يُعد الإسكان من بين أكثر قطاعات الاقتصاد حساسية لأسعار الفائدة. كما أنه أحد أكثر المدخلات الدورية والأكثر أهمية لدورة الأعمال التجارية. على هذا الأساس، يمكن للمرء أن يتوقع بشكل معقول أن الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة على مدى العامين الماضيين كان من شأنه أن يسحق نمو أسعار المساكن.
ولفترة من الوقت كان هذا هو التأثير، لكن الانخفاض الحاد في التغير السنوي في أسعار المنازل الأمريكية يتسارع مرة أخرى. الانكماش معتدل حتى الآن، على الأقل مقارنة بعامي 2021-2022. ولكن من الجدير بالملاحظة أن أسعار المساكن تبدو مرنة مرة أخرى بعد سياسة التشديد الأكثر عدوانية التي اتبعها الاحتياطي الفيدرالي منذ عقود وقبل أن يتم خفض أسعار الفائدة.
التاريخ الحديث يحكي القصة. بعد أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بسرعة في أوائل عام 2022، ارتفع معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بشكل حاد، حيث ارتفع بأكثر من الضعف بحلول أواخر عام 2022 مقارنة بمستواه في العام السابق. وسرعان ما تعرض الارتفاع القوي في أسعار المساكن على أساس سنوي في ذلك الوقت لضربة قوية، حيث انخفضت من زيادة سنوية بنسبة 20% تقريبًا في أواخر عام 2022 إلى ثباتها في عام 2023. ولكن في الأشهر الأخيرة انتعشت أسعار المساكن، وارتفعت بأكثر من 6% سنوياً، استناداً إلى مؤشر إس آند بي الأساسي المنطقي الوطني لأسعار المنازل في الولايات المتحدة.
يمكنك الحصول على بيانات لا نهائية والقيم العادلة لكل الأسهم إضافة لقوائم استثمار جاهزة ومضمونة الربح مع InvestingPro. اشترك بأقل من 37.5 ريال شهريًا لمدة عام واتخذ قراراتك المالية بناء على بيانات واضحة. للاشتراك: من هُنا
كود الخصم يمنحك خصم إضافي 10% على الباقات السنوية وباقة السنتين
إن انتعاش أسعار المساكن الأكثر تماسكًا ملفت للنظر لعدة أسباب. أولاً، يأتي ذلك قبل أن يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة. وقد تم تأجيل توقعات السوق لخفض أسعار الفائدة إلى المستقبل، وبالتالي فإن أي ارتياح للإسكان في شكل انخفاض تكاليف الاقتراض في طريقه إلى التأخير.
وفي الوقت نفسه، يرتفع معدل التغير السنوي في الإسكان مرة أخرى بمعدل أسرع من التضخم الاستهلاكي. وهذا يعني أن الإسكان هو مرة أخرى عامل مساهم في مشكلة التضخم العنيد التي يواجهها الاحتياطي الفيدرالي هذا العام
ومن الآثار الأخرى الضمنية الأخرى أنه بمجرد أن يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، والذي قد يبدأ في وقت مبكر من شهر سبتمبر، وفقًا للعقود الآجلة لصناديق الاحتياطي الفيدرالي، فإن تخفيف السياسة قد يعزز الانتعاش الأخير في تضخم الإسكان، مما سيساهم في تحدي التضخم العنيد.
كما أن انتعاش أسعار المساكن واضح أيضًا؛ فهو يرتفع مرة أخرى بوتيرة أسرع من النمو الاقتصادي على أساس سنوي، استنادًا إلى الناتج المحلي الإجمالي الاسمي . وقد ارتفع الناتج في الولايات المتحدة بنسبة 5.4% في الربع الأول مقابل مستوى العام الماضي - أقل من معدل نمو أسعار المساكن.
ويقول نيل كاشكاري، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في مينيابوليس، في مقال نُشر يوم الثلاثاء (7 مايو): "لقد أثبت سوق الإسكان مرونة في مواجهة تلك السياسة المتشددة بصورة أكبر مما كان عليه في الماضي بشكل عام".
وقال في مؤتمر الأمس "سأحتاج إلى رؤية قراءات إيجابية متعددة للتضخم تشير إلى أن عملية إزالة التضخم تسير على الطريق الصحيح" لترجيح خفض أسعار الفائدة.
و التحدي الذي يواجه البنك المركزي يتمثل في وضع السياسة في وقت لا تزال فيه أسعار المساكن مرنة بينما يتباطأ النمو الاقتصادي. ويرجع أحد الأسباب، وربما السبب الرئيسي، لتوقف زخم عملية التخلص من التضخم إلى انتعاش تضخم الإسكان.
تتمثل إحدى العلامات التحذيرية المحتملة في أن أسعار المساكن ترتفع مرة أخرى بوتيرة أسرع من مكون المأوى في مؤشر أسعار المستهلكين على أساس سنوي.
ويشتد التحدي بسبب اختلال التوازن بين العرض والطلب على المساكن.
وتقول وزيرة الخزانة الأمريكية جانيت يلين لوكالة بلومبرج الإخبارية: "يمثل الإسكان مشكلة حقيقية في الولايات المتحدة بسبب النقص الكبير في المساكن ذات الأسعار المعقولة، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ارتفاع أسعار الفائدة. ومع ذلك، أعتقد بقوة - أنه من المحتمل جدًا - أن تنخفض تكاليف المأوى، التي كانت تدفع التضخم إلى الأعلى".
في الوقت الحالي، ليس هناك ما يشير إلى أن اعتقاد يلين يُترجم إلى أرقام ملموسة.