عاجل: أسعار الذهب تقلص مكاسبها والنفط يعود للصعود مع تحرك قوي للدولار
في يوم الأربعاء الموافق 16/09/2026، استخدمت شركة Essex Property Trust (ESS) مؤتمر BofA NY للعقارات العالمية 2026 لتقديم رؤية متباينة لكنها إيجابية إلى حد بعيد لأعمالها في قطاع الشقق السكنية على الساحل الغربي. أشارت الإدارة إلى ضيق غير معتاد في المعروض، وتحسن الطلب في شمال كاليفورنيا، وبوادر استقرار في سياتل، مع الإقرار في الوقت ذاته بضعف جنوب كاليفورنيا ومشكلات التأخر في السداد المستمرة في لوس أنجلوس.
أكدت الشركة أن نهجها المنضبط في تخصيص رأس المال والتركيز الجغرافي يواصل دعم نتائجها، حتى في ظل دخولها موسماً أبطأ وتواجهها تكاليف إعادة تمويل أعلى في حال بقاء أسعار الفائدة مرتفعة.
أبرز النقاط
- أفادت Essