بعد قرار رفع الفائدة.. شميد يحدد الخطر الأكبر أمام الاحتياطي الفيدرالي
في يوم الثلاثاء الموافق 15/09/2026، استخدمت شركة Brixmor Property Group (BRX) مؤتمر BofA NY للعقارات العالمية 2026 للتأكيد على أن قصة نموها لا تزال في حالة تقدم مستمر، لا في مرحلة تحول. وأفاد المسؤولون بأن الشركة تشهد مكاسب قوية في الإيجارات، وتحسناً في صحة المستأجرين، وتسريعاً في التنفيذ، حتى مع إبقائها عيناً دقيقة على الرافعة المالية وإعادة التمويل والضعف الانتقائي في بعض الفئات.
جاءت الرسالة متفائلة لكن مدروسة: تعتمد Brixmor على النمو الداخلي والتكنولوجيا وإعادة تدوير رأس المال بانضباط، مع الاستفادة من سوق عقارات التجزئة الأكثر ملاءمة. وقال المسؤولون التنفيذيون إن الشركة لا تغير اتجاهها، بل تسرّع استراتيجية أسفرت بالفعل عن نتائج تأجير قياسية.
أبرز النقاط
- أعلنت Brixmor أنها تُبرم عقود إيجار بمستويات قياسية، إذ تبلغ الإيجارات الجديدة نحو 25.00 دولار للقدم المربعة مقارنةً بـ 19.00 دولار للعقود السارية و12.50 دولار عند بدء التحول.
- تمتلك الشركة خطاً للمشاريع الموقّعة وغير المُستلَمة بإيجار أساسي سنوي يبلغ 70 مليون دولار، ومن المتوقع أن يبدأ معظمها في 2027 وما بعدها.
- أكد المسؤولون أن قاعدة المستأجرين هي الأكثر صحة في تاريخ الشركة، مدعومةً بحركة مرور قوية، وانخفاض في حالات المغادرة، ومعدلات احتفاظ شبه قياسية.
- تُسهم التكنولوجيا في تسريع عمليات التأجير والمراجعة القانونية وتحليل عمليات الاستحواذ، مما يخفض التكاليف ويقصّر الجداول الزمنية.
- أكدت Brixmor قدرتها على الاستمرار في النمو دون الاعتماد على عمليات استحواذ خارجية، وإن ظلت نشطة حين تتوافق الصفقات مع استراتيجيتها.
النتائج المالية وتحول المحفظة
أفاد الرئيس التنفيذي برايان فينيغان، ومدير الاستثمار مارك هورغان، والمدير المالي ستيفن غالاغر، بأن تحول محفظة Brixmor اكتسب زخماً خلال الـ 18 شهراً الماضية. وقد استثمرت الشركة حتى الآن 1.5 مليار دولار في إعادة الاستثمار وإعادة التطوير، وحددت فرصاً إضافية بقيمة مليار دولار عبر خطوط الأنابيب النشطة والمستقبلية.
- بلغت إيجارات التوقيع الآن نحو 25.00 دولار للقدم المربعة، مقارنةً بـ 19.00 دولار للعقود السارية في المحفظة.
- كانت الإيجارات التشغيلية الأولية تبلغ نحو 12.50 دولار للقدم المربعة، مما يُظهر المدى الذي قطعته المحفظة.
- حقق نمو إيجارات التجديد معدلات في منتصف العشرات بالمئة لثلاث سنوات متتالية.
- وصلت زيادات إشغال المحلات الصغيرة إلى مستوى قياسي بلغ 2.80%.
- يجري توقيع المساحات الرئيسية التي تنتهي عقودها خلال السنوات الثلاث المقبلة بنحو 18.00 دولار للقدم المربعة، مقارنةً بـ 11.00 دولار للعقود السارية.
- تُعدّ الإيجارات في خط أنابيب SNO أعلى بنحو 25% من الإيجارات السارية الحالية.
أوضح المسؤولون أن خط أنابيب الموقّع وغير المُستلَم يبلغ إجمالي 70 مليون دولار من الإيجار الأساسي السنوي، وقد حافظ على هذا المستوى لعدة سنوات لأن التأجير الجديد يواصل استبدال المشاريع التي تبدأ في المساهمة في الأرباح. وتتوقع الشركة أن يصل نحو 30 مليون دولار من هذا الخط إلى البيانات المالية في بقية عام 2024، في حين من المقرر أن تبدأ الغالبية العظمى في 2027 وما بعدها.
وقالت Brixmor إن توقيت تلك الاستلامات يمنحها رؤية واضحة للنمو في 2026 و2027 و2028. كما أشارت إلى أن توجيهات صافي الدخل التشغيلي للعقارات المتماثلة لعام 2026 لا تزال عند نقطة منتصف تبلغ 5.25%.
