عاجل: صدور بيانات إعانات البطالة الأمريكية مخالفة للتوقعات.. والذهب يتراجع
أعلنت شركة Empire State Realty Trust عن إيرادات الربع الثاني من عام 2026 بلغت 196.9 مليون دولار، أي أقل قليلاً من تقديرات وول ستريت البالغة 198.74 مليون دولار، فيما سجّلت خسارة بلغت 0.15 دولار للسهم. وأشارت صندوق الاستثمار العقاري إلى أن قوة التأجير وارتفاع نسبة الإشغال في محفظتها من المكاتب في مانهاتن قد قابلها انخفاض حاد في إيرادات المرصد الفلكي وتراجع التدفق النقدي للعقارات المتماثلة على أساس معدّل. وانخفض سعر السهم بنسبة 14.4% ليصل إلى 4.97 دولار في تداولات ما بعد الإغلاق، مقتربًا من أدنى مستوى له خلال 52 أسبوعًا عند 4.87 دولار.
أبرز النقاط
- جاءت الإيرادات دون التوقعات بنحو 0.93%، فيما سجّل ربحية السهم قيمة سالبة عند 0.15 دولار.
- بلغ صافي الأموال التشغيلية الأساسية (Core FFO) 0.21 دولار للسهم المخفَّف، مدعومًا بمكاسب التأجير وانخفاض الإنفاق الرأسمالي.
- أنهت المحفظة التجارية الربع بنسبة إشغال 94.9%، مرتفعةً من 93.8% في الربع السابق على أساس مقارن.
- وقّعت الشركة عقود إيجار بمساحة 382,000 قدم مربع، تضمّنت أكثر من 250,000 قدم مربع من عقود الإيجار الجديدة، وهو أعلى حجم تأجير جديد منذ أواخر عام 2021.
- خفضت Empire State Realty Trust توقعاتها لصافي الأموال التشغيلية الأساسية للعام الكامل 2026 إلى ما بين 0.75 و0.79 دولار للسهم، مقارنةً بتوقعات سابقة كانت أعلى بمقدار 0.13 دولار.
- ظلّ مرصد مبنى إمباير ستيت أكبر نقطة ضغط، إذ تراجع صافي دخل التشغيل (NOI) بنسبة 48.5% على أساس سنوي.
أداء الشركة
حقّقت Empire State Realty Trust نتائج متباينة خلال الربع. واصلت أصول الشركة المكتبية والتجزئة والسكنية متعددة الوحدات إظهار مرونة، لا سيما في مانهاتن، حيث ظل الطلب على المباني عالية الجودة القريبة من وسائل النقل العام متيناً. وأفادت الإدارة بأن سوق المكاتب للعقارات من الدرجة الأولى لا يزال في حالة جيدة، وامتدّ سجل الشركة في تحقيق فروق إيجابية بين أسعار السوق والأسعار الدفترية إلى 20 ربعاً متتالياً.
في المقابل، تراجع أداء قطاع المرصد بشكل حاد. إذ حقّق مرصد مبنى إمباير ستيت 12.4 مليون دولار من صافي دخل التشغيل خلال الربع، مقارنةً بـ 24.1 مليون دولار في الفترة ذاتها من العام الماضي، في ظل انخفاض أعداد الزوار بنسبة 28.5%. وأوضحت الإدارة أن مزيج العملاء تحوّل من الزوار الدوليين ومشتركي برامج التصاريح نحو المسافرين المحليين، غير أن ذلك لم يكن كافياً لتعويض التراجع في قنوات العملاء القديمة.
استفادت الشركة أيضاً من خط أنابيب تأجير قوي واستراتيجية تخصيص رأس مال أكثر نشاطاً. وأتمّت بيع 250 West 57th Street بمبلغ 275 مليون دولار، واستحوذت على الأرض الواقعة تحت مبنيَي 111 West 33rd Street و1400 Broadway بمبلغ 110 مليون دولار. وأكد المسؤولون أن هذه الخطوات تهدف إلى تعزيز القيمة على المدى البعيد، حتى وإن أثّرت على الأرباح قصيرة الأجل.
أبرز المؤشرات المالية
- الإيرادات: 196.9 مليون دولار، أقل بنسبة 0.93% من التوقعات البالغة 198.74 مليون دولار.
- ربحية السهم: سالب 0.15 دولار، في غياب توقعات محددة للمقارنة.
- صافي الأموال التشغيلية الأساسية (Core FFO): 0.21 دولار للسهم المخفَّف.
- صافي دخل التشغيل النقدي للعقارات المتماثلة: ارتفع 3.3% على أساس سنوي باستثناء رسوم إنهاء عقود الإيجار، مدعومًا بنحو 4 مليون دولار من إعفاءات ضريبة العقارات المتعلقة بفترات سابقة.
- صافي دخل التشغيل النقدي للعقارات المتماثلة معدّلاً للبنود غير المتكررة: انخفض 3.2%.
- صافي دخل التشغيل للمرصد: 12.4 مليون دولار، بانخفاض 48.5% من 24.1 مليون دولار في العام الماضي.
