خصائص اللوجستيات في الأمريكيتين: مكاسب إعادة تدوير رأس المال

في يوم الثلاثاء الموافق 22/09/2026، استخدمت شركة Logistic Properties of the Americas (LPA) مؤتمر Water Tower Research Virtual Insights لتقديم حجة بسيطة: منصتها اللوجستية في أمريكا اللاتينية تستفيد من ضيق العرض وارتفاع الإيجارات وقاعدة متنامية من طلب المستأجرين. في الوقت ذاته، أكدت الإدارة أنها تتبع نهجاً منضبطاً في نشر رأس المال، مع تخصيص المكسيك لاستيعاب جزء كبير من عائدات صفقة بيع أصول رئيسية.

وصفت الشركة أعمالها بأنها تتمتع بزخم تشغيلي قوي، غير أنها لا تزال تواجه تساؤلات تتعلق بالتنفيذ في ظل توسعها المستمر. وأوضحت LPA أن استراتيجيتها تعتمد على التطوير المؤجَّر مسبقاً وعمليات الشراء الآجل والاستحواذات الانتقائية، بدلاً من البناء المضاربي. كما أشارت الإدارة إلى حالة عدم اليقين المرتبطة بالسياسة التجارية، حتى مع تأكيدها أن التحولات الإقليمية في سلاسل التوريد والطلب المحلي يواصلان دعم الأعمال.

أبرز النقاط

• أعلنت LPA أن محفظتها حققت نسبة إشغال 100% للربع الثالث على التوالي، مع ارتفاع الإيجار لكل قدم مربع بنسبة 10% على أساس سنوي، وارتفاع صافي دخل التشغيل للعقارات المماثلة بنحو 16%.
• أعلنت الشركة عن بيع Parque Logístico Lima Sur في بيرو بمبلغ 145 مليون دولار، وهو أكبر خروج لها حتى الآن، بمعدل رسملة يزيد قليلاً على 7% وبمكسب قدره 22% فوق القيمة الدفترية.
• تخطط الإدارة لإعادة نشر نحو 85 مليون دولار من عائدات تلك الصفقة في المكسيك خلال الـ 12 إلى 18 شهراً القادمة، مع التركيز على الفرص منخفضة المخاطر.
• أفادت LPA بأن نحو 92% من خط أنابيب التطوير الحالي لديها مؤجَّر مسبقاً، مما يقلل من مخاطر التأجير ويدعم العوائد.
• أكد المسؤولون التنفيذيون أن المكسيك تظل السوق الرئيسية للنمو، فيما تُظهر بيرو وكولومبيا أقوى قدرة تسعيرية في الوقت الراهن.

النتائج المالية

أشارت LPA إلى أن نتائجها التشغيلية الأخيرة عكست قدرة تسعيرية قوية عبر منصتها التي تمتد في أربع دول.

• نسبة إشغال المحفظة: 100% للربع الثالث على التوالي.
• متوسط الإيجار لكل قدم مربع: ارتفع بنسبة 10% مقارنة بالعام السابق.
• صافي دخل التشغيل للعقارات المماثلة: ارتفع بنحو 16% على أساس سنوي.
• نمو الإيرادات: أكثر من 25% في أحدث ربع مالي.
• مصاريف الإدارة العامة والعمومية: انخفضت حتى مع ارتفاع الإيرادات بأكثر من 25%.

أوضحت الشركة أن هيكل عقود إيجارها يدعم النمو المستدام. تمتد معظم عقود الإيجار من سبع إلى عشر سنوات وتتضمن زيادات سنوية متدرجة. ويبلغ متوسط مدة الإيجار المتبقية غير المنتهية عبر المحفظة 4.50 سنوات، كما يُعاد تسعير حصة ذات دلالة من عقود الإيجار كل عام.

وأكدت الإدارة أن هذه النتائج تُقاد بفجوة العرض والطلب في أسواقها. إذ لا يزال المعروض من المساحات اللوجستية ذات الجودة المؤسسية محدوداً، في حين يتسع الطلب ليشمل التجارة الإلكترونية واللوجستيات والسلع الاستهلاكية. كما أشارت الشركة إلى أنها تشهد طلباً مبكراً من الصناعات المرتبطة بالذكاء الاصطناعي التي تحتاج إلى بنية تحتية لوجستية.

