عاجل: صدور بيانات إعانات البطالة الأمريكية مخالفة للتوقعات
أعلن صندوق Centuria Office REIT أن نتائج السنة المالية 2026 أظهرت بوادر استقرار في سوق المكاتب الأسترالي، إذ بلغت الأموال من العمليات (FFO) 0.112 دولار أسترالي لكل وحدة، أقل قليلاً من العام السابق، في ظل ارتفاع معدلات الشغور وتأثير بيع مبنى 9 Help Street على الدخل. وأرشد الصندوق إلى تحقيق FFO بقيمة 0.113 دولار أسترالي لكل وحدة وتوزيعات بقيمة 0.09 دولار أسترالي لكل وحدة في السنة المالية 2027، فيما انخفضت وحداته بنسبة 1.66% لتصل إلى 0.89 دولار، قريبةً من أدنى مستوياتها خلال 52 أسبوعاً.
أبرز النقاط
- بلغ FFO للسنة المالية 2026 نحو 0.112 دولار أسترالي لكل وحدة، منخفضاً قليلاً عن العام السابق.
- يشير توجيه FFO للسنة المالية 2027 إلى نمو متواضع عند 0.113 دولار أسترالي لكل وحدة.
- حُدِّدت التوزيعات الموجَّهة عند 0.09 دولار أسترالي لكل وحدة، بما يعني نسبة توزيع تبلغ 80%.
- كان نشاط التأجير قوياً، إذ جرى تأجير ما يقارب 40,000 متر مربع عبر 47 صفقة.
- تحسّنت نسبة الرافعة المالية إلى 43.7% عقب بيع مبنى 9 Help Street في تشاتسوود.
أداء الشركة
أفاد صندوق Centuria Office REIT بأن السنة المالية 2026 اتسمت بتحسّن في ظروف التأجير، ومراجعات إيجارية إيجابية، وبوادر تعافٍ أولية في سوق المكاتب الأسترالي. يمتلك الصندوق 18 أصلاً مكتبياً تبلغ قيمتها الإجمالية نحو 1.8 مليار دولار أسترالي، مع تركّز المحفظة في المواقع الحضرية الرئيسية والمناطق شبه المركزية.
انخفض صافي دخل العقارات خلال العام، ويُعزى ذلك أساساً إلى ارتفاع معدلات الشغور والتخلص من مبنى 9 Help Street في يونيو 2026. وقد عوّض ذلك جزئياً التحوّل الإيجابي في الإيجارات وزيادات مراجعة الإيجارات بنحو 3.5% عبر المحفظة.
وأشارت الإدارة إلى أن العام شهد أيضاً واحدة من أقوى فترات التأجير في تاريخ الصندوق، إذ أتمّ ما يقارب 40,000 متر مربع من التأجير، ما يعادل 14.5% من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في المحفظة، مع تسجيل فارق إعادة تأجير إجمالي بنسبة 5%. وكانت أصول ولاية كوينزلاند الأبرز، بمتوسط فوارق إعادة تأجير بلغت 18%.
المؤشرات المالية
- FFO: 0.112 دولار أسترالي لكل وحدة، أقل قليلاً من العام السابق.
- التوزيعات: 0.101 دولار أسترالي لكل وحدة للسنة المالية 2026، تُدفع على أقساط ربع سنوية.
- توجيه FFO للسنة المالية 2027: 0.113 دولار أسترالي لكل وحدة، بزيادة تبلغ نحو 0.9% على أساس سنوي.
- توجيه التوزيعات للسنة المالية 2027: 0.09 دولار أسترالي لكل وحدة.
- نسبة التوزيع: 90.1% في السنة المالية 2026، مقابل مستهدف 80% للسنة المالية 2027.
- تكاليف التمويل: 48.7 مليون دولار أسترالي، بارتفاع 2.5 مليون دولار أسترالي عن العام السابق.
- متوسط التكلفة الإجمالية للدين: 5.2% في السنة المالية 2026، منخفضاً من 5.4%.
