على انضباط رأس المال.
أضافت الشركة أن توزيعاتها تبقى مدعومة حتى في ظل الضغوط. وقالت الإدارة إن نسبة توزيع AFFO الحالية البالغة 88% توفر هامشاً للأمان، وأنه حتى في أسوأ السيناريوهات المتعلقة بعقارات المستأجر المفلس، سيظل التوزيع يتمتع بهامش أمان يتراوح بين 3% و4%، إلى جانب محركات نمو أخرى.
قالت الإدارة إن مزيج إعادة الجدولة الفيدرالية والإدراج المحتمل في بورصة رئيسية وتوسيع الوصول المؤسسي قد يحسّن بصورة جوهرية توازن العرض والطلب على السهم. وأكدت أن الشركة ستواصل الاعتماد على محفظتها الحالية وعقود الإيجار طويلة الأمد وميزانيتها العمومية المحافظة حتى ذلك الحين.
أبرز جلسة الأسئلة والأجوبة
خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، تناولت الإدارة موضوعات وصول المستثمرين والجدول الزمني لإعادة الجدولة واستراتيجية تمويل الشركة.
- يمكن للمستثمرين الأفراد شراء السهم عبر وسطاء مثل Charles Schwab وInteractive Brokers وFidelity، وإن كانت بعض حسابات Fidelity قد تواجه قيوداً
- أفادت الشركة بأن موقعها الإلكتروني يتضمن قائمة منسدلة بمواقع الشراء المعتمدة
- قدّمت الإدارة تقديراً مدروساً بأن إعادة الجدولة الشاملة لجميع النباتات قد تكتمل في أواخر 2025 أو مطلع 2026
- وصفت العملية بأنها تشمل توصية القاضي الإداري، وفترة رد مدتها 25 يوماً، وإغلاق السجل، ثم قرار DEA الذي قد يصدر بعد شهر إلى شهرين
- استشهد كونيليو بجلسة استماع لإعادة الجدولة عام 1988 مثالاً على صلاحية DEA التقديرية، مشيراً إلى أن قاضياً أوصى بالجدول الثالث لكن DEA أبقت المادة في الجدول الأول
- أوضحت الإدارة أن الشركة مستعدة لاستخدام الرافعة المالية من أجل نمو معقول، لكن مع الحفاظ على متانة الميزانية العمومية
قال كونيليو إن تقليص ديون الشركة كان دليلاً على جودة المحفظة لا على الضائقة المالية. وأكد أن NewLake ستواصل الموازنة بين النمو والحذر، لا سيما في قطاع يمكن أن يواجه فيه المشغلون تغيرات مفاجئة في إمكانية الوصول إلى رأس المال.
يُرجى الرجوع إلى النص الكامل للمحضر أدناه للاطلاع على مزيد من التفاصيل.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
