عاجل: أسعار الذهب تقلص مكاسبها والنفط يعود للصعود مع تحرك قوي للدولار
استخدمت شركة Postal Realty Trust (PSTL) مؤتمر Midwest IDEAS السنوي السابع عشر، الذي عُقد يوم الأربعاء الموافق 26/08/2026، للكشف عن نموذج أعمال مبني على عقود إيجار طويلة الأمد، ونمو داخلي مستقر، وعمليات استحواذ انتقائية. وأعلنت الشركة أنها استفادت من شروط إيجار أفضل مع هيئة البريد الأمريكية (USPS)، غير أنها أقرّت في الوقت ذاته بأن النمو يعتمد على الاستخدام الرشيد لرأس المال وسوق لا يزال مجزأً.
أبرز النقاط
- أعلنت Postal Realty أن 45% من محفظتها تتضمن Now رافعات إيجار سنوية بنسبة 3%، مقارنةً بصفر في عام 2022.
- توقعت الشركة نمو إيرادات نقدية للمتاجر المماثلة بنسبة 6.5% خلال عام 2027، مع توقع أن يأتي معظم هذا النمو من تجديدات عقود الإيجار.
- بلغت نسبة الرفع المالي 4.6 أضعاف الدين إلى EBITDA، وهو ما يقل عن السقف المستهدف للشركة البالغ 5.5 أضعاف.
- رفعت الإدارة توجيهات الاستحواذ للعام الكامل إلى 150 مليون دولار، وهو أعلى مستوى في سبع سنوات.
- أكد المسؤولون التنفيذيون أن استراتيجية الشركة لا تزال تركز على الصفقات المُعززة للقيمة، لا على النمو من أجل النمو.
نموذج الأعمال والموقع في السوق
وصفت Postal Realty نفسها بأنها صندوق استثمار عقاري متخصص يركز على شراء وتأجير العقارات التي تستخدمها هيئة البريد الأمريكية. وأشارت الإدارة إلى أن السوق لا يزال مجزأً للغاية، إذ يتحكم نحو 17,000 مالك فردي في ما يقارب 23,000 منشأة بريدية مؤجرة في جميع أنحاء البلاد.
وأوضحت الشركة أن هذا التجزؤ يعود إلى الفترة الممتدة بين أربعينيات وستينيات القرن الماضي، حين طلبت هيئة البريد من المقاولين وأصحاب العقارات المحليين تطوير المنشآت بدلاً من اعتماد نموذج المقاول الرئيسي. وقالت الإدارة إن هذا التاريخ أفرز فرصة توحيد طويلة الأمد لمالك عقارات مؤسسي.
- إجمالي السوق القابل للاستهداف: نحو 15 مليار دولار.
- الحضور الحالي لـ Postal Realty: نحو 2,000 مليون قدم مربع، أي ما يعادل نحو 8% من حصة السوق.
- يتحكم أكبر 20 مالكاً التاليين مجتمعين في نحو 2,500 مليون قدم مربع، أي ما يعادل 11%.
- وفقاً للإدارة، لا يزال نحو 80% من السوق متاحاً للتوحيد.
- تمتلك هيئة البريد أيضاً نحو 8,500 أصل خارج المحفظة المؤجرة.
وأفادت الإدارة بأن إجمالي قاعدة النفقات السنوية لهيئة البريد يبلغ نحو 80 مليار دولار، تمثل العمالة منها 70%، والنقل 15%، وتأجير المنشآت 1.5%. ويتعين على الهيئة خدمة نحو 170 مليون نقطة تسليم ستة أو سبعة أيام في الأسبوع، بصرف النظر عن الموقع الجغرافي.
هيكل عقود الإيجار ونمو الأرباح
كان المحور الرئيسي للعرض التقديمي هو التحول في اقتصاديات الإيجار لدى الشركة. وأوضحت Postal Realty أنها بدأت منذ عام 2022 في التفاوض على عقود إيجار مدتها 10 سنوات مع رافعات سنوية بنسبة 3%، لتحل محل الهياكل القديمة ذات الخمس سنوات الثابتة التي لم تكن توفر أي حماية من التضخم.