- نسبة الرافعة المالية: 43.7%، بعد استخدام عائدات بيع مبنى 9 Help Street في تخفيض الديون.
- نسبة تغطية الفوائد: 2.0 مرة، فوق الحد الأدنى المطلوب بموجب الشروط التعاقدية البالغ 1.75 مرة.
- نسبة القرض إلى القيمة: 44.8%، دون الحد التعاقدي البالغ 60%.
الأرباح مقابل التوقعات
لم تُقدَّم أي توقعات لربحية السهم أو الإيرادات للفترة المُبلَّغ عنها، مما يعني عدم توفر مقارنة مباشرة مع تقديرات المحللين.
على الصعيد التشغيلي، وُصف FFO للسنة المالية 2026 البالغ 0.112 دولار أسترالي لكل وحدة بأنه انخفاض طفيف عن العام السابق. وأوضحت الإدارة أن السبب الرئيسي هو ارتفاع متوسط شغور المحفظة خلال العام. ويبقى الانخفاض محدوداً، مما يشير إلى أن النتيجة عكست ضغوطاً ناجمة عن تغييرات في المحفظة لا تدهوراً حاداً في الأداء التشغيلي.
أما توقعات السنة المالية 2027 فتشير إلى تعافٍ طفيف، مع توجيه FFO إلى 0.113 دولار أسترالي لكل وحدة، ما يعني ارتفاعاً سنوياً بنحو 0.9%، وهو رقم متواضع لكنه لافت في قطاع لا يزال يواجه ضغوطاً في التقييمات وظروف تأجير غير متجانسة.
ردود فعل السوق
أُغلقت وحدات صندوق Centuria Office REIT عند 0.89 دولار، بانخفاض 1.66% عن الإغلاق السابق البالغ 0.905 دولار. ويقف السهم حالياً بنحو 3.2% فوق أدنى مستوياته خلال 52 أسبوعاً عند 0.865 دولار، وبنحو 32.6% دون أعلى مستوياته خلال 52 أسبوعاً عند 1.32 دولار.
يعكس هذا التحرك استجابة حذرة من السوق، إذ بدا أن المستثمرين ركّزوا على انخفاض التوزيعات والتراجع الطفيف في FFO للسنة المالية 2026 والبيئة الصعبة لقطاع المكاتب، حتى مع إبراز الإدارة لتحسّن التأجير واستقرار الميزانية العمومية. ولم تُوفَّر بيانات عن حجم التداول غير الاعتيادي.
التوقعات والتوجيهات
للسنة المالية 2027، وجّه صندوق Centuria Office REIT إلى:
- FFO بقيمة 0.113 دولار أسترالي لكل وحدة
- توزيعات بقيمة 0.09 دولار أسترالي لكل وحدة
- تكلفة إجمالية مقدّرة للدين تبلغ 5.1%
وأوضحت الإدارة أن التوجيهات تأخذ في الحسبان عدة عوامل متداخلة: الخسارة في الدخل الناجمة عن بيع مبنى 9 Help Street، في مقابل نمو الدخل العقاري المتماثل وانخفاض تكاليف الدين عقب إعادة التمويل وعملية البيع. كما أشار الصندوق إلى أن التوقعات تستند إلى افتراضات محافظة للشغور، تشمل عدم احتساب أي دخل من بعض طوابق كاملة شاغرة في ملبورن وأصول مختارة في سانت ليوناردز بسيدني.
وأفاد الصندوق بأن 4.7% فقط من دخل المحفظة ينتهي في السنة المالية 2027، وأن هذه العقود تُقدَّر بنحو 6% دون مستويات السوق، مما يُتيح مجالاً للتحوّل الإيجابي في الإيجارات. وأكدت الإدارة أن نسبة التوزيع البالغة 80% مصمّمة لتكون مستدامة عبر الدورة الاقتصادية.
تعليقات المسؤولين التنفيذيين
قال غرانت نيكولز، رئيس الصناديق المدرجة في Centuria Capital، إن العام الماضي أظهر "زخماً متحسناً في أسواق المكاتب الأسترالية مع تصاعد نشاط التأجير ونمو إيجابي في الإيجارات وبوادر استقرار في قيم الأصول."
وقالت مديرة الصندوق بيليندا تشيونغ إن الصندوق أتمّ "ما يقارب 40,000 متر مربع من التأجير، تمثّل 14.5% من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في المحفظة، في واحدة من أقوى سنوات التأجير في تاريخه."
وأشارت تشيونغ أيضاً إلى فجوة التقييم في المحفظة، مؤكدةً أن التكلفة التقديرية لإنشاء مبنى مكاتب حضري حديث تبلغ 15,500 دولار أسترالي للمتر المربع، أي ضعف القيمة الحالية للمحفظة وما يقارب ثلاثة أضعاف التقييم الضمني المستند إلى سعر التداول.
وفيما يخص التوزيعات، قالت إن نسبة التوزيع البالغة 80% "تحقق التوازن الصحيح بين الدخل الحالي وخلق القيمة على المدى البعيد للصندوق."
المخاطر والتحديات
- لا يزال الشغور يُثقل الدخل، لا سيما في أجزاء من ملبورن وسيدني.
- تبقى تكاليف التمويل مرتفعة حتى بعد إعادة التمويل والتحوط.
- يظل سوق المكاتب غير متجانس، مع ظروف أفضل في بريسبان مقارنةً ببعض المدن الأخرى.
- لا تزال حوافز التأجير ذات أثر ملموس، إذ تتراوح بين 35% و36% من الإيجار السنوي للعقود الجديدة، وبين 30% و31% للتجديدات.
- قد تُخفّض عمليات بيع الأصول المستقبلية الدخلَ إذا لم يكن التوقيت أو التسعير مناسباً.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ركّز المحللون بشكل رئيسي على سياسة التوزيعات الجديدة وعمليات بيع الأصول والافتراضات الكامنة وراء توجيهات السنة المالية 2027.
سأل محللو Morgan Stanley عن سبب تحديد التوزيعات عند 0.09 دولار أسترالي لكل وحدة، أي بنسبة توزيع 80%، بعد أن تجاوزت نسبة التوزيع 100% في فترات سابقة. وأوضحت تشيونغ أن انخفاض نسبة التوزيع يهدف إلى تحقيق التوازن بين الدخل الحالي وخلق القيمة على المدى البعيد، وأن نسبة 80% مقصود بها أن تكون هدفاً عبر الدورة الاقتصادية.
واستفسر محللو Jefferies عن الأصل المدرج للبيع في 154 Melbourne Street وتأثيره على التوجيهات. وأجابت تشيونغ بأن تأثيره على السنة المالية 2027 محدود وأنه لا ينبغي إيلاؤه وزناً كبيراً.
وطالب محللو UBS بمزيد من التفاصيل حول مكوّنات التوجيهات ونمو نفقات العقارات. وأوضحت تشيونغ أن المحركات الرئيسية هي بيع مبنى 9 Help Street ونمو الدخل المتماثل وانخفاض تكاليف الدين، مشيرةً إلى أن نفقات العقارات لم تكن خارجة عن المألوف.
وسأل محللو Bell Potter عن التكلفة الإجمالية للدين وافتراضات الشغور. وأجابت تشيونغ بأن السنة المالية 2027 تفترض تكلفة إجمالية للدين تبلغ 5.1%، وأنه جرى اعتماد افتراضات محافظة للطوابق الشاغرة في ملبورن وسانت ليوناردز.
وسأل محللو Morningstar عن سبب الانخفاض الطفيف في FFO للسنة المالية 2026 وكيف أسهم التحوط في خفض تكلفة الدين رغم ارتفاع أسعار السوق. وأجابت تشيونغ بأن ارتفاع متوسط الشغور كان السبب الرئيسي لتراجع FFO، وأكدت أن التحوط هو ما أدى إلى انخفاض تكلفة الدين.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