التحديثات التشغيلية
وصف المسؤولون التنفيذيون البيئة التشغيلية بأنها قوية، مع تحسن اتجاهات حركة المرور وصحة المستأجرين والطلب على التأجير. وارتفعت حركة مرور موسم العودة إلى المدارس بشكل حاد على أساس سنوي، وأفادت الشركة بتحقيق نمو إيجابي في حركة المرور في كل شهر من أشهر عام 2024.
- ارتفعت حركة مرور العودة إلى الجامعات بنسبة 8% في آن آربور بولاية ميشيغان.
- شهدت مواقع Texas A&M نمواً في حركة المرور بأرقام مرتفعة أحادية.
- نحو 10% من المحفظة موجودة في المدن الجامعية، مما يمنح Brixmor انكشافاً على قناة النمو تلك.
- يُنفق المستهلكون بشكل أكثر تعمداً عبر مستويات الدخل المختلفة ويبحثون عن القيمة.
- تظل فئات الصحة واللياقة والجمال قوية، بما في ذلك مستأجرون من أمثال Ulta Beauty ومشغّلو مراكز اللياقة البدنية.
كانت اتجاهات البقالة متباينة، لكن متاجر البقالة المتخصصة مثل Sprouts وTrader Joe’s وWhole Foods واصلت أداءها الجيد. ولا يزال تجار البقالة التقليديون يستثمرون في تحديث أساطيلهم، مما يدعم إنتاجية المتاجر وحركة المرور.
أشار فينيغان إلى أن مزيج المستأجرين في المحفظة هو الأكثر صحة على الإطلاق. ولفت إلى قائمة أفضل 20 مستأجراً التي باتت تضم مشغّلين أكثر نمواً مثل Trader Joe’s وSprouts وBarnes & Noble وPublix، في حين جرى إزاحة المشغّلين الأضعف تدريجياً بمرور الوقت.
- حالات مغادرة المحلات الصغيرة عند مستويات منخفضة قياسية.
- معدلات الاحتفاظ قريبة من أعلى مستوياتها على الإطلاق.
- اتجاهات الديون المعدومة في تحسن.
- انخفض الانكشاف على الصيدليات إلى 80 نقطة أساس من الإيجار، معظمها مواقع داخلية قديمة.
- جرى تخفيض الانكشاف على مستلزمات المكاتب إلى النصف.
- الانكشاف على دور السينما لا يتجاوز 1% من الإيجار، دون أي استثمارات جديدة في دور السينما منذ سبع سنوات.
كما أفادت الشركة بأن ستة من أصل ثمانية مساحات رئيسية استُردّت في الربع الثاني جرى توقيع عقودها فعلياً أو وصلت إلى مرحلة الإيجار. وبلغت فوارق الإيجار على تلك المساحات المستردة نحو 40% أعلى. وحتى مع انخفاض الإشغال بمقدار 30 نقطة أساس في الربع الثاني، رفعت Brixmor توجيهاتها خلال تلك الفترة وتتوقع عودة الإشغال إلى مسار النمو في النصف الثاني من عام 2024.
التكنولوجيا والسرعة والكفاءة
كان أحد أبرز محاور النقاش هو كيفية استخدام Brixmor للتكنولوجيا للحد من الاحتكاك في التأجير وتخصيص رأس المال. وأفاد المسؤولون بأن الذكاء الاصطناعي وتحليلات البيانات جعلا الشركة أسرع وأقل تكلفة في عدة مجالات من الأعمال.
- انخفضت نفقات المحامين الخارجيين بنسبة 50%.
- تراجع وقت مراجعة عقود الإيجار بنسبة 15% على مدى عامين.
- انخفض وقت الاكتتاب في عمليات الاستحواذ من يوم أو يومين إلى نحو 10 دقائق.
- وفورات قانونية تبلغ نحو 50,000.00 دولار لكل عملية استحواذ.
- يمكن الآن إبرام صفقات المستأجرين الرئيسيين في أقل من شهر واحد.
- انخفضت الجداول الزمنية لعقود إيجار مشغّلي البيع بأسعار مخفضة من أربعة إلى ستة أشهر إلى شهر إلى ثلاثة أشهر.
أضاف فينيغان أن الشركة ترى استعداداً أكبر من تجار التجزئة لتولي أعمال البناء والأوضاع القائمة، مما يساعد في بدء المشاريع بشكل أسرع. وقد أطلقت Brixmor جداول تسليم متدرجة، بما في ذلك في مقاطعة ويستشستر، للسماح بالإشغال التدريجي وتسريع الافتتاحات.
وأشارت الشركة أيضاً إلى استعدادها لتحمّل مزيد من المخاطر في الإنفاق على التراخيص حين تُوافق اللجنة على صفقات المستأجرين. وقال المسؤولون إن هذا النهج يساعد في تسريع بدء الإيجار وتحسين نشر رأس المال.
التوقعات المستقبلية ومحركات النمو
أكدت Brixmor أن هدف نمو FFO على المدى الطويل يبقى عند 5% أو أعلى، وأبدى المسؤولون ثقة عالية في تحقيق هذا الهدف. وقالت الشركة إن النمو مُدمج بالفعل في المحفظة من خلال إعادة الاستثمار وزيادات الإيجار والزيادات الإيجارية المجدولة.
- من المتوقع أن يظل خط أنابيب إعادة الاستثمار المحرك الرئيسي للنمو.
- يتضيق الفارق بين الإيجارات المؤجَّرة وإيجارات التجهيز، مما ينبغي أن يدعم العوائد.
- يرى المسؤولون أن المحفظة في وضع جيد للنمو حتى 2027 و2028 و2029.
- تتوقع الشركة أن يظل خط أنابيب SNO واسعاً خلال 2024 و2025.
- من المتوقع أن يشهد أواخر 2027 انكماشاً أسرع في فارق الإيجار مع تراكم الاستلامات.
أشار المسؤولون التنفيذيون إلى أن الإشغال الحالي يقل بنحو 80 نقطة أساس عن الذروة السابقة، مما يُتيح مجالاً لنمو إضافي بين 50 و100 نقطة أساس. كما قدّروا الشواغر غير الهيكلية بين 100 و150 نقطة أساس. ويتخلف خط أنابيب إعادة الاستثمار المستقبلي المؤلف من 60 مشروعاً عن متوسط المحفظة بنحو 400 نقطة أساس، في حين يتجاوز إشغال المحلات الصغيرة في صفقات SNO الملزمة متوسط المحفظة بنحو 400 نقطة أساس.
من المتوقع أن تظل الاتجاهات الخاصة بكل فئة متباينة لكن قابلة للإدارة. وقالت Brixmor إن إغلاقات الصيدليات ستستمر على الأرجح، وإن كان الانكشاف محدوداً ومرتبطاً في معظمه بمواقع داخلية قديمة. كما يُتوقع استمرار إغلاقات مستلزمات المكاتب، لكن الشركة خفّضت هذا الانكشاف بشكل حاد بالفعل. وتستوعب متاجر البيع بأسعار مخفضة المساحات الشاغرة بفوارق إيجارية تتراوح بين 40% و50%.
في الوقت ذاته، من المتوقع أن تظل فئات البقالة المتخصصة والصحة واللياقة والجمال قوية. وقال فينيغان إن توقيعات إيجار المحلات الصغيرة أفضل بكثير مما كانت عليه قبل الجائحة.
نشر رأس المال والاستحواذات والتصفيات
على الرغم من تأكيد Brixmor أنها لا تحتاج إلى نمو خارجي لتحريك الأرباح، فإنها تظل نشطة في عمليات الاستحواذ حين تكون الاقتصاديات منطقية. وقد جرى نحو نصف نشاط الاستحواذ للشركة بوصفها شركة عامة خلال العامين الماضيين، مما يعكس وتيرة أسرع في ظروف السوق المواتية.
- أتمّت الشركة عملية استحواذ في كوليدج ستيشن بولاية تكساس في الربع الثاني.
- تتضمن تلك الصفقة فرصاً ذات قيمة مضافة تآزرية، مثل تطوير القطع الخارجية.
- معدلات الرسملة على بعض مراكز القوى أقل من 6% في أسواق مثل غرينزبورو بولاية نورث كارولاينا وكولومبيا بولاية ساوث كارولاينا.
- تُسعَّر أصول البقالة الأساسية في نطاق معدل رسملة منتصف 5%.
- باعت Brixmor أصولاً في هيوستن بولاية تكساس بمعدلات رسملة منتصف 6%، وفي كانساس سيتي بمعدلات رسملة منخفضة 6%.
- جرى إعادة تدوير رأس المال نحو ضواحي دنفر وجنوب كاليفورنيا وكوليدج ستيشن.
قال مارك هورغان إن صناديق التقاعد ورأس المال الأساسي تعود إلى العقارات التجارية، مما يساعد في ضغط معدلات الرسملة عبر أصول البقالة ومراكز القوى وصافي الإيجار غير المرتكز. وأضاف أن المستثمرين ينظرون الآن إلى تجارة التجزئة في الهواء الطلق بوصفها أحد أكثر القطاعات قابلية للاستثمار.
أشار المسؤولون أيضاً إلى أن وحدات OP تتحول إلى أداة استحواذ أكثر أهمية، لا سيما بالنسبة للأصول المملوكة للعائلات حيث يرغب الملاك في الانكشاف طويل الأمد على منصة بدلاً من بيع سريع. وكثيراً ما تستغرق تلك المعاملات سنوات لا أشهراً، وتتطلب الصبر وإدارة العلاقات.
الميزانية العمومية وأسواق رأس المال
أكدت Brixmor أن ميزانيتها العمومية لا تزال متينة. ويقع الدين إلى EBITDA في نطاق منخفض خمسة أضعاف، وتمتلك الشركة خطاً ائتمانياً غير مسحوب بالكامل. وقد وضعت S&P Global Ratings الشركة على نظرة مستقبلية إيجابية.
- تواجه الشركة استحقاق دين بقيمة 400 مليون دولار في مارس 2025.
- أفاد المسؤولون بأن لديهم خيارات متعددة في أسواق رأس المال لمعالجة ذلك الاستحقاق.
- تبقى نحو ستة أشهر للتعامل مع إعادة التمويل.
- من المتوقع حدوث تخفيض طبيعي للرافعة المالية مع بدء النمو.
أوضح المسؤولون التنفيذيون رغبتهم في الحفاظ على انضباط الرافعة المالية مع الاستمرار في تمويل النمو. وأشاروا إلى أن بعض المنافسين خفّضوا الرافعة المالية ثم أعادوا رفعها لاحقاً لدعم التوسع، لكن Brixmor قالت إنها مرتاحة لتحقيق التوازن بين النمو وقوة الميزانية العمومية.
أبرز جلسة الأسئلة والأجوبة
خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، عاد المسؤولون مراراً إلى المحاور ذاتها: نمو الإيجارات وسرعة التنفيذ وقوة قاعدة المستأجرين.
- بشأن أكبر فرصة تجارية، أشار فينيغان إلى نمو الإيجارات عبر قنوات متعددة، بما في ذلك التجديدات والاستردادات والتأجير الجديد.
- قال إن الشركة تحقق نمواً في قمة القطاع مع إنفاق رأسمالي أقل لأن تجار التجزئة يتولون المزيد من الأعمال.
- أفاد هورغان بأن النمو الداخلي للشركة كافٍ لتحريك الأرباح دون الاعتماد على عمليات الاستحواذ الخارجية.
- أضاف أن رأس المال الخارجي من المرجح أن يصبح مصدراً أكثر أهمية للنمو على مدى السنوات الثلاث المقبلة مقارنةً برأس المال من الميزانية العمومية.
- بالنسبة لعام 2027، أفاد المسؤولون بأن نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المتماثلة ينبغي أن يكون أعلى مما في 2026.
حين سُئل المسؤولون عن المستهلك، أفادوا بأن المتسوقين لا يزالون ينفقون، لكن بحذر أكبر. وقالوا إن تجار التجزئة يتخذون قرارات لمدة 10 سنوات باستخدام بيانات أكثر من أي وقت مضى، بما في ذلك مبيعات المتاجر والوفاء متعدد القنوات وإنتاجية الأسطول.
حين سُئل عن قائمة المراقبة، أفاد المسؤولون بأن مزيج المستأجرين في المحفظة أقوى مما كان عليه قبل خمس سنوات، وأن الشركة تركز على الأداء الفعلي للمتاجر لا على تحركات أسعار الأسهم. كما أشاروا إلى أن الانكشاف المحدود على الصيدليات ومستلزمات المكاتب ودور السينما ينبغي أن يُبقي مخاطر الفئات تحت السيطرة.
بشأن خط أنابيب SNO، أفادت Brixmor بأن رصيد 70 مليون دولار جرى الحفاظ عليه من خلال تدفق ثابت من الاستلامات الجديدة والتعبئة. وقالت الشركة إن المشاريع المستقبلية، بما في ذلك عدة مشاريع تطوير Publix في فلوريدا ومشاريع نشطة أخرى في ديفيس بكاليفورنيا وضواحي شيكاغو وأورلاندو وضواحي فيلادلفيا، ينبغي أن تُبقي خط الأنابيب ممتلئاً.
أفاد المسؤولون بأنهم أضافوا مركزَي Publix جديدَين إلى خط الأنابيب النشط في الربع الأخير، ويختبرون أول إعادة تقسيم نموذجية مع Publix في ضواحي أتلانتا مع توسعها في صيغ جديدة.
الخلاصة
أكدت Brixmor أن محفظتها ومزيج مستأجريها وموقفها الرأسمالي يضعانها في وضع جيد للنمو خلال السنوات العديدة المقبلة. يمكن للقراء الرجوع إلى النص الكامل أدناه للاطلاع على مزيد من التفاصيل.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
