«أرقام كابيتال»: 11% من المصريين يمكنهم الشراء لدى كبار المطورين عبر التمويل العقارى
«شعاع كابيتال»: الشرائح المستهدفة من قبل الشركات أوشكت على التشبع
«جيه إل إل»: نمو معدلات الإيجار ربما يعنى تغير نمط المستهلك
يرى عدد من بنوك الاستثمار، أن الشرائح التى تستهدفها شركات القطاع العقارى السكنى أوشكت على التشبع، وأن الشرائح الأخرى لم يعد بوسعها الشراء بالأسعار الحالية، كما أن المطورين لن يستطيعوا مد خطط السداد لفترات أطول .
وتوقع تقرير لـ«أرقام كابيتال» تباطؤ نمو البيع على الخريطة بنسبة %15 خلال العام الحالى فى ظل القيود على القدرة الشرائية وزيادة المنافسة.
وأشار إلى أن المبيعات القوية خلال الفترة من 2014 إلى 2018 تعنى أن زيادة نمو المبيعات تعود إلى أن المطورين قدموا حوافز فى تلك الفترة.
وقال التقرير، إن الحصة السوقية والبيع على «الماكيت» لا يعطيان الصورة الكاملة عن نتائج أعمال الشركات العقارية.
وأضاف أن شركة طلعت مصطفى استطاعت زيادة حصتها السوقية من إجمالى مبيعات شركات العقارات المدرجة فى البورصة المصرية إلى %38 بنهاية العام الماضى مقابل %23 فى 2016، رغم حفاظها على سعر المتر عند 20 ألف جنيه.
وحافظت شركة «بالم هيلز» على حصتها عند %22 رغم أن ذلك كان على حساب هامش ربحتيها، وفى الوقت نفسه تراجعت الحصة السوقية لـ«سوديك» إلى %9 مقارنة بـ%17 خلال 2016 لكنها لم تطرح خطط سداد ميسرة أو أسعاراً مخفضة ما عزز السيولة فى ميزانيتها.
أوضح التقرير، أن خطط السداد غير المبالغ فيها، والتسعير المرتفع ضرورى لاستدامة التدفقات النقدية الإيجابية والحفاظ على قيمة السهم.
وتوقع الإعلان عن مشروعات بتيسيرات أقل للمستهلكين خلال الفترة المقبلة، والتعامل بحذر مع رأس المال العامل بجانب نمو إيرادات المطورين العقاريين فى مصر خلال العام الحالى نتيجة ارتفاع عمليات التسليم.
واعتبر تقرير «أرقام كابيتال»، أن العقار لم يعد مخزن قيمة آمناً فى مواجهة التضخم وسعر الصرف، رغم أن الوحدات السكنية لعبت هذا الدور طويلاً ضد الرياح المعاكسة على صعيد الاقتصاد الكلى وهو ما دعم الطلب منذ 2014.
وذكر أن الطلب على العقارات بغرض الاستثمار والتحوط تراجع نتيجة ارتفاع أسعار العقارات بصورة كبيرة وتباطؤ معدلات التضخم واستقرار قيمة العملة وارتفاعها منذ بداية العام نحو %3.6 كانت أسباباً رئيسية للتراجع.
أضاف التقرير أن البيئة التنظيمية فى مصر تضيف عدم اليقين لقطاع العقارات فى ظل الضريبة العقارية ووقف التطوير فى الساحل الشمالى واستقرار أسعار المزادات وهو ما قد يؤدى لتباطؤ نمو الأعمال.
وأوضح أن العائد الإيجارى للوحدات ضعيف مقارنة بتكلفة رأس المال، وأن النمو فى الإيجارات كان دون المستوى.
أشار التقرير إلى أنه حال استمرار أسعار الإيجارات الحالية فى ظل ضعف التمويل العقارى سيكون خيار الإيجار عاملاً غير محفز لشراء عقار ولن يكون هدفاً على المدى المتوسط.
وقالت شركة «جيه إل إل» للأبحاث العقارية، فى تقريرها السنوى عن السوق العقارى فى القاهرة، إن إيجارات الشقق السكنية ارتفعت %3 بمدينة القاهرة الجديدة و%17 فى مدينة 6 أكتوبر، والفيلات %9 و%14 على الترتيب.
أوضحت أن زيادة معدلات الإيجار خلال 2018، ربما تعكس الاتجاه لتغيير نمط الحياة نحو التأجير بدلاً من الشراء أو زيادة أعداد المنتظرين لاستلام وحداتهم التى اشتروها على الخريطة.
وقال تقرير «أرقام كابيتال»، إن معظم المصريين خارج الشريحة المستهدفة للمطورين الكبار، فى ظل أن اسعار الوحدات ارتفعت عن مستوى القدرة الشرائية للمستهلكين لكن ذلك قد يتحسن مع ارتفاع الأجور بمعدل أسرع من التضخم بداية من العام الحالى.
واشار إلى نمو أسعار الوحدات السكنية 4 مرات مقارنة بمستوياتها فى 2015، مقارنة بزيادة %200 فى الأجور.
أضاف أن أسعار الوحدات الفاخرة ارتفعت إلى 18 ألف جنيه للمتر فى غرب القاهرة و21 ألف جنيه فى شرق القاهرة بزيادة %60 على الوحدات المتوسطة.
ووفقاً لحسابات «أرقام» فإن القسط الشهرى اللازم لشراء شقة 3 غرف فى مصر بعد دفع %10 مقدم بلغ 7.5 ألف جنيه للشقق الموجهة لأقل شريحة عملاء متعاملين مع القطاع الخاص من حيث الدخل 15.8 ألف جنيه لأصحاب الدخول المتوسطة، و30.85 ألف جنيه لأصحاب الدخول فوق المتوسط و53.57 ألف جنيه للشقق الفاخرة الموجهة لأصحاب الدخول المرتفعة.
أضاف أنه للالتزام مع ضوابط البنك المركزى بعدم تخطى تكلفة خدمة الدين للعميل %40 من الدخل الشهرى، وبافتراض أن أجل القرض 9 سنوات ذلك يعنى أن الراتب المطلوب لشراء شقة مساحة 100 متر موجهة للشريحة الأقل، يصل إلى 270 ألف جنيه سنوياً وللشريحة الأعلى نحو مليونى جنيه سنوياً.
وقال إنه وفقاً لقاعدة بيانات انعدام العدالة الاجتماعية، فإن %50 من السكان فى مصر يبلغ دخلهم الشهرى أقل من 110 ألف جنيه سنوياً، و%39 أقل من 250 ألف جنيه سنوياً، ما يعنى أن وحدات المطورين الكبار فى متناول %11 فقط من السكان.
وذكر أنها لا ترى أى ضغوط من قبل المطورين الصغار الذين اقتحموا السوق خلال عامى 2015 و2016 بمشروعات من مرحلة واحدة باعتها بأسعار مخفضة وخطط سداد أطول.
لكن بنك الاستثمار يرى أنهم قد يتسببون فى تأخير التسليم خلال العامين الحالى والمقبل فى محاولة لكسب مزيد من الوقت والاستفادة من انخفاض التضخم والعملة، وهو ما قد يؤدى إلى آثار سلبية على السوق، لكن فى النهاية سيصب ذلك فى صالح المطورين الكبار أصحاب السجل القوى الذين يستعيدون المشترى النهائى مجدداً بعد التجربة غير المرضية.
وقال تقرير «أرقام كابيتال»، إنه على صعيد الوحدات الفاخرة، فإن الطلب عليها مدعوم بوجود مليون مقيم أجنبى من دول مجلس التعاون الخليجى فى ظل ضعف الزيادة فى المعروض عند 20 ألف وحدة سنوياً، وهذا يوفر بعض الطمأنينة فيما يتعلق بمستويات الطلب ومخاطر تشبع السوق.
أضاف أن الطلب على الوحدات السكنية سيكون محدداً أكثر وسيتحيز للجودة وقيمة إعادة البيع والقيمة مقابل المال، وهو ما يجعل المطورين الكبار أكثر المستفيدين.
وتوقعت «جيه إل إل» للاستشارات العقارية دخول 17 ألف وحدة سكنية نطاق التسليم و43 ألف وحدة سكنية خلال العام المقبل لكنها شككت فى تسليم جميع الوحدات فى الموعد المحدد.
وقال بنك الاستثمار «شعاع كابيتال»، إن شركات التطوير العقارى سجلت مبيعات قياسية من خلال استحداثها أنظمة سداد مختلفة بجانب إبرام العديد من اتفاقيات التطوير المشتركة مع هيئة المجتمعات العمرانية.
وتوقع تركز الطلب على الوحدات الجديدة خاصة فى منطقة القاهرة الجديدة مقابل الوحدات القديمة التى يعاد بيعها، بجانب تباطؤ الطلب فى إطار تشبع أغلب الشرائح السوقية التى تستهدفها الشركات العقارية بجانب استبعاد إتاحة المطورين أنظمة سداد بالتقسيط لفترات زمنية أطول.
وقال «شعاع كابيتال»، إنه من المرتقب أن ترتفع الأسعار والتكلفة فى حالة رفع الدعم نهائياً عن المواد البترولية بحلول يونيو المقبل.
أضاف أن تنظيم كاس الأمم الأفريقية وتحسن إيرادات السياحة ودخول علامات تجارية دولية تنعش الوحدات الفندقية والأعمال فيها.
وقال «أرقام كابيتال»، إن الضريبة العقارية ستقلل الطلب على الشراء بغرض الاستثمار فى ظل استقرار العملة وتراجع نمو الأسعار، وفرض %10 من القيمة الإيجارية للوحدة سنوياً على المالك يدفعها بصرف النظر عما كانت الوحدة شاغرة أو مؤجرة.
أضاف التقرير، أن صدور قانون جديد ينظم القطاع بات وشيكاً، وقد يتضمن ظهور حسابات ضمان تمنع المطورين من استخدام مقدمات الحجز لمشروع فى تطوير مشروع آخر كما يحدث حالياً، وهو ما يعد تحدياً جديداً أمام القطاع.
وقال أيمن سامى، رئيس مكتب مصر بشركة «جيه إل إل»، إن القطاع العقارى سيجذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة بداية من العام الحالى كما أنها ارتفعت بالفعل خلال العام الماضى.
وتراجع الاستثمار الأجنبى المباشر فى قطاع العقارات خلال العام المالى الماضى ليسجل 355 مليون دولار تمثل %2.7 من إجمالى التدفق الاستثمارى للداخل، مقابل 420 مليون دولار خلال العام المالى السابق له تمثل %3.1 من إجمالى تدفق استثمارات اﻷجانب للداخل حينها.