- إيرادات المرصد: 24.2 مليون دولار.
- مصروفات المرصد: 11.8 مليون دولار.
- صافي الأموال المتاحة للتوزيع الأساسية (Core FAD): 16.2 مليون دولار، بارتفاع 36.1% من 11.9 مليون دولار في العام الماضي.
- صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة (EBITDA) على مدى 12 شهراً: نحو 6.6 مرة.
- القيمة السوقية: 1.41 مليار دولار.
- نسبة السعر إلى الأرباح: 23.96.
- نسبة الدين إلى حقوق الملكية: 2.21.
- عائد توزيعات الأرباح: 2.41%، مع استمرار الشركة في دفع توزيعات الأرباح لمدة 14 عاماً متتالياً، وفقاً لبيانات InvestingPro.
الأرباح مقابل التوقعات
جاءت إيرادات Empire State Realty Trust للربع الثاني أقل قليلاً من التوقعات، إذ أخفقت في تحقيق التقديرات الإجماعية بفارق 1.84 مليون دولار، أي ما يعادل نقصاً بنسبة 0.93%. كما أعلنت الشركة عن خسارة بلغت 0.15 دولار للسهم، وإن لم تتوفر توقعات لربحية السهم في البيانات المتاحة للمقارنة المباشرة.
كان الفارق في الإيرادات محدوداً، لكن المستثمرين بدوا أكثر تركيزاً على التوقعات المعدّلة للشركة. إذ خفّضت الإدارة توجيهات صافي الأموال التشغيلية الأساسية للعام الكامل 2026 إلى ما بين 0.75 و0.79 دولار للسهم، بتخفيض قدره 0.13 دولار عن النطاق السابق. وهذا مؤشر أكثر أهمية من الإخفاق الفصلي في حد ذاته، لأنه يشير إلى قدرة أرباح أدنى لبقية العام.
جاءت النتائج متباينة مقارنةً بالأرباع الأخيرة. فقد تحسّن التأجير ونسب الإشغال مما يدعم التدفقات النقدية المستقبلية، لكن قطاع المرصد لا يزال تحت ضغط ويُثقل النتائج الإجمالية. ويساعد هذا المزيج في تفسير تراجع السهم على الرغم من الأداء الجيد لمحفظة المكاتب.
ردود فعل السوق
انخفض السهم بنسبة 14.4% ليصل إلى 4.97 دولار في تداولات ما بعد الإغلاق، من إغلاق سابق عند 5.80 دولار. دفع هذا التراجع السهم إلى مستوى يبعد نحو 2% عن أدنى مستوى له خلال 52 أسبوعًا عند 4.87 دولار، مما يعكس قلقاً واضحاً لدى المستثمرين في أعقاب التقرير. ووفقاً لبيانات InvestingPro، يتداول السهم حالياً بالقرب من أدنى مستوياته خلال 52 أسبوعًا، غير أن تحليل القيمة العادلة للمنصة يشير إلى احتمال أن تكون الشركة مقيّمة بأقل من قيمتها الحقيقية عند المستويات الحالية، مما يضعها ضمن قائمة الأسهم الأكثر تدنياً في التقييم. وقد تراجع السهم بنحو 19% خلال العام الماضي.
كانت حركة السهم أكبر بكثير مما يمكن أن يفسّره الإخفاق في الإيرادات وحده. وهذا يشير إلى أن السوق كان يتفاعل على الأرجح مع خفض التوقعات للعام الكامل والضعف المستمر في قطاع المرصد. كما يوحي الانخفاض الحاد للسهم بأن المستثمرين لا يزالون حذرين إزاء مزيج أرباح الشركة، حتى مع إظهار محفظة المكاتب طلباً صحياً.
لم تتوفر بيانات حجم التداول، لذا لا يمكن التأكد مما إذا كانت الحركة قد جاءت مصحوبة بنشاط غير اعتيادي.
التوقعات والإرشادات
خفّضت Empire State Realty Trust توقعاتها لصافي الأموال التشغيلية الأساسية للعام الكامل 2026 إلى ما بين 0.75 و0.79 دولار للسهم المخفَّف. وأوضحت الإدارة أن التوقعات الجديدة تفترض عدم تحسّن في أعداد زوار المرصد لبقية العام، وتستخدم 55 مليون دولار من صافي دخل التشغيل للمرصد كإطار تخطيطي.
أبقت الشركة على افتراض نمو صافي دخل التشغيل النقدي للعقارات المتماثلة دون تغيير عند نطاق يتراوح بين سالب 1.5% وموجب 2%. كما أبقت على هدف نسبة الإشغال التجاري في نهاية العام عند 90% إلى 92%، مشيرةً إلى أن الإشغال من المتوقع أن يتحسّن تدريجياً خلال العام.