وقال جيريمي غاربر، رئيس الشركة، إن هذا التغيير بات يمتد تدريجياً عبر المحفظة بأكملها.
"بدءاً من عام 2022، وافقوا على منحنا رافعات سنوية في عقود إيجارنا. وبمجرد أن حصلنا على ذلك في 2022، عدنا في 2023 وقلنا: ’نريد رافعة سنوية.’ ومنذ تلك اللحظة، وعبر عامَي 2024 و2025 و2026، وحتى الآن في 2027، جميع عقود الإيجار التي نجددها تتضمن رافعة بنسبة 3%"، على حد قوله.
وأشارت الإدارة إلى أن 45% من المحفظة تستفيد الآن من تلك الرافعات السنوية، مقارنةً بـ 0% في عام 2022، متوقعةً استمرار هذا الاتجاه مع تجديد المزيد من عقود الإيجار.
- نحو 30% من إيرادات الإيجار تنتهي خلال السنوات القليلة المقبلة.
- تُستخدم التجديدات لتعديل الإيجارات وفق أسعار السوق.
- توقعت الإدارة أن ترتفع إيرادات نقدية المتاجر المماثلة لعام 2027 بنسبة 6.5%.
- من المتوقع أن يأتي نحو 75% من هذا النمو من تعديلات الإيجار وفق السوق.
- أما النسبة المتبقية البالغة 25% فمن المتوقع أن تأتي من الرافعات السنوية بنسبة 3%.
وقال ستيف باكي، المدير المالي، إن الشركة تمتلك الآن "استراتيجية نمو متعددة المحاور" في أعقاب الضغوط الناجمة عن ارتفاع أسعار الفائدة في السنوات الأخيرة.
"نحن في مكان اليوم حيث لدينا، للمرة الأولى منذ سنوات، أعتقد منذ أن خرجنا من جائحة كوفيد وارتفعت أسعار الفائدة، نحن في وضع يتيح لنا استراتيجية نمو متعددة المحاور. فلدينا ليس فقط تعديلات الإيجار وفق السوق التي كنا ننفذها منذ سنوات، بل لدينا أيضاً حضور متنامٍ لهذه الرافعات السنوية بنسبة 3%"، على حد قوله.
النتائج المالية وهيكل رأس المال
أكدت Postal Realty أن ميزانيتها العمومية تبقى محافظة. إذ بلغت نسبة الرفع المالي 4.6 أضعاف الدين إلى EBITDA، وهو ما يقل عن المستهدف البالغ 5.5 أضعاف. كما أشارت الشركة إلى توافر نحو 50 مليون دولار من رأس المال السهمي غير الموظف المتاح للاستحواذات.
وأفادت الإدارة بأن تكلفة رأس المال تحسنت مقارنةً بعامَي 2020 و2021، مدعومةً بأداء أفضل للسهم وفهم أعمق من جانب المستثمرين لزخم الأرباح الداخلية للشركة.
- انخفضت نسبة توزيع توزيعات الأرباح من 100% من AFFO عند الطرح العام الأولي للشركة إلى 70% في الربع الثاني.
- تستهدف الإدارة نسبة توزيع تبلغ 65%.
- من المتوقع أن يُضيف توظيف الأرباح المحتجزة نحو 2% إلى النمو السنوي في AFFO للسهم الواحد.
- بلغ النمو التاريخي في AFFO للسهم الواحد نحو 6% سنوياً.
- أشارت الإدارة إلى أن انخفاض نسبة التوزيع قد يُسهم أيضاً في دعم تسعير أفضل للديون على المدى البعيد.
