أعلنت شركة Eastnine أن نتائج الربع الثالث من عام 2026 تشكّلت في معظمها بفعل الأثر الأولي لمشروع The Bridge، وهو برج مكاتب يضم 40 طابقاً في وارسو، مؤجَر بنسبة 98% غير أن نسبة الإشغال الفعلي لا تتجاوز 57%. ولم تُفصح الشركة عن أرقام ربحية السهم أو الإيرادات الفعلية في البيانات المتاحة، لكنها أشارت إلى أن الربح من إدارة العقارات لكل سهم سيبلغ 0.36 يورو عند اكتمال إشغال The Bridge، مقارنةً بـ 0.30 يورو في الربع الثاني. وارتفع سهم الشركة بنسبة 1.78% ليصل إلى 43.00 دولار من 42.25 دولار، ليبقى قرب الطرف الأدنى من نطاق تداوله خلال الاثني عشر شهراً الماضية.
أبرز النقاط
- أفادت Eastnine بأن إيرادات الإيجار على أساس متماثل ارتفعت 3% في الربع، و1.4% في الأشهر التسعة الأولى من العام.
- بلغت نسبة الإشغال على أساس متماثل 97.2%، وهو ما وصفه المسؤولون بأنه مستوى قياسي في سوق المكاتب الإقليمية.
- برج The Bridge مؤجَر بنسبة 98% ومحجوز بالكامل، غير أن نسبة الإشغال الفعلي لم تتجاوز 57% في نهاية الربع.
- تتوقع الإدارة أن يرتفع الربح من إدارة العقارات لكل سهم إلى 0.36 يورو عند اكتمال إشغال The Bridge، أي بزيادة تبلغ نحو 17% مقارنةً بالربع الثاني.
- أعلنت الشركة أن تركيزها خلال السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة سينصبّ على وارسو وبوزنان وفيلنيوس، دون خطط للتوسع في أسواق جديدة.
أداء الشركة
وصفت Eastnine الربع بأنه كان مستقراً، إذ جاء النمو مدفوعاً في الأساس بالاستحواذ على The Bridge وارتفاع معدلات الإشغال في المحفظة القائمة. وارتفعت إيرادات الإيجار 16% في الربع، مستفيدةً من الأصل الجديد وارتفاع الإشغال، فيما أظهر نمو الإيرادات على أساس متماثل أن المحفظة الأساسية حافظت على صمودها.
جاء صافي الدخل التشغيلي أدنى قليلاً من مستوى الفترة المقابلة من العام الماضي، ويُعزى ذلك أساساً إلى بيع العقار في ريغا وارتفاع تكاليف الطاقة في وقت سابق من العام. بيد أن الشركة أكدت أن محفظتها الأساسية واصلت أداءها الجيد، مدعومةً بالطلب على مساحات المكاتب الرئيسية في أسواقها.
تبلغ المحفظة الإجمالية للشركة الآن 313,000 متر مربع موزعة على فيلنيوس ووارسو وبوزنان وريغا. وأكدت Eastnine أن تركيزها يبقى على المباني الحديثة عالية الجودة في مواقع متميزة، حيث ظل طلب المستأجرين قوياً حتى في ظل تراجع الطلب على مساحات المكاتب الثانوية.
أبرز المؤشرات المالية
- إيرادات الإيجار: ارتفعت 16% في الربع الثالث، مدعومةً بـ The Bridge وارتفاع الإشغال.
- إيرادات الإيجار على أساس متماثل: ارتفعت 3% في الربع و1.4% منذ بداية العام.
- الإشغال على أساس متماثل: 97.2%، وهو مستوى قياسي لمحفظة المكاتب الإقليمية للشركة.
- الإشغال الاقتصادي: 88.3% شاملاً The Bridge الذي لا يزال في مرحلة استيعاب المستأجرين.
- إشغال The Bridge: 57% في نهاية الربع، مع نسبة تأجير 98% وحجز 100%.
- صافي قيمة الأصول لكل سهم: 59.38 يورو، وصفته الإدارة بأنه مستقر.
- قيمة المحفظة: 1.2 مليار يورو، بارتفاع 22% على أساس سنوي.
- نسبة القرض إلى القيمة: 58% عقب الاستحواذ، مع استهداف نحو 53% بعد استرداد ضريبة القيمة المضافة.
- نسبة تغطية الفوائد: 2.4 مرة.
- متوسط مدة الديون: 3.5 سنوات، مقارنةً بـ 2.9 سنة سابقاً.
