تانجر في مؤتمر باركليز: ضغط العرض في قطاع التجزئة العقاري مستمر

في يوم الاثنين، 14/09/2026، انضمت شركة Tanger Inc (SKT) إلى نظيراتها في مؤتمر باركليز السنوي العالمي للخدمات المالية في دورته الرابعة والعشرين، لمناقشة سوق العقارات التجارية الذي لا يزال قوياً على الرغم من تضارب التوقعات. وأكد المشاركون في الجلسة أن الملاك لا يزالون يواجهون ضيقاً في العرض، ومعدلات إشغال قياسية وارتفاعاً في الإيجارات، إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة، والمنافسة النشطة على الأصول، والفجوة الواسعة بين تقييمات القطاعين العام والخاص.

أبرز النقاط

• أكدت صناديق الاستثمار العقاري في قطاع التجزئة أن القطاع لا يزال يتمتع بأحد أفضل موازين العرض والطلب في سوق العقارات، إذ ظل البناء الجديد مقيداً لما يقارب 20 عاماً.
• تبقى مؤشرات الإشغال والتأجير قوية، مع هوامش تجديد تتجاوز 20% لعدة سنوات متتالية، ومعدلات استبقاء للمستأجرين عند مستويات قياسية أو قريبة منها.
• وُصفت معدلات الرسملة في السوق الخاصة للأصول التجارية عالية الجودة بأنها تتراوح بين 5% المنخفضة والمتوسطة، في حين تقترب معدلات الرسملة الضمنية لصناديق الاستثمار العقاري العامة من 7%.
• رسمت كل شركة خطة نمو مختلفة، غير أن جميعها أكدت على الانضباط في تخصيص رأس المال، وقوة الميزانية العمومية، والتنفيذ الداخلي.
• أشار المسؤولون التنفيذيون إلى أن الطلب في قطاع التجزئة يحظى بدعم من استراتيجيات البيع متعدد القنوات، والإنفاق على البقالة والسلع الضرورية، والحاجة إلى شبكات المتاجر الفعلية.

الخلفية القطاعية: طلب قوي وعرض محدود

جمعت الجلسة كلاً من مايكل بيلرمان، نائب الرئيس التنفيذي والمدير المالي ومدير الاستثمار في Tanger؛ وروس كوبر، الرئيس ومدير الاستثمار في Kimco؛ وجون كولفيلد، المدير المالي في Phillips Edison & Company. وكانت رسالتهم متشابهة إلى حد بعيد: يستفيد قطاع العقارات التجارية من فترة طويلة من شح العرض.

• وُصف عرض التجزئة بأنه لا يتجاوز 20 إلى 30 نقطة أساس من إجمالي المخزون، وهو أقل بكثير من معدل العرض السنوي البالغ نحو 1.5% الذي كان سائداً قبل الأزمة المالية عام 2008.
• وفقاً لـ Kimco، فإن التطوير الجديد يستلزم ارتفاعاً في إيجارات السوق بنسبة تتراوح بين 50% و65% حتى يكون مجدياً اقتصادياً.
• تواصل تكاليف البناء المرتفعة وتكاليف الاقتراض تقييد المشاريع الجديدة.
• أشار المشاركون إلى أن أقوى صناديق الاستثمار العقاري في قطاع التجزئة تمتلك أفضل العقارات جودةً، مما يفسر جزئياً تفوق أداء التأجير على القطاع التجاري الأوسع.

أكد المسؤولون التنفيذيون أن الفجوة بين العناوين الإخبارية السلبية عن قطاع التجزئة ونتائجهم التشغيلية لا تزال واسعة. وأوضحوا أن كثيراً من تجار التجزئة لا يزالون بحاجة إلى متاجر فعلية لدعم مبيعات القنوات المتعددة، ومعالجة المرتجعات، وتعزيز الحضور المحلي للعلامة التجارية. وأضافوا أن تجار التجزئة يواصلون التوسع في المواقع الجيدة لأن المساحات المتاحة شحيحة وقد تستغرق الفرص المستقبلية سنوات حتى تتطور.

النتائج المالية ومقاييس التقييم

ناقشت الجلسة الهياكل الرأسمالية والتدفق النقدي وفجوات التقييم بين الشركات الثلاث.