تتوقع الإدارة أن تنخفض المصروفات العمومية والإدارية إلى نحو 17 مليون دولار في الربع خلال النصف الثاني من عام 2026، بما يتوافق مع التوجيهات السابقة بخفض المصروفات العمومية والإدارية بنسبة 5% إلى 10% بحلول نهاية العام. كما أعلنت الشركة عن قرض لأجل جديد غير مضمون بقيمة 245 مليون دولار بسحب مؤجّل يستحق في 2032، ومن المتوقع سحب عائداته في يناير 2027 لسداد الديون القائمة.
تعليقات المسؤولين التنفيذيين
أكد الرئيس التنفيذي توني مالكين أن محفظة مكاتب الشركة تظل قوية. وقال: "بلغت نسبة تأجير محفظتنا التجارية 94.9% في نهاية الربع، ونتوقع تحقيق مكاسب في الإشغال خلال العام". وأضاف أن الشركة حقّقت ربعها العشرين المتتالي من الفروق الإيجابية بين أسعار السوق والأسعار الدفترية في مكاتب مانهاتن، مشيراً إلى أن ذلك يعكس الطلب المستدام على أصولها الأفضل في فئتها.
كما أبرز مالكين قوة علامة المرصد التجارية مع إقراره بالحاجة إلى التغيير. وقال: "يبقى مبنى إمباير ستيت أشهر مبنى في العالم، وعلامته التجارية لم تتأثر". غير أنه أشار إلى أن الشركة تنتقل من تحسين محركات البحث التقليدية إلى تحسين البحث المدعوم بالذكاء الاصطناعي، قائلاً: "كل شيء الآن مرتبط بالذكاء الاصطناعي".
أوضح المدير المالي ستيف أن أكبر تغيير في قطاع المرصد كان في مزيج العملاء. وأشار إلى أن "تراجع شريحة المسافر الدولي ذي الميزانية المحدودة" وانخفاض شركاء برامج التصاريح كانا المحركَين الرئيسيَّين للنتائج الأضعف.
المخاطر والتحديات
- ضعف المرصد: لا يزال المرصد مصدراً رئيسياً للأرباح، وقد تراجعت أعداد الزوار بشكل حاد.
- خفض التوقعات: يشير تخفيض صافي الأموال التشغيلية الأساسية للعام الكامل إلى قدرة أرباح أدنى مما كان متوقعاً.
- التحوّل في مزيج السياحة: قد يستغرق التحوّل بعيداً عن الزوار الدوليين ومشتركي برامج التصاريح وقتاً حتى يستقر.
- ضغط صافي دخل التشغيل للعقارات المتماثلة: تراجع صافي دخل التشغيل النقدي المعدّل للعقارات المتماثلة، مما يكشف عن بعض الضغط في المحفظة الأساسية.
- الرافعة المالية: نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة البالغة 6.6 مرة تترك هامشاً أضيق للخطأ في حال تدهورت الظروف.
- الصحة المالية: تمنح InvestingPro الشركة درجة صحة إجمالية "مقبولة" بواقع 2.4 من 5، مما يعكس أساسيات متباينة في ظل التحديات الراهنة. وللمستثمرين الراغبين في تحليل أعمق، تُعدّ ESRT واحدة من أكثر من 1,400 سهم أمريكي تغطيها تقارير Pro Research الشاملة من InvestingPro، التي تحوّل البيانات المعقدة إلى معلومات استخباراتية واضحة وقابلة للتنفيذ.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ركّز المحللون بشكل كبير على قطاع المرصد وتوقعات تأجير المكاتب. وتمحورت الأسئلة حول أسباب تراجع حركة الزوار في المرصد، وما إذا كان الضعف مرتبطاً بالسياحة الدولية وبرامج التصاريح، ومدى تأثير التسعير أو المنافسة أو الطقس على النتائج.
أوضحت الإدارة أن المشكلة الرئيسية تكمن في التحوّل في مزيج الزوار من الدوليين إلى المحليين وتراجع حركة مشتركي برامج التصاريح. كما أشار المسؤولون إلى أن الشركة تغيّر أسلوب تسويق المرصد عبر الإنترنت، بما في ذلك التحوّل نحو سلوك البحث المدعوم بالذكاء الاصطناعي.
على صعيد المكاتب، تساءل المحللون عن سبب ضعف صافي دخل التشغيل للعقارات المتماثلة رغم قوة التأجير. وأشارت الإدارة إلى انتهاء فترات الإيجار المجاني، وارتفاع المصروفات التشغيلية، والتأثير المؤقت الناجم عن توقف العمليات المرتبط بمؤسسة ضمان الودائع الفيدرالية (FDIC). وأفادت الشركة بأن LinkedIn من المتوقع أن يبدأ في توليد تدفقات نقدية من تلك المساحة في مطلع عام 2027.
كما ضغط المحللون على موضوع تخصيص رأس المال، وما إذا كانت الشركة قد تبيع المزيد من الأصول أو تعيد شراء أسهمها. وأكدت الإدارة أن جميع هذه الخيارات لا تزال قيد الدراسة، وأن كل قرار سيُقيَّم بناءً على ما إذا كان يخلق قيمة طويلة الأجل للسهم.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