وفقاً لتحليل InvestingPro، تتمتع Eastnine بهوامش ربح إجمالية مرتفعة، وهي ميزة تُعزز قدرتها على تحمّل الارتفاع في التكاليف خلال مرحلة استيعاب مستأجري The Bridge. ويمكن للمستثمرين الراغبين في الاطلاع على مزيد من التفاصيل الوصول إلى 4 نصائح إضافية عبر المنصة.
النتائج مقابل التوقعات
أشارت التوقعات المتاحة إلى ربحية سهم تبلغ 0.08 دولار وإيرادات بقيمة 15.14 مليون دولار، غير أن البيانات لم تتضمن أرقاماً فعلية لربحية السهم أو الإيرادات، مما يجعل احتساب مفاجأة الأرباح أمراً غير ممكن استناداً إلى المعطيات المتوفرة.
ومع ذلك، أشار التعليق التشغيلي إلى أن الشركة تسير على المسار الصحيح من الناحية الهيكلية. وأبرزت Eastnine نمو الإيرادات على أساس متماثل بنسبة 3%، ونسبة إشغال 97.2% في المحفظة الأساسية، فضلاً عن تحسّن واضح في القوة الإيرادية المتوقعة من The Bridge مع انتقال المستأجرين إليه. وقالت الإدارة إن الربح من إدارة العقارات لكل سهم سيرتفع إلى 0.36 يورو عند اكتمال إشغال المبنى، مقارنةً بـ 0.30 يورو في الربع الثاني.
يُشير ذلك إلى أن الربع كان يتعلق في جوهره بالتنفيذ والقوة الإيرادية المستقبلية أكثر من كونه صدمة أرباح آنية. وقد لم يكن The Bridge ضمن المحفظة سوى ستة أيام خلال الربع، لذا لم يظهر أثره المالي الكامل في النتائج المُعلنة بعد.
ردود فعل السوق
ارتفع سهم Eastnine بنسبة 1.78% ليصل إلى 43.00 دولار من 42.25 دولار، وكان الارتفاع متواضعاً مما يُشير إلى أن المستثمرين تلقّوا التحديث بإيجابية دون أن يُحدث أثراً لافتاً.
عند السعر الحالي، يقع السهم بنحو 4.9% فوق أدنى مستوى له خلال 52 أسبوعاً عند 40.95 دولار، وبنحو 18.1% دون أعلى مستوى له خلال الفترة ذاتها عند 52.50 دولار، مما يضع السهم في النصف الأدنى من نطاق تداوله السنوي حتى بعد مكاسب اليوم.
لم تتوفر بيانات حجم التداول، مما يجعل تحديد ما إذا كانت الحركة مصحوبة بنشاط تداول غير معتاد أمراً غير ممكن. واستناداً إلى المعلومات المتاحة، يبدو رد فعل السوق مقيّداً لا عدوانياً.
التوقعات والإرشادات
أوضحت الإدارة أن الفائدة الرئيسية من The Bridge على الأرباح ستتحقق مع انتقال المزيد من المستأجرين خلال عام 2025 وما بعده. وتتوقع الشركة أن تبدأ معظم عمليات الانتقال، بما فيها مساحة شركة Visa، في عام 2025، دون توقع أي انتقالات إضافية في الربع الرابع.
وأفادت Eastnine بأنها تتوقع أن تُسهم عملية استيعاب مستأجري The Bridge في تطبيع التكاليف تدريجياً، إذ تُتيح عقود الإيجار الصافية الثلاثية تحميل المستأجرين بمزيد من مصاريف العقار مع ارتفاع الإشغال. كما تتوقع الشركة أن تبدأ الفوائد الرئيسية لجهود الاستيعاب الداخلي في بولندا بالظهور اعتباراً من الربع الثاني من عام 2025، بعد انتهاء عقود الإدارة الخارجية.
على صعيد الهيكل الرأسمالي، أفادت Eastnine بأن المبلغ المستحق من السلطات الضريبية البولندية كضريبة قيمة مضافة والبالغ 63 مليون يورو يُتوقع استرداده بنهاية الربع الرابع، مما سيُسهم في خفض الرافعة المالية وتقريب نسبة القرض إلى القيمة من مستوى 53%، وإن كانت الإدارة تتوقع بقاء هذه النسبة في نطاق 55% إلى 57% في المدى المنظور.
