أعلنت شركة NexPoint Residential Trust عن نتائج الربع الثالث من عام 2026، إذ تجاوزت التوقعات على صعيد ربحية السهم، غير أنها جاءت دون المستوى المتوقع على صعيد الإيرادات، مصحوبةً بخفض حاد في التوقعات لبقية العام. وسجّلت الشركة المالكة للشقق السكنية ربحاً معدّلاً بلغ 0.4578 دولار للسهم، مقارنةً بتوقعات بخسارة قدرها 0.4025 دولار للسهم، فيما جاءت الإيرادات عند 64.5 مليون دولار مقابل توقعات بلغت 64.87 مليون دولار. وتراجع السهم بنسبة 7.15% إلى 16.75 دولار في التداولات السابقة لافتتاح السوق، بعد أن أغلق عند 18.04 دولار، ليقترب من أدنى مستوياته خلال 52 أسبوعاً.
أبرز النقاط
- تجاوز ربح السهم المعدّل التوقعات بفارق كبير، في حين جاءت الإيرادات أدنى قليلاً من التوقعات.
- خفضت الإدارة توجيهات صندوق التشغيل الأساسي (Core FFO) للعام بأكمله إلى نطاق 2.17 إلى 2.27 دولار للسهم، من نقطة وسط سابقة بلغت 2.45 دولار.
- خُفّضت توجيهات صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المتماثلة (Same-store NOI) إلى انخفاض يتراوح بين 3.6% و5.1%، مما يعكس ضعف معدلات الإشغال واتجاهات الإيجار.
- أفادت الشركة بأن توزيعات الأرباح مغطاة على أساس سنوي، لكن ليس على أساس الربع الرابع الفوري.
- تراجع السهم بحدة إذ ركّز المستثمرون على ضعف التوقعات ومستوى الرفع المالي والحساسية لأسعار الفائدة.
أداء الشركة
أعلنت NexPoint Residential Trust أن صندوق التشغيل الأساسي (Core FFO) للربع الثالث بلغ 0.52 دولار للسهم المخفَّف، منخفضاً من 0.70 دولار للسهم قبل عام. وارتفعت الإيرادات بشكل طفيف إلى 64.5 مليون دولار من 62.8 مليون دولار في الفترة ذاتها من العام الماضي، مدعومةً جزئياً بمساهمة عقار Sedona. بيد أن أداء المتاجر المتماثلة تراجع، إذ انخفضت إيراداتها بمقدار 70 نقطة أساس، وارتفعت المصروفات بنسبة 11.2%، وتراجع صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المتماثلة بنسبة 8.2% على أساس سنوي.
يضم محفظة الشركة 36 عقاراً وما يقارب 10,000 وحدة سكنية، وتتمركز بصورة رئيسية في أسواق حزام الشمس (Sunbelt) كأتلانتا ورالي وفينيكس وناشفيل وجنوب فلوريدا ولاس فيغاس. وأشارت الإدارة إلى أن المشهد طويل الأمد للعرض يتحسن، غير أن الربع شهد استمرار الضغوط الناجمة عن التنازلات المرتفعة وضعف تسعير عقود الإيجار الجديدة وانخفاض معدلات الإشغال.
أنهت الشركة الربع بمعدل إشغال بلغ 92.9%، منخفضاً بمقدار 70 نقطة أساس عن الربع السابق. وتراجع متوسط الإيجار الفعلي بنسبة 0.7% على أساس سنوي إلى 1,487 دولار، فيما اتجه تسعير عقود الإيجار الجديدة نحو مزيد من السلبية خلال الربع، إذ بلغ ناقص 6% في سبتمبر قبل أن يتحسن نسبياً في أكتوبر.
أبرز المؤشرات المالية
- الإيرادات: 64.5 مليون دولار، مرتفعةً من 62.8 مليون دولار قبل عام.
- ربح السهم المعدّل: 0.4578 دولار، مقابل توقعات بخسارة قدرها 0.4025 دولار.
- صندوق التشغيل الأساسي (Core FFO): 0.52 دولار للسهم، منخفضاً من 0.70 دولار للسهم في الربع الثالث من 2025.
- صندوق التشغيل (FFO): 11.7 مليون دولار، أو 0.46 دولار للسهم.
- صندوق التشغيل المعدّل (AFFO): 16.2 مليون دولار، أو 0.63 دولار للسهم.
- صافي الخسارة: 11.5 مليون دولار، أو 0.45 دولار للسهم المخفَّف، مقارنةً بخسارة بلغت 7.8 مليون دولار قبل عام.
- صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المتماثلة: 35.6 مليون دولار، منخفضاً بنسبة 8.2% على أساس سنوي.
- صندوق التشغيل الأساسي منذ بداية العام: 1.87 دولار للسهم، منخفضاً بنسبة 12.6% عن الفترة ذاتها من العام الماضي.