• أفادت Tanger بأن قيمتها الإجمالية للمؤسسة تبلغ نحو 6.5 مليار إلى 7 مليار دولار، مع رسملة سوقية للأسهم تبلغ 4.5 مليار دولار.
• أعلنت الشركة أنها تولد ما بين 90 مليون و100 مليون دولار من التدفق النقدي الحر السنوي على قاعدة أسهم تبلغ 4.5 مليار دولار.
• يبلغ توزيع أرباح Tanger 1.25 دولار للسهم، أي ما يعادل نسبة توزيع تتراوح بين 60% و66%، وهي أقل من متوسط القطاع البالغ نحو 75%.
• تبلغ نسبة الدين إلى EBITDA في Tanger 4.7 مرة، مقارنةً بالنطاق المستهدف البالغ 5 إلى 7 مرات.
• تضم محفظتها 38 مركزاً للبيع بالتجزئة ومراكز نمط حياة مفتوحة، بمساحة إجمالية تبلغ 16 مليون قدم مربع وحوالي 3,000 متجر.
• يبلغ متوسط حجم المتجر نحو 5,000 قدم مربع، وتمثل إيجارات المستأجرين 9.7% من المبيعات.

• أعلنت Kimco أن قيمة مؤسستها الإجمالية تبلغ نحو 24 مليار دولار، مع 564 مركزاً تجارياً و100 مليون قدم مربع.
• نحو 87% من أصول Kimco مرتبطة بمتاجر بقالة رئيسية أو ذات استخدام مختلط.
• بلغت نسبة إشغال المتاجر الصغيرة 92.9%، وهو مستوى قياسي، في حين كانت نسبة إشغال المتاجر الرئيسية أقل بنحو 110 نقاط أساس عن ذروتها.
• تتجاوز نسبة استبقاء المستأجرين 90%، مقارنةً بالنطاق التاريخي الذي يتراوح بين منتصف وأعلى 70%.
• أفادت Kimco بأن معدل رسملتها الضمني يبلغ نحو 7%، في حين تُباع الأصول ذات الجودة المؤسسية بمعدلات رسملة تتراوح بين 5% المنخفضة والمتوسطة.
• أعلنت الشركة أن أكثر من 10% من إيجاراتها السنوية الأساسية مرتبطة بعقود إيجار طويلة الأجل ثابتة مع مستأجرين من بينهم مجموعة كوستكو هولسيل وشركة هوم ديبوت ووول مارت ستورز.

• أفادت Phillips Edison بأنها تمتلك 330 مركزاً تجارياً مرتبطاً بمتاجر بقالة رئيسية في 31 ولاية، مع تاريخ تشغيلي يمتد لـ 35 عاماً.
• نحو 83% من مراكزها تضم أول أو ثاني أكبر متجر بقالة في السوق.
• تمثل السلع والخدمات الضرورية 74% من الإيجارات، وتمثل إيجارات متاجر البقالة نحو 30% من إجمالي الإيجارات.
• أفادت الشركة بأن نسبة الدين إلى EBITDA لديها تبلغ نحو 5 مرات، مع هدف يتراوح بين 5 مرات المنخفضة والمتوسطة.
• تستهدف Phillips Edison نمواً في صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المماثلة بنسبة 3% إلى 4%، ونمواً في ربحية السهم بأرقام أحادية من متوسطة إلى مرتفعة، وعائد توزيعات أرباح بنسبة 3% إلى 3.5%.

التحديثات التشغيلية: الإشغال والتأجير وصحة المستأجرين

أكد المسؤولون التنفيذيون الثلاثة أن نسب الإشغال عند مستويات قياسية أو قريبة منها، وأن التأجير لا يزال قوياً.

• تجاوزت هوامش التجديد 20% للسنة الثالثة أو الرابعة على التوالي.
• وُصفت هوامش التأجير المدمجة بأنها ذات أرقام مزدوجة عبر المشاركين في الجلسة.
• بلغت معدلات استبقاء المستأجرين أعلى مستوياتها على الإطلاق، مما يقلل من معدل الدوران ويخفض الحاجة إلى الإنفاق الرأسمالي على المستأجرين البدلاء.
• أفادت Kimco بأن حركة الزوار في عقاراتها ارتفعت بأكثر من 3% على أساس سنوي.
• أعلنت Kimco أيضاً أن قائمة مراقبة الائتمان لديها عند أدنى مستوياتها منذ سنوات.

تخدم كل شركة جزءاً مختلفاً من سوق التجزئة. تركز Tanger على مراكز البيع بالتجزئة ومراكز نمط الحياة، وتركز Kimco على المراكز المرتبطة بمتاجر البقالة والمراكز متعددة الاستخدامات، وتركز Phillips Edison على المراكز الضرورية المرتبطة بمتاجر البقالة. وأوضح المسؤولون التنفيذيون أن هذه الأشكال جميعها تستفيد من الاتجاه العام ذاته: محدودية العرض الجديد واستمرار طلب المستأجرين.

• أفادت Tanger بأنها تستفيد من حاجة العلامات التجارية إلى تصريف المخزون الزائد وبيع المنتجات المصممة خصيصاً للبيع بالتجزئة.
• أفادت Kimco بأنها تخدم السلع والخدمات اليومية لشريحة المتسوقين من الدخل المتوسط المرتفع، وغالباً ما تستقطب الزبائن من دائرة نصف قطرها 30 إلى 40 ميلاً.
• أفادت Phillips Edison بأنها تخدم منطقة تجارية بنطاق ثلاثة أميال مع تجار التجزئة الضروريين.
• أشار المشاركون إلى أن مستأجري البقالة يعانون من هوامش أرباح أضيق، غير أن Phillips Edison أفادت بأن نسبة صحة مستأجري البقالة لديها تبلغ نحو 2.4%، في حين تبلغ نسبة المستأجرين الداخليين نحو 10%.
• أفادت Kimco بأن 96% من إيجاراتها ثابتة، مما يضيف استقراراً إلى التدفق النقدي.

تخصيص رأس المال وتحركات المحفظة

تمحور جزء كبير من النقاش حول كيفية استخدام كل شركة لرأس مالها في سوق تتباين فيه تقييمات القطاعين الخاص والعام بشكل حاد.

• أفادت Kimco بأنها تبيع أصولاً ذات جودة مؤسسية بمعدلات رسملة تتراوح بين 5% المنخفضة والمتوسطة، وتعيد استثمار العائدات بعوائد أعلى.
• أفادت الشركة بأنها باعت مشروعين سكنيين متعددي الوحدات بمعدلات رسملة بلغت 4.9% و5.1%.
• أعلنت Kimco أيضاً عن استخدامها لتبادلات المادة 1031 وبرنامج استثمار منظم يشمل حقوق الملكية المفضلة وتمويل الدين المتوسط بنسبة قرض إلى قيمة تتراوح بين 60% و85%.
• أفادت الشركة بأنها استحوذت بالفعل على ثلاثة أصول من هذا البرنامج ولديها حقوق عرض أولى أو رفض على عقارات إضافية.
• أفادت Kimco بأن برنامج إعادة التطوير لديها يحقق متوسط عوائد بأرقام مزدوجة.

• أعلنت Phillips Edison عن خططها لشراء أصول بقيمة 500 مليون إلى 600 مليون دولار سنوياً وبيع أصول بقيمة 100 مليون إلى 200 مليون دولار.
• أفادت الشركة بأنها تستهدف نحو 120 مليون دولار من رأس المال المحتجز سنوياً لإعادة الاستثمار.
• تستهدف عمليات الاستحواذ عادةً أصولاً فردية تتراوح قيمتها بين 25 مليون و35 مليون دولار لكل منها، مع هدف عائد غير مرفوع بنسبة 9%.
• من المتوقع أن تحقق مشاريع التطوير عوائد نقدية على النقد تتراوح بين 9% و12%.

• أفادت Tanger بأنها استحوذت على ثمانية أصول جديدة في السنوات الأخيرة، منها مركزان للبيع بالتجزئة قائمان وستة عقارات أخرى.
• أفادت الشركة بأن عمليات الاستحواذ الأخيرة حققت عوائد تتجاوز 8% في أسواق ذات معدلات رسملة منخفضة.
• أشارت Tanger أيضاً إلى قدرتها على توليد القيمة من خلال تحسين الإدارة، والتطوير الانتقائي وإعادة التطوير، بما في ذلك عقود الأراضي ومنصات المطاعم غير الرسمية السريعة.

التوقعات المستقبلية: خوارزميات النمو والأهداف

رسمت كل شركة مساراً مختلفاً لنمو الأرباح، غير أن جميعها أكدت على الانضباط وقوة الميزانية العمومية.

• أفادت Tanger بأن تركيزها ينصب على تكثيف استخدام العقارات القائمة، وإجراء عمليات استحواذ انتقائية، والحفاظ على مستوى رافعة مالية يدعم النمو.
• أوضحت الشركة أن نمو توزيعات الأرباح ينبغي أن يكون نتيجة لحسن تخصيص رأس المال، لا نقطة البداية.
• أفاد بيلرمان بأن Tanger صندوق استثمار عقاري مفتوح الهواء يركز على مراكز البيع بالتجزئة ومراكز نمط الحياة، ولديه مجال للنمو من مستوى الدين إلى EBITDA الحالي البالغ 4.7 مرة.
• أفادت Tanger بأنها لا ترى ارتباطاً قوياً بين أسعار الفائدة وعوائد صناديق الاستثمار العقاري، لكنها ترى ارتباطاً قوياً بين نمو توزيعات الأرباح وعوائد المساهمين.

• توقعت Kimco نمو FFO بأكثر من 5% سنوياً على مدى السنوات الثلاث المقبلة.
• أفادت الشركة برغبتها في البقاء ضمن نطاق التصنيف الائتماني A- إلى A3.
• أفادت Kimco بأن خطة نموها تشمل مواصلة إعادة التطوير، وإعادة تدوير رأس المال، واستخدام برنامجها الاستثماري المنظم.
• أفاد كوبر بأن الشركة يمكنها الاستفادة من فارق يبلغ 300 نقطة أساس بين نمو عمليات الاستحواذ وتسعير السوق الحالي.

• أعلنت Phillips Edison عن استهدافها نمواً سنوياً في صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المماثلة بنسبة 3% إلى 4%.
• ينبغي أن يُترجم ذلك إلى نمو في ربحية السهم بأرقام أحادية من متوسطة إلى مرتفعة، إضافةً إلى نمو سنوي في توزيعات الأرباح بنسبة 3% إلى 3.5%.
• أفادت الشركة بأن هذا المزيج ينبغي أن يدعم إجمالي عوائد سنوية بنسبة 9% إلى 10%.
• أفاد كولفيلد بأن استقرار المراكز الضرورية المرتبطة بمتاجر البقالة يمثل ميزة رئيسية في سوق أكثر تقلباً.

أبرز نقاط جلسة الأسئلة والأجوبة

خلال جلسة الأسئلة، عاد المسؤولون التنفيذيون إلى المحاور ذاتها: العرض شحيح، والطلب مستقر، ورأس المال يتجه نحو الأصول عالية الجودة.

• بشأن الفجوة بين العناوين الإخبارية وبيانات التأجير، أفادت Tanger بأن تجار التجزئة ذوي الأسماء المعروفة كثيراً ما يحظون باهتمام إعلامي أكبر مما تستدعيه حصتهم الفعلية في السوق.
• أفادت Kimco بأن صناديق الاستثمار العقاري في قطاع التجزئة أقل تقلباً من تجار التجزئة أنفسهم، لأنها تجمع إيجارات ثابتة وتركز على سلوك كل من المتسوقين والمستأجرين.
• أفادت Phillips Edison بأن تجار التجزئة يواصلون التوسع على الرغم من العناوين الإخبارية الضعيفة، وأنه لا ينبغي الاستهانة بمستوى تطورهم.
• أشار المشاركون إلى Dick’s Sporting Goods مثالاً على تاجر تجزئة لا يزال يتوسع بقوة، حتى بعد ربع مالي صعب.

• بشأن العرض والتأجير، أفاد المشاركون بأن ارتفاع تكاليف البناء والتمويل يجعل التطوير الجديد أمراً عسيراً.
• أشاروا إلى أن نسب الإشغال قريبة من أعلى مستوياتها على الإطلاق وأن هوامش التجديد ظلت فوق 20% لعدة سنوات.
• تُظهر نسبة استبقاء المستأجرين التي تتجاوز 90% في Kimco والنتائج القوية للتجديد في الشركات الأخرى مدى انخفاض معدل الدوران الذي يشهده القطاع.

• بشأن معدلات الرسملة والمزايدة، أفادت Kimco بأن تسعير السوق الخاصة لا يزال أقوى من تقييمات صناديق الاستثمار العقاري العامة.
• أفادت Phillips Edison بأن ارتفاع أسعار الفائدة يمكن أن يساعد المشترين بالكامل نقداً على المنافسة في مواجهة المشترين الممولين بالرافعة المالية.
• أفادت Tanger بأن تدفقها النقدي الحر يمنحها المرونة اللازمة لمتابعة الصفقات التي يمكنها فيها تحسين القيمة من خلال العمليات.

الخلاصة

خرجت الجلسة برسالة متسقة: لا يزال قطاع العقارات التجارية يحظى بدعم من محدودية العرض، وقوة طلب المستأجرين، والانضباط في استخدام رأس المال، حتى وإن كان معنويات السوق غير متجانسة.

يمكن للقراء الرجوع إلى النص الكامل أدناه للاطلاع على مزيد من التفاصيل حول النقاشات والتعليقات الخاصة بكل شركة.

هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا