عاجل: سهم موديرنا يصعد 120% اليوم..
أعلنت شركة Wharf Real Estate Investment Company Limited عن تحسّن في أرباح النصف الأول وتعزّز في التدفق النقدي، غير أن أبرز ردود فعل السوق جاءت من الارتفاع الحاد في توزيعات الأرباح على المساهمين. رفعت الشركة المالكة للعقارات في هونغ كونغ توزيعاتها المرحلية بنسبة 42% لتبلغ 0.94 دولار هونغ كونغ للسهم، بعد أن رفعت نسبة التوزيع إلى 90% من 65%، وهو ما أسهم في ارتفاع السهم بنسبة 13.72% ليصل إلى 30.00 دولار مقارنةً بسعر الإغلاق السابق البالغ 26.38 دولار. وتداولت الأسهم قرب أعلى مستوياتها في النطاق السعري لـ52 أسبوعاً الذي يتراوح بين 20.26 دولار و34.82 دولار، في أعقاب حجم تداول كثيف تلا الإعلان.
أبرز النقاط
- ارتفع صافي الربح الأساسي للمجموعة بنسبة 6% على أساس سنوي خلال الفترة المرحلية.
- ارتفع ربح الإدارة الأساسي المتكرر بنسبة 3%، مدعوماً بانخفاض تكاليف الاقتراض.
- ارتفع توزيع الأرباح المرحلي للسهم بنسبة 42% ليبلغ 0.94 دولار هونغ كونغ، عقب قرار مجلس الإدارة برفع نسبة التوزيع إلى 90%.
- قفز صافي التدفق النقدي الداخل قبل التمويل بنسبة 41% ليبلغ 1.4 مليار دولار هونغ كونغ.
- أكدت الإدارة أن Harbour City، الأصل التجاري الرئيسي للشركة، واصل تفوّقه على السوق في هونغ كونغ.
أداء الشركة
سجّلت Wharf REIC أداءً أكثر استقراراً في النصف الأول، إذ أسهمت تكاليف التمويل المنخفضة وتراجع عجز إعادة تقييم العقارات الاستثمارية في دعم النتائج. وأشارت الشركة إلى تضيّق خسائر المجموعة، فيما تحسّنت الأرباح الأساسية بوتيرة معتدلة.
ظلّ المحفظة العقارية المتميزة في هونغ كونغ المحرّك الرئيسي للأرباح. إذ حقّق Harbour City أكثر من 80% من إيرادات التجزئة في هونغ كونغ، وما يقارب 80% من إيرادات المجموعة الأساسية. كما استأثر هذا الأصل بـ86% من ربح الإدارة الأساسي المتكرر، مما يعكس مدى تركّز قاعدة أرباح الشركة.
ارتفعت مبيعات التجزئة في Harbour City بوتيرة مزدوجة الرقم، إذ قدّرت الإدارة مبيعات المستأجرين في منتصف العقد الثاني من العشرات، بما يفوق متوسط السوق في هونغ كونغ بنحو 50%. كما سجّل Times Square نمواً إيجابياً في المبيعات، فيما ارتفعت نسبة إشغال المكاتب إلى 93%، متجاوزةً متوسط السوق.
كما شهد محفظة الفنادق تحسّناً ملحوظاً. إذ تفوّقت فنادق Marco Polo الثلاثة على Canton Road على مستويات الإشغال في المنطقة، وسجّل فندق The Murray في Central نمواً قوياً بنسبة مزدوجة الرقم في الإشغال. وعلى مستوى محفظة الفنادق بأكملها، ارتفع الإيراد لكل غرفة متاحة بمعدل مزدوج الرقم.
المؤشرات المالية
- صافي الربح الأساسي للمجموعة: ارتفع بنسبة 6% على أساس سنوي.
- ربح الإدارة الأساسي المتكرر: ارتفع بنسبة 3% على أساس سنوي.
- صافي التدفق النقدي الداخل قبل التمويل: 1.4 مليار دولار هونغ كونغ، بارتفاع 41%.
- توزيع الأرباح المرحلي للسهم: 0.94 دولار هونغ كونغ، بارتفاع 42%.
- عائد التوزيع الحالي: 3.56%.
- نسبة توزيع الأرباح: رُفعت إلى 90% من 65%.
- تكاليف الاقتراض: انخفضت بنسبة 26%، بما يعادل توفيراً يبلغ نحو 200 مليون دولار هونغ كونغ.
- متوسط تكلفة الفائدة: 3.50%.
- صافي الدين: انخفض إلى مستويات قياسية متدنية، مع تراجع تراكمي بلغ 22.8 مليار دولار هونغ كونغ منذ عام 2020.
- نسبة تغطية الفوائد: 8.20 مرة.
- نسبة إشغال المكاتب: 93% في نهاية الفترة.
الأرباح مقابل التوقعات
لم تُقدَّم أي توقعات لربحية السهم أو الإيرادات للمقارنة المباشرة مع النتائج المُعلنة. واستناداً إلى التحديث التشغيلي للشركة، بدا النصف الأول فترةً جيدة لكنها لم تكن استثنائية من حيث الأرباح.
ارتفع صافي الربح الأساسي بنسبة 6%، فيما زاد ربح الإدارة الأساسي المتكرر بنسبة 3%. وتبقى هذه المكاسب متواضعة مقارنةً بالقفزة البالغة 42% في توزيعات الأرباح المرحلية، التي جاءت مدفوعةً في معظمها برفع نسبة التوزيع لا بارتفاع مماثل في الأرباح.
يُصعّب غياب مقارنة بتوقعات المحللين الحكمَ على الفترة بوصفها إيجابية أو سلبية. بيد أن النتائج تشير إلى أن الشركة تستفيد أكثر من انخفاض تكاليف الفائدة وجودة الأصول والانضباط الرأسمالي، لا من تسارع حاد في الربح التشغيلي.
ردود فعل السوق
جاءت استجابة السوق قوية. إذ ارتفعت أسهم Wharf REIC بنسبة 13.72% لتبلغ 30.00 دولار من 26.38 دولار، مما وضع السهم فوق منتصف نطاق تداوله لـ52 أسبوعاً بفارق واضح. وحقّق السهم عائداً إجمالياً لافتاً بلغ 40% خلال العام الماضي، وإن كانت نصيحة InvestingPro تشير إلى أن مؤشر القوة النسبية RSI يُلمّح إلى دخول السهم منطقة ذروة الشراء في أعقاب هذه الطفرة. ويعكس هذا الارتفاع تركيز المستثمرين على التوزيعات الأعلى والميزانية العمومية المحسّنة.
أشارت الإدارة إلى أن ردود الفعل كانت استثنائية بشكل غير معتاد، إذ تجاوز حجم التداول في جلسة بعد الظهر مليار دولار هونغ كونغ، متجاوزاً بفارق كبير حجم تداول جلسة الصباح. ووصفت الشركة هذه الاستجابة بأنها "هائلة"، مشيرةً إلى أن السعر والحجم معاً قفزا بعد الإعلان عن توزيعات الأرباح.
يعكس ارتفاع السهم أيضاً جاذبية التوزيعات الأعلى في سوق يبحث فيه المستثمرون عن الدخل وقوة الميزانية العمومية. وقد أضافت مستويات صافي الدين القياسية المتدنية وانخفاض تكاليف الاقتراض مزيداً من الجاذبية.
التوقعات والتوجيهات
لم تُصدر الإدارة توقعات رسمية للأرباح خلال المكالمة، غير أنها أعطت عدة مؤشرات حول المستقبل.
وافق مجلس الإدارة على رفع نسبة التوزيع إلى 90% من الأرباح الأساسية المتكررة، اعتباراً من عام 2026 فصاعداً. وأوضحت الإدارة أن هذا التغيير يعكس خلفية سوقية أكثر استقراراً وميزانية عمومية أقل مخاطرة مقارنةً بوقت إدراج الشركة عام 2017.
وأضافت الشركة:
- من المتوقع أن ينخفض صافي الدين إلى نحو 20 مليار دولار هونغ كونغ بنهاية العام، مدعوماً ببيع Wheelock Place في سنغافورة.
- من المتوقع أن تنخفض نسبة الرفع المالي إلى نحو 11% بعد إتمام عملية التصرف في الأصل.
- قد تبيع الشركة أيضاً Scotts Square في سنغافورة إذا تلقّت عرضاً مناسباً.
- على مستوى REIC، أفادت الإدارة بأنه لا توجد خطط إنفاق رأسمالي كبيرة من شأنها أن تُثقل التدفق النقدي.
على الصعيد التشغيلي، أعربت الإدارة عن توقعها بتحسّن أداء التجزئة في النصف الثاني مقارنةً بالتباطؤ الذي شهده شهر يونيو، مع إمكانية تجاوز أداء مبيعات التجزئة للعام الماضي في النصف الثاني. كما توقّعت تحسّناً تدريجياً في اتجاهات المكاتب والفنادق مع استمرار جهود ترقية الأصول والتسويق.
تعليقات المسؤولين التنفيذيين
قال رئيس مجلس الإدارة والمدير العام Stephen Ng إن الشركة أعادت النظر في سياسة توزيع الأرباح لأن مخاطر الهبوط في سوق العقارات لم تعد بالحدة ذاتها التي كانت عليها قبل سنوات.
"اعتمدنا سياسة توزيع بنسبة 65%، لأننا رأينا أن احتمالات الهبوط كانت أكبر من احتمالات الصعود حين كان السوق في أوجه"، قال. "بعد تسع سنوات، يبدو أن الأمور استقرّت في مرحلة ما بعد كوفيد."
كما دافع عن نسبة التوزيع الجديدة البالغة 90% بوصفها توزيعاً على غرار صناديق الاستثمار العقاري REITs وفق معايير السوق. وقال: "لماذا 90%؟ لأن هذا هو توزيع صناديق الاستثمار العقاري. إذا كانت صناديق REITs تفعل ذلك ويقبله السوق بشكل جيد، فسنفعل الأمر ذاته."
وفيما يخص المفاضلة بين رفع التوزيعات وإعادة شراء الأسهم، أوضح Ng أن التوزيع الأعلى يعود بالفائدة على جميع المساهمين، لا على أولئك الراغبين في بيع أسهمهم فحسب. وأضاف أن الشركة لا تزال في مرحلة تخفيض الرفع المالي، لكنها تسعى الآن إلى تحقيق ذلك مع إعادة المزيد من النقد في آنٍ واحد.
المخاطر والتحديات
- جاء زخم التجزئة غير متسق، إذ كان شهر يونيو الأضعف في النصف الأول عبر قطاعات التجزئة والفنادق وحركة العبّارات.
- لا تزال المساحات التجارية الكبيرة صعبة التأجير، وبعض الشواغر لم تُملأ بعد.
- يستمر ضغط إيجارات المكاتب على مستوى السوق، رغم تفوّق Wharf REIC على نظيراتها.
- يظل السفر شمالاً من قِبل سكان هونغ كونغ عاملاً معيقاً للاستهلاك المحلي.
- يستند رفع سياسة التوزيع جزئياً إلى عمليات بيع الأصول، لذا قد تعتمد الاستدامة على عمليات التصرف المستقبلية واستمرار توليد التدفق النقدي.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ركّز المحللون بشكل كبير على سياسة التوزيع وتخصيص رأس المال وعمليات بيع الأصول في سنغافورة.
تمحورت عدة أسئلة حول أسباب رفع نسبة التوزيع إلى 90% وما إذا كانت مرتبطة ببيع Wheelock Place. وأوضح Ng أن البيع لم يكن السبب الوحيد، لكنه أسهم في دعم التوقعات بانخفاض صافي الدين إلى نحو 20 مليار دولار هونغ كونغ. وأضاف أنه بدون هذا البيع، لم تكن الشركة على الأرجح ستُقدم على رفع نسبة التوزيع في هذا الوقت.
كما سأل المحللون عن خطط الإنفاق الرأسمالي المستقبلية وخطة إعادة تطوير فندق Marco Polo. وأوضحت الإدارة أن الفندق مملوك لـ Harbour Centre Development التي تمتلك ميزانيتها العمومية ومصادر تمويلها الخاصة. وأضافت أن خيارات إعادة التطوير لا تزال قيد الدراسة، دون أي استعجال نظراً لتحسّن أداء الفندق.
تمحورت الأسئلة المتعلقة باتجاهات التجزئة حول التباطؤ في شهر يونيو. وقال Ng إن يونيو كان الشهر الأضعف في النصف الأول لقطاعات التجزئة والفنادق وحركة العبّارات، غير أن يوليو شهد تحسّناً طفيفاً، والشركة تتفاءل بشأن النصف الثاني.
كان من بين الموضوعات المطروحة أيضاً مراجعة الإيجارات. وأشارت الإدارة إلى أن المساحات الكبيرة لا تزال تعاني من ضغوط، في حين تُظهر المساحات الأصغر في المواقع الأفضل بوادر استقرار.
كذلك سأل المحللون عن تأثير قواعد الاستثمار الخارجي الصينية الجديدة وضريبة وثائق التأمين. وأفادت الإدارة بأنه من المبكر تقييم الأثر، وإن كان بعض المستأجرين قد يتأثرون.
وفيما يتعلق بسياسة التوزيع على المدى البعيد، أجاب Ng بإيجاز حين سُئل عمّا إذا كان بالإمكان خفض نسبة التوزيع يوماً ما: "رفعها سهل. أما خفضها؟"
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