بيع الأصول وإعادة تدوير رأس المال

كان أبرز الأحداث الاستراتيجية التي جرى تناولها في المؤتمر هو البيع المخطط لـ Parque Logístico Lima Sur في بيرو لصالح Fibra Prime، التي وُصفت بأنها صندوق الاستثمار العقاري الرائد في البلاد.

• سعر البيع: 145 مليون دولار.
• معدل الرسملة عند الخروج: أعلى قليلاً من 7%.
• مكسب البيع: 22% فوق القيمة الدفترية.
• الوضع الراهن: أفادت الشركة بأن الموافقة التنظيمية قد تم الحصول عليها ومن المتوقع إتمام الصفقة قريباً.

قال الرئيس التنفيذي إستيبان سالداريغا إن الصفقة "تجسّد حقاً نموذج المنصة الكاملة والقدرات التي نمتلكها في آنٍ واحد". وأوضح أن LPA قامت بتحديد الأرض وبناء المجمع وتأجيره وتثبيته وتمويله وهيكلته مالياً.

أما المدير المالي بول سميث فقد أوضح أن الصفقة تُظهر منطق إعادة تدوير رأس المال: بيع أصل مستقر بعائد أدنى مما تعتقد LPA أنها قادرة على تحقيقه عند إعادة النشر، ثم ضخ الأموال في تطوير ذي عائد أعلى. وأشار إلى أن نحو 85 مليون دولار من عائدات البيع ستُعاد استثمارها في المكسيك خلال الـ 12 إلى 18 شهراً القادمة.

وأضافت الإدارة أن عملية البيع تدعم أيضاً وجهة نظرها القائلة بأن محاسبة الشركة تتسم بالتحفظ. تُعِدّ LPA تقاريرها وفق معايير IFRS وأفادت بأن التقييمات تستند إلى تقييمات مستقلة من طرف ثالث. وأشارت إلى أن مكسب البيع البالغ 22% يعكس الزيادة في القيمة الناجمة عن نمو الإيجارات وصافي دخل التشغيل بمرور الوقت.

التحديثات التشغيلية

أكدت الشركة أن أسواقها لا تزال تعاني من نقص في المعروض، مع محدودية المباني الجديدة ذات الجودة المؤسسية التي تدخل السوق. وأشارت إلى أن هذه الندرة تساعد في دعم كل من الإشغال ونمو الإيجارات.

• محركات الطلب: التجارة الإلكترونية واللوجستيات والسلع الاستهلاكية والطلب المبكر المرتبط بالذكاء الاصطناعي.
• خلفية العرض: عرض جديد محدود عبر المنطقة.
• القدرة التسعيرية: الأقوى في بيرو وكولومبيا، حيث لا تزال الإيجارات الحالية دون مستويات السوق.
• نمو الإيجارات: وُصف بأنه اتجاه مستدام متعدد السنوات، وليس قفزة لمرة واحدة.

أشارت LPA إلى أن بيرو سجّلت نمواً في الإيرادات بأكثر من 50%، مدعومةً بمستأجر جديد هو بيبسيكو إنك. وسجّلت كولومبيا نمواً بنحو 30%، فيما لا تزال المكسيك في مراحلها الأولى من التوسع. وأوضحت الشركة أن أسواق الطلب المحلي توفر أيضاً تأثيراً موازناً نظراً لارتباطها الأقل بدورات التصدير.

أكد المسؤولون التنفيذيون أن نمو إيجارات المحفظة يأتي من الزيادات السنوية المتدرجة والتجديدات بأسعار السوق. وقال سالداريغا إن هذه "أسواق تعاني من نقص العرض مع قدرة تسعيرية حقيقية، ونحن في الجانب الصحيح من هذه المعادلة."

استراتيجية المكسيك

تُشكّل المكسيك جوهر المرحلة التالية من نمو LPA. ووصفتها الإدارة بأنها أكبر سوق لوجستي في أمريكا اللاتينية والأكثر ارتباطاً بسلاسل التوريد في أمريكا الشمالية.