- معدل الإشغال في نهاية الربع: 92.9%، مقابل 93.6% في نهاية يونيو.
- مصروفات الفائدة: 18.1 مليون دولار، مرتفعةً من 15.8 مليون دولار في الربع الثاني.
النتائج مقابل التوقعات
تجاوز ربح السهم المُعلَن البالغ 0.4578 دولار توقعات المحللين بخسارة قدرها 0.4025 دولار بفارق بلغ 0.8603 دولار للسهم، في مفاجأة إيجابية كبيرة على صعيد الرقم الرئيسي. في المقابل، جاءت الإيرادات البالغة 64.5 مليون دولار دون التقديرات البالغة 64.87 مليون دولار بفارق نحو 0.37 مليون دولار، أو 0.57%.
على السطح، بدت نتيجة ربح السهم قوية. غير أن الاتجاهات التشغيلية خلال الربع جاءت أضعف مما يوحي به التفوق على التوقعات. إذ انخفض صندوق التشغيل الأساسي بنسبة 25.7% عن العام السابق، وتراجع صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المتماثلة بنسبة 8.2%، وخفّضت الإدارة توجيهات العام بأكمله. ويشير هذا المزيج إلى أن السوق يُرجَّح أن يُولي التفوق على التوقعات أهمية أقل من تراجع الاتجاه التشغيلي الأساسي.
ردود فعل السوق
تراجع السهم بنسبة 7.15% إلى 16.75 دولار من إغلاقه السابق عند 18.04 دولار، بخسارة بلغت 1.29 دولار للسهم. ودفع هذا الانخفاض السهمَ قريباً من أدنى مستوياته خلال 52 أسبوعاً عند 16.23 دولار، وبعيداً عن أعلى مستوياته خلال 52 أسبوعاً البالغة 32.36 دولار.
يبدو أن المستثمرين ركّزوا على خفض التوجيهات والضغط على معدلات الإشغال ونمو الإيجارات، فضلاً عن حساسية الشركة لأسعار الفائدة. ويشير هذا التحرك أيضاً إلى أن التفوق على توقعات ربح السهم لم يكن كافياً لتبديد المخاوف المتعلقة بالهوامش والرفع المالي وتوقعات توزيعات الأرباح. ولم تُقدَّم أي بيانات غير اعتيادية بشأن حجم التداول.
التوقعات والتوجيهات
خفّضت NexPoint توجيهات صندوق التشغيل الأساسي للعام بأكمله إلى نطاق يتراوح بين 2.17 و2.27 دولار للسهم، بنقطة وسط عند 2.22 دولار، منخفضةً من 2.45 دولار سابقاً. وخُفّضت توجيهات صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المتماثلة إلى نطاق يتراوح بين سالب 5.1% وسالب 3.6%، بنقطة وسط عند سالب 4.3%، مقارنةً بنقطة وسط سابقة عند سالب 1%.
وأفادت الشركة بأن متوسط الإشغال المالي في الربع الرابع متوقع أن يبلغ 92.8%، مع تنازلات تمثّل 1.9% من إجمالي الإيجار المحتمل. وأوضحت الإدارة أيضاً أن توزيعات الأرباح ستكون مغطاة على أساس سنوي، لكن ليس على أساس الربع الرابع الفوري. ومن المتوقع أن يعيد مجلس الإدارة النظر في توزيعات الأرباح مطلع عام 2027. وعلى الرغم من مخاوف التغطية على المدى القريب، يقدّم السهم حالياً عائد توزيعات بنسبة 11.75%، وتشير InvestingPro إلى أن الشركة تدفع توزيعات أرباح كبيرة لمساهميها. وللمستثمرين الراغبين في تحليل أعمق، تُعدّ NexPoint من بين أكثر من 1,400 سهم أمريكي تغطيها تقارير Pro Research الشاملة، التي تحوّل البيانات المالية المعقدة إلى معلومات واضحة وقابلة للتنفيذ.
وفيما يخص المستقبل، أشارت الإدارة إلى توقعها نمواً تدريجياً في الإيرادات خلال عام 2027، لا انتعاشاً حاداً. واستندت إلى تحسّن ظروف العرض والطلب، مع انخفاض حجم التسليمات في الأسواق الفرعية بنسبة 42% عن ذروة عام 2024، وتراجع المشاريع الجديدة بنسبة 54% عن وتيرة العام الماضي. وأضافت الشركة أن عام 2028 يُرجَّح أن يكون أخف سنوات التسليم في هذه الدورة.
وتظل أولويات توزيع رأس المال مركّزةً على خفض الديون أولاً، ثم إعادة شراء الأسهم الممولة من عائدات بيع الأصول، وأخيراً عمليات الاستحواذ الانتقائية. وأجاز مجلس الإدارة مؤخراً إعادة شراء أسهم بقيمة تصل إلى 150 مليون دولار على مدى عامين.
تصريحات المسؤولين التنفيذيين
قال بول ريتشاردز، نائب الرئيس التنفيذي والمدير المالي: "جاء الربع الثالث دون التوقعات. بلغ صندوق التشغيل الأساسي 0.52 دولار للسهم، أي أقل بـ 0.07 دولار من توقعات المحللين. نخفّض نقطة الوسط لصندوق التشغيل الأساسي للعام بأكمله إلى 2.22 دولار من 2.45 دولار، ونقطة الوسط لصافي الدخل التشغيلي للمتاجر المتماثلة إلى سالب 4.3% من سالب 1%."
وقال مات ماكغرانر، نائب الرئيس التنفيذي والمدير الاستثماري، إن الشركة تتبنى نهجاً صبوراً في توزيع رأس المال: "لسنا في حالة ذعر. لن نسعى وراء معدلات الإشغال بأي ثمن، ولن نبيع أصولاً بعروض ضعيفة، ولن نتخذ قراراً قد نندم عليه حين تنقلب هذه الدورة حتماً."
وسلّط ماكغرانر الضوء على الفجوة في تقييم الشركة قائلاً: "نقطة الوسط لصافي قيمة أصولنا تبلغ 38.33 دولار للسهم، في حين يتداول السهم حول 18 دولاراً. نعتقد أن أكبر أصولنا، Avant at Pembroke Pines، يساوي وحده 8 إلى 9 دولارات للسهم، أي ما يعادل نحو نصف قيمتنا السوقية الحالية."
المخاطر والتحديات
- ضعف معدلات الإشغال: أنهت الشركة الربع بمعدلات إشغال أدنى من مستويات الأسواق الفرعية، مما قد يضغط على الإيرادات والهوامش.
- ارتفاع المصروفات: أسهمت تكاليف الإصلاح والصيانة والمرافق وطرح خدمة الألياف الضوئية في تسريع نمو المصروفات.
- التعرض لأسعار الفائدة: أفادت NexPoint بأن كل تحرك بمقدار 25 نقطة أساس في معدل SOFR يعادل نحو 0.14 دولار للسهم عند انتهاء أحد عقود المبادلة.
- الرفع المالي: أقرّت الإدارة بأن مستوى الرفع المالي مرتفع للغاية في ظل بيئة أسعار الفائدة الحالية، إذ يبلغ معدل الدين إلى حقوق الملكية 6.41، وإن كانت نسبة السيولة الحالية البالغة 2.87 تشير إلى أن الأصول السائلة تتجاوز الالتزامات قصيرة الأجل.
- الضغط على توزيعات الأرباح: قد لا تكون توزيعات الأرباح مغطاة في الربع الرابع، مما قد يُثقل معنويات المستثمرين.
- العرض والتنازلات: يواصل ارتفاع المعروض من الشقق السكنية وكثافة استخدام التنازلات الضغطَ على التسعير في بعض الأسواق.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ضغط المحللون على الإدارة بشأن عدة محاور، من بينها الثقة في انتعاش عام 2027، وأثر طرح خدمة الألياف الضوئية، وتوقيت أي إعادة نظر في توزيعات الأرباح. وأفادت الإدارة بأنها تتوقع تراجع ضغوط العرض في العام المقبل، مستندةً إلى خلفية مواتية في أسواق حزام الشمس.
وتمحورت التساؤلات أيضاً حول مستوى الرفع المالي والتعرض لأسعار الفائدة. وأوضحت الإدارة أنها كانت تخطط للتحوط على نسبة أكبر من المحفظة في وقت سابق من عام 2026، غير أنها لم تسعَ وراء معدلات مبادلة مرتفعة. وأشارت إلى أنها تعتمد حالياً على مزيج من بيع الأصول والمرونة في توزيعات الأرباح والتدفق النقدي التشغيلي.
وتساءل المحللون عن اتجاهات الإشغال وإمكانية انتعاش الإيرادات بشكل حاد في عام 2027. وأجابت الإدارة بأنها لا تتوقع انتعاشاً حاداً، لكنها تتوقع تحسناً تدريجياً مع عودة العرض إلى مستوياته الطبيعية وتراجع ضغوط استيعاب الوحدات الجديدة.
وكان من بين المحاور التي استأثرت باهتمام المحللين خطة توزيع رأس المال لدى الشركة. وأوضحت الإدارة أنها ستبيع الأصول واحداً أو اثنين في كل مرة حين يكون التسعير جذاباً، وتستخدم العائدات لخفض الديون، ثم تدرس إعادة شراء الأسهم. وأضافت أنها لا تدرس تسييل المحفظة على المستوى الإجمالي حتى يتحول نمو عقود الإيجار الجديدة إلى إيجابي لفترة مستدامة.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