وأوضحت الشركة أن سياسة توزيعات الأرباح مصممة لتحقيق التوازن بين الدخل للمساهمين والاحتفاظ بمزيد من السيولة النقدية للنمو. وقالت الإدارة إنها تتوقع زيادات سنوية في توزيعات الأرباح بنحو 1% في سياق سعيها نحو تحقيق هدف نسبة التوزيع البالغة 65%.
استراتيجية الاستحواذ ومزيج الأصول
رفعت Postal Realty توجيهات الاستحواذ إلى 150 مليون دولار للعام الجاري، مقارنةً بـ 120 مليون دولار سابقاً. وأشارت الإدارة إلى أن ذلك سيجعله أكبر عام استحواذ في تاريخ الشركة خلال سبع سنوات.
وأوضحت الشركة أنها تركز بصفة رئيسية على نوعين من الأصول:
- عقارات الميل الأخير: مكاتب البريد المحلية التي تتراوح مساحتها بين 500 و2,000 قدم مربع.
- العقارات المرنة: المنشآت الحضرية وشبه الحضرية التي تتراوح مساحتها بين 2,000 و50,000 قدم مربع.
أما الأصول الصناعية، كمراكز المعالجة والتوزيع والفرز التي تتجاوز مساحتها 50,000 قدم مربع، فتُعدّ فرصاً انتهازية لا أهدافاً أساسية. وأشارت الإدارة إلى أن هيئة البريد تمتلك حصة أكبر من تلك الأصول، مما يحد من فرص الاستحواذ المتاحة.
وقال غاربر إن الشركة لا تسعى وراء الحجم لذاته.
"كل ما ننظر إليه، نريد التأكد من أنه مُعزز للقيمة منذ اليوم الأول وسيُضيف قيمة من حيث نمو الأرباح على مدى السنوات الخمس المقبلة. لسنا مضطرين لذلك. ثمة شركات كثيرة تأتي إلى السوق وتنمو من أجل النمو لأنها تعتقد أن هذه هي الطريقة الوحيدة للبقاء والنجاح. لم يكن هذا نهجنا قط"، على حد قوله.
وأفادت الإدارة بأن خط أنابيب الاستحواذ لدى الشركة لا يزال نشطاً، غير أن وتيرته تعتمد على انضباط الاكتتاب وتكاليف رأس المال لا على شُح الصفقات المتاحة.
الإدارة والحوافز والحوكمة
أولت Postal Realty اهتماماً بالتعويضات والتوافق في الملكية. وأشارت الإدارة إلى أن كبار المسؤولين وأعضاء مجلس الإدارة يتقاضون معظم مكافآتهم في صورة أسهم لا نقداً.
- يتقاضى الرئيس التنفيذي 100% من تعويضاته في صورة أسهم.
- أفاد غاربر وباكي بأنهما يتقاضيان معظم تعويضاتهما في شكل أسهم دون مكافآت نقدية.
- يتقاضى أعضاء مجلس الإدارة تعويضات قائمة على الأسهم بنسبة 100% دون أي تعويض نقدي.
- يمتلك المطلعون على الشركة ما بين 13% و14% من الأسهم المتداولة.
وقال غاربر إن هذا الهيكل يهدف إلى توافق مصالح الإدارة مع مصالح المساهمين. كما أشار إلى أن ستيف باكي انضم بصفة مدير مالي منذ نحو عام، وجلب معه خبرة واسعة في مجال صناديق الاستثمار العقاري. ويضم الفريق الإداري أيضاً جوردان كوبرستين، نائب رئيس قسم المالية وأسواق رأس المال.
العلاقات الحكومية والتوقعات السياسية
ونظراً لاعتماد الشركة على هيئة البريد بوصفها مستأجرها الوحيد، تناولت الإدارة أيضاً السياسات والعلاقات الحكومية. وقال غاربر إنه يلتقي بانتظام بأعضاء الكونغرس والشيوخ ونقابات البريد، وحضر جلسات الرقابة على هيئة البريد الأمريكية.
وأشارت الإدارة إلى أن المدير العام للبريد الحالي اكتسب احتراماً في مجلس الشيوخ، ويروّج لنموذج تمويل قائم على الاعتمادات المالية. وبموجب هذا النهج، ستوفر الحكومة نحو 6 مليارات دولار سنوياً للمساعدة في تغطية التزام الخدمة الشاملة لهيئة البريد.
- أشارت الإدارة إلى وجود دعم من الحزبين لاستدامة هيئة البريد الأمريكية.
- يظل التوقيت غير محدد بسبب الدورة الانتخابية والقضايا الجيوسياسية الأشمل.
- أكد المسؤولون التنفيذيون أن التمويل القائم على الاعتمادات المالية يُرجَّح أن يكون النتيجة النهائية، وإن لم يكن بالضرورة في المستقبل القريب.
التوقعات المستقبلية
أوضحت Postal Realty أن خطتها للنمو على المدى البعيد ترتكز على ثلاثة محاور: تجديدات عقود الإيجار، والرافعات السنوية، والاستحواذات. وقالت الإدارة إن الشركة قد تمتلك في نهاية المطاف ما يصل إلى 7.5 مليار دولار من السوق، أي ما يعادل نحو نصف إجمالي السوق القابل للاستهداف، وإن كان ذلك سيستغرق سنوات عديدة.
- توجيهات نمو الإيرادات النقدية للمتاجر المماثلة لعام 2027: 6.5%.
- نمو توزيعات الأرباح: نحو 1% سنوياً، بما يتوافق مع هدف انخفاض نسبة التوزيع.
- استراتيجية الاستحواذ: انتقائية ومُعززة للقيمة وتركز على نمو الأرباح على مدى خمس سنوات.
- هدف الميزانية العمومية: الإبقاء على نسبة الرفع المالي دون 5.5 أضعاف الدين إلى EBITDA.
- اتجاه المحفظة: الاستمرار في زيادة حصة عقود الإيجار ذات الرافعات السنوية بنسبة 3%.
وأشارت الإدارة إلى أن الأداء الأخير لسهم الشركة عكس تحسناً في إدراك المستثمرين للتغييرات في هيكل عقود الإيجار والنمو الداخلي الذي تولّده. كما أشارت إلى أن تحسن تكلفة رأس المال ينبغي أن يدعم استحواذات أكثر جاذبية في المستقبل.
أبرز ما جاء في جلسة الأسئلة والأجوبة
خلال جلسة الأسئلة، عاد المسؤولون التنفيذيون إلى عدة محاور متكررة:
- التعويضات: أكدت الإدارة أن التعويض القائم على الأسهم خيار متعمد يُعبّر عن التوافق الكامل مع المساهمين.
- مفاوضات الإيجار: أوضحت الشركة أنها لا تُفصح عن مقاييس التجديد التفصيلية تفادياً لخلق موقف عدائي مع مستأجرها الوحيد.
- تمويل هيئة البريد الأمريكية: أشار المسؤولون التنفيذيون إلى أن سعي المدير العام الجديد للبريد نحو دعم قائم على الاعتمادات المالية قد يُحسّن الهيكل طويل الأمد للهيئة.
- وتيرة الاستحواذ: أكدت الإدارة أن القيد الرئيسي هو انضباط رأس المال لا عدد الصفقات المتاحة.
- استراتيجية النمو: أوضحت الشركة أن لديها مجالاً للتوسع، لكن فقط إذا كانت الصفقات مُعززة للقيمة فوراً وتدعم الأرباح على المدى البعيد.
كانت رسالة Postal Realty في المؤتمر واضحة وصريحة: ترى الشركة سوقاً كبيراً ومجزأً، لكنها تعتزم النمو بحذر، مستعينةً بتجديدات عقود الإيجار والرافعات السنوية والاستحواذات الانتقائية لبناء أرباحها على مدار الزمن.
يُرجى الرجوع إلى النص الكامل أدناه للاطلاع على مزيد من التفاصيل.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
