كشفت بيانات أولية لنتائج البنوك للنصف الأول عدم وجود أي تأثير يذكر على أرباح محفظة البنوك العقارية الخاصة بالأفراد والتي تم إعادة هيكلتها. ويعود السبب في ذلك لكون معظم البنوك قد استعانت بمنتجات تحوط ( interest-rate swaps) خاصة بتقلبات أسعار الفائدة المتغيرة. في حين عانت بعض البنوك الإسلامية قليلاً وذلك لكون منتجات التحوط (المتوافقة مع الشريعة) تتطلب الحصول على موافقة اللجان الشرعية الداخلية أولاً قبل الاستعانة بها. وترى "بلومبرج انتلجنس" أن التحول من الفائدة المتغيرة للثابتة قد ضغط على هوامش المحفظة السكنية للأفراد بمصرف الراجحي. إلا أنها تتوقع أن تقل تأثيرات ذلك (على هوامش الأرباح الصافية) عندما يستعين المصرف بمنتجات تحوط إسلامية. وبشكل عام سيكون هناك " أرباح مفقودة" للمصارف في ظل عدم استفادة محفظة الإقراض السكنية من ارتفاعات السايبور (التي بلغت 72 نقطة أساس منذ مطلع السنة). مع العلم أن محفظة التمويل الإسكاني للأهلي قد نمت بنسبة 9% وذلك منذ مطلع السنة الحالية حتى الآن (year-to-date ) مقارنة مع توسع المحفظة العقارية للراجحي بنسبة 5% وذلك بحسب تحليل بلومبرج.
البنوك التي ثبتت الفائدة
إرتفع عدد البنوك السعودية التي تبنت مبادرة تحويل عقود التمويل العقاري من الفائدة المتغيرة (التي تتبع حركة السايبور)الى الربح الثابت (المتمثل بتحويل عقد الاجارة الى مرابحة) الى تسعة بنوك (حيث لم يعلن بنك ساب أو الأول عن أي شيء بهذا الخصوص بعد). في حين لم تُقدم 7 شركات (مرخص لها تقديم التمويل العقاري للأفراد) على أي مبادرة بعد. وهذه الشركات الغير مصرفية لا تتميز بما تحظى به المؤسسات البنكية (وهو الاعتماد على الودائع المجانية وتنويع مصادر الدخل)، الامر الذي يجعلها تعاني من تحديات في عملياتها التشغيلية لو تم الطلب منها تثبيت النسبة الأدنى للسايبور. ليس هذا فقط، فتلك الشركات تعتمد على حرية ارتفاع نطاق السايبور من اجل تمويل توسعاتها عبر إصدارات الصكوك. فالجهات المرخصة لتقديم التمويل العقاري (20 جهة) ليست قادرة جميعها على تحويل العقد الذي تم توقيعه بالفائدة المتغيرة الى ربح ثابت. أي تحويل عقد التمويل العقاري بصيغة الإجارة (التي يعاد تسعيرها أكثر من مرة بالسنة) الى عقد مرابحة بحيث يضمن العميل أن الفائدة لن ترتفع خلال المدة الزمنية المتفق عليها.
التطبيق الفعلي
بحسب بيانات بلومبرج الصادرة في أبريل ، فإن نسبة التمويل العقاري تشكل النسبة التالية من إجمالي محفظة إقراض الأفراد (37% لساب و33% لسامبا و22% للأهلي و 17% للراجحي). بعض البنوك قد قامت فعلياً بتثبيت الفائدة بدل المتغيرة (كالبنك الاهلي). في حين أن بعض البنوك لم تقم بتثبيت السايبر بعد (قد يكون ذلك بسبب ترتيبات الحصول على الموافقة الشرعية لمنتجات التحوط من أسعار الفائدة أو لكون بعض البنوك تنوي إنهاء ترتيباتها مع الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (التي تعهدت بتمويل القروض العقارية طويلة الأجل بنسبة ثابته). بعض البنوك قالوا أنهم سيتواصلون مع العملاء وآخرون طلبوا التواصل مع المصرف وتقديم طلب تثبيت الفائدة وتم تقديم "فترة سماح" (من أحد البنوك) تصل لسنة من أجل تعديل آلية عمل الفائدة.
قواعد تسعير القروض تتغير
أضحت الشركة "السعودية لإعادة التمويل العقاري" على مشارف تغيير قواعد تسعير القروض السكنية بشكل نهائي والتي تم التعارف عليها منذ عقود بالقطاع المصرفي. وسيساهم القادم الجديد للساحة الائتمانية في تخفيف تبيعات دفع الفوائد من كاهل المواطنين وزيادة نسبة تملك المنازل الى 60% بحلول عام 2020. . وحتى الآن وقعت هذه الشركة مذكرات تفاهم لتزويد بنوك وشركات تمويل إسكان بأقل قليلا من ستة مليارات ريال من خلال استحواذات محافظ (سكنية)وصفقات قصيرة الأجل. وبحسب التقارير الإعلامية الصادرة من منسوبي الشركة فإن طريقة عملها تكمن في شراء محافظ الأفراد السكنية وذلك بعد أن يقوم البنك بإيجاد منتجات تحوط (خاصة بتقلبات أسعار الفائدة). وعندما تمتلك تلك المحافظ، تطلب من البنك أن يتولى دور الوكيل في الإدارة. وبهذه الخطوة تعطي سيولة جديدة للبنك من أجل خدمة عملاء جدد وفي نفس الوقت تخدم المواطن عبر تثبيت الفائدة على القروض السكنية التي يمتد أجلها ما بين 15 الى 20 عاما. وبذلك يحصل العميل على "حصانة" من تقلبات أسعار الفائدة مستقبلاً، مما يساعد على مسألة تنظيم ميزانية الأفراد الشهرية. وهذه الخدمة ستكون متاحة لجميع المواطنين سواء كانوا من الحاصلين حاليًا على قروض سكنية أو مقترضين جدد.
حجم القروض السكنية للناتج المحلي
سيأتي التسارع في نمو القروض السكنية للمواطنين على حساب تحقيق البنوك هوامش ربح بسيطة (بسبب تقييد حركة انتفاعهم من السايبور). وبحسب وثيقة برنامج تطوير القطاع المالي، فإن العاملين على هذا البرنامج قد توقعوا أن يصل حجم القروض السكنية الى 502 مليار ريال بحلول 2020 وهذا ما يعادل حوالي 17% من إجمالي الناتج المحلي (وذلك وفقاً لحسابات إقتصادي بلومبرج). مع العلم أن نسبة القروض السكنية للناتج المحلي قد وصلت الى 12% في 2016 وينتظر لها أن تصبح 11% بنهاية 2018.