أوضحت الشركة أنها تركّز على ممر 57D، وهو ممر طرق USMCA خارج مدينة المكسيك، وعلى الأسواق الفرعية الأقل ازدحاماً من الحدود الشمالية. وأشارت إلى أن هذا النهج يمنحها إمكانية الوصول إلى المستأجرين المؤسسيين مع تجنب الأجزاء الأكثر تنافسية في السوق.

• التركيز السوقي: ممر 57D والأسواق الفرعية المختارة.
• قاعدة المستأجرين: نفس العملاء المؤسسيين النشطين بالفعل في أسواق LPA الأخرى.
• التعرض: صفر تعرض للقطاع الأوتوموبيلي، وهو ما قالت الإدارة إنه يُتيح مجالاً للنمو حيث قد يكون الآخرون مقيّدين.
• خطة رأس المال: نحو 85 مليون دولار من عائدات بيع بيرو ستُنشر في المكسيك خلال 12 إلى 18 شهراً.

قال سالداريغا إن المكسيك تمتلك "مساراً شبه كامل للنمو"، مضيفاً أنها أكبر سوق لوجستي في المنطقة والأكثر ارتباطاً بسلاسل التوريد في أمريكا الشمالية. وأوضح أن LPA لا تزال في مراحلها الأولى في هذا السوق، لكنها تعتقد أن منصتها الإقليمية ونموذجها التشغيلي يمنحانها ميزة تنافسية.

هيكل الشراء الآجل وخط أنابيب التطوير

أحد أمثلة استراتيجية المكسيك هو هيكل الشراء الآجل لـ Central Park 57. بموجب هذا النهج، تلتزم LPA بشراء أصل مستقر عند اكتمال البناء، بدلاً من تحمّل تكاليف حيازة الأرض ومخاطر التطوير منذ البداية.

أفادت الإدارة بأن هذا الهيكل يوفر أساساً أفضل للدخول مقارنة بالشراء في السوق المفتوحة، مع إتاحة الفرصة للشركة لتشكيل المبنى وفق احتياجات المستأجرين المؤسسيين. كما يُتيح لـ LPA نشر رأس المال في مرحلة لاحقة أقل مخاطرة.

وأوضحت الشركة أن نحو 92% من خط أنابيب التطوير الحالي لديها مؤجَّر مسبقاً بالفعل. وقالت الإدارة إن ذلك يعني أن مخاطر التأجير، التي كثيراً ما تكون الخطر الأكبر في التطوير، تُزال إلى حد بعيد قبل بدء البناء.

• معدل التأجير المسبق: نحو 92% من خط الأنابيب.
• ملف المخاطر: أقرب إلى مبنى مؤجَّر بالفعل منه إلى مشروع مضاربي.
• الاستراتيجية: مشاريع مؤجَّرة مسبقاً وعمليات شراء آجلة واستحواذات انتقائية.
• انضباط العوائد: يجب أن تستقر الصفقات الجديدة عند عوائد أعلى بوضوح من معدلات رسملة الخروج، مع هامش لتكاليف التنفيذ.

المنصة والتموضع التنافسي

أكدت LPA أن ميزتها الرئيسية تكمن في مشاركتها في دورة حياة العقارات الكاملة: تحديد الأراضي والتطوير والتأجير وإدارة العقارات والتسييل النهائي. وقالت الإدارة إن هذا الهيكل يُتيح للمساهمين الاستفادة من هوامش التطوير بدلاً من دفعها في صورة رسوم.

أضافت الشركة أن منصتها الإقليمية تمنحها ميزة خدمية على المطورين أحاديي الدولة. إذ يمكن للمستأجرين العمل مع فريق واحد ومعيار واحد ونقطة اتصال واحدة عبر دول متعددة، وهو ما قالت LPA إنه يكتسب أهمية متزايدة مع قيام العملاء متعددي الجنسيات ببناء سلاسل توريد إقليمية.