تجدر الإشارة للمستثمرين المهتمين بالدخل: رفعت Eastnine توزيعاتها النقدية لخمس سنوات متتالية، وفقاً لنصائح InvestingPro. وللحصول على تحليل شامل لاستدامة توزيعات Eastnine وآفاق نموها، تُوفر المنصة تقرير Pro Research مفصّلاً يغطي هذا السهم وأكثر من 1,400 سهم آخر.
تعليقات المسؤولين التنفيذيين
قال Kęstutis Sasnauskas، الرئيس التنفيذي، إن The Bridge بات أصلاً استراتيجياً محورياً للشركة. وأضاف: "The Bridge عبارة عن ناطحة سحاب من 40 طابقاً، وهو معلم بارز في وارسو، تبلغ مساحته 55,000 متر مربع، ومؤجَر بنسبة 98%، بل إنه محجوز بالكامل 100%، ولا تتوفر فيه أي مساحة شاغرة."
وأشار أيضاً إلى أن الاستحواذ سيُعزز القوة الإيرادية بشكل ملموس، قائلاً: "الأثر الإجمالي لهذا الاستحواذ بالغ الأهمية، وسيرفع أرباحنا أو الربح من إدارة العقارات لكل سهم إلى 0.36 يورو للسهم."
وقالت Adela Čulaković، المديرة المالية، إن الاستحواذ لم يُحدث سوى أثر محدود على الربع نظراً لوجوده ضمن المحفظة ستة أيام فحسب. وأضافت أن شروط إعادة التمويل ظلت مواتية، مشيرةً إلى أن الشركة خفّضت هامش الائتمان على 46 مليون يورو من ديون المحفظة المقارنة بمقدار 34 نقطة أساس.
المخاطر والتحديات
- مخاطر استيعاب المستأجرين في The Bridge: المبنى مؤجَر بنسبة شبه كاملة، غير أن الإشغال الفعلي لا يتجاوز 57%، مما يُبقي التكاليف مرتفعة إلى أن ينتقل المزيد من المستأجرين.
- ارتفاع الرافعة المالية: ارتفعت نسبة القرض إلى القيمة إلى 58% عقب الاستحواذ، مما يُقيّد المرونة في حال تراجع الأسواق.
- التركّز الجغرافي: باتت بولندا تمثل نحو 64% من قيمة المحفظة، مما يزيد التعرض لدولة واحدة.
- التركّز في السوق الفرعية بوارسو: تمتلك الشركة حضوراً كبيراً في منطقة Wola وحول Rondo Daszyńskiego، مما يُضاعف المخاطر المرتبطة بالسوق المحلية.
- مخاطر تنفيذ الاستيعاب الداخلي: تتوقع Eastnine أن تبدأ فوائد التكلفة من بناء منظومتها التشغيلية في بولندا اعتباراً من عام 2025 فحسب.
- تحولات سوق المكاتب: أشارت الإدارة إلى أن السوق منقسم بين المساحات الرئيسية والثانوية، وأن أي تباطؤ في الطلب على المكاتب الفاخرة قد يؤثر على الإيجارات المستقبلية.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ركّز المحللون بشكل كبير على The Bridge، وتساءلوا عن موعد انتقال المستأجرين وما إذا كان الاستحواذ سيُؤخّر الصفقات المستقبلية. وأوضحت الإدارة أن معظم عمليات الانتقال، بما فيها مساحة Visa، ستبدأ في عام 2025، على أن تتبعها البقية لاحقاً.
كما تمحورت التساؤلات حول توزيع رأس المال. وأفادت Eastnine بأنها لا تزال تدرس عمليات بيع في فيلنيوس وريغا، مع احتمال توظيف العائدات في استحواذات بولندية. وأكدت الإدارة أنه لا توجد خطط للتوسع في أسواق جغرافية جديدة خلال السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة.
وتطرّق المحللون أيضاً إلى مخاطر التركّز في وارسو. وقال Sasnauskas إن الشركة مرتاحة لحضورها في منطقة Wola، مستنداً إلى أن المنطقة تتحول إلى حي متعدد الاستخدامات يشهد تطوير مشاريع سكنية وفندقية وتجارية حول عقارات Eastnine.
وسأل المحللون أيضاً عن جهود الاستيعاب الداخلي في بولندا. وأوضحت المديرة المالية أن الفوائد الرئيسية للتكلفة ستتحقق لاحقاً عند انتهاء عقود الإدارة الخارجية، وأن انخفاض التكاليف الإدارية المركزية في الربع الحالي يعود أساساً إلى تأثيرات صندوق الإجازات لا إلى التوفيرات الكاملة للاستيعاب الداخلي.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