• نطاق المنصة: أربع دول وحوالي 6,200,000.00 قدم مربع.
• النموذج التشغيلي: متكامل رأسياً ومتنوع إقليمياً.
• هيكل رأس المال: رأس مال دائم، دون متطلبات توزيع أرباح أو تاريخ انتهاء للصندوق.
• جاذبية المستأجرين: معايير متسقة عبر الأسواق وتوسع إقليمي أيسر.

أشارت الإدارة إلى أن المنصة قد تصبح أكبر بثلاثة إلى أربعة أضعاف خلال سنوات عدة، مع التأكيد على النمو المنضبط. كما أوضحت أن الرافعة التشغيلية بدأت تظهر، إذ انخفضت مصاريف الإدارة العامة والعمومية بالفعل في حين ترتفع الإيرادات بأكثر من 25% في أحدث ربع مالي.

أبرز نقاط جلسة الأسئلة والأجوبة

خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، توسّع المسؤولون التنفيذيون في الحديث عن القدرة التسعيرية وإعادة تدوير رأس المال والتوقعات المتعلقة بالمكسيك.

• القدرة التسعيرية: أفادت الإدارة بأن بيرو وكولومبيا تُظهران أقوى قدرة تسعيرية نظراً لضيق العرض وبقاء الإيجارات الحالية دون مستويات السوق.
• بيع Lima Sur: أكد المسؤولون التنفيذيون أن الصفقة تُثبت صحة قيمة الأصل والنهج المحاسبي المتحفظ للشركة وفق معايير IFRS.
• إعادة تدوير رأس المال: قال سميث إن الهدف هو بيع الأصول المستقرة وإعادة الاستثمار في مشاريع قادرة على تحقيق عوائد أعلى بشكل ملموس.
• الطلب في المكسيك: قال سالداريغا إن محادثات المستأجرين انتقلت من النظرية إلى التخطيط، حتى وإن كانت بعض القرارات تتأخر بسبب حالة عدم اليقين المرتبطة بالسياسة التجارية.
• التقريب الجغرافي للتصنيع: أشارت الشركة إلى أن الشركات متعددة الجنسيات تتجه نحو سلاسل توريد إقليمية لا أحادية الدولة، وتنتقل من نموذج "في الوقت المناسب" إلى نموذج "في حالة الحاجة" لإدارة المخزون.
• الرافعة التشغيلية: أوضحت الإدارة أن كل مبنى جديد يُضيف تكاليف عامة ضئيلة بعد اكتمال المنصة، لذا ينبغي أن ينمو صافي دخل التشغيل بوتيرة أسرع من التكاليف مع توسع المكسيك.

أكد المسؤولون التنفيذيون أيضاً أن الشركة انتقائية في المشاريع الجديدة. وقالوا إن الفرص يجب أن تكون في مواقع تعاني من نقص العرض، وأن يكون هناك طلب حقيقي، وأن تتضمن خطوات للحد من المخاطر كالتأجير المسبق أو الشراكات المحلية. وأوضحت الإدارة أنها تفضّل التخلي عن صفقة على التنازل عن معاييرها.

التوقعات

على مدى الـ 12 إلى 18 شهراً القادمة، قالت LPA إن المستثمرين ينبغي أن يترقبوا ثلاثة تطورات رئيسية: إتمام بيع Lima Sur، والتزامات رأس مال جديدة في المكسيك، والاستمرار في تسليم خط أنابيب المشاريع المؤجَّرة مسبقاً إلى صافي دخل تشغيل فعلي.

أشارت الشركة إلى أنها تتوقع أن تحافظ المحفظة الأساسية على معدلات إشغالها المرتفعة ونمو إيجاراتها ذي الرقمين، فيما ينبغي أن يبدأ الانطلاق في المكسيك بإظهار كيفية عمل نموذج إعادة تدوير رأس المال في الواقع العملي. وقالت الإدارة إن الهدف هو بناء محفظة متينة ومرنة والسماح للإنجازات بأن تتحدث عن نفسها.

للقراء الراغبين في مزيد من التفاصيل، يُرجى الرجوع إلى النص الكامل للمؤتمر أدناه.

هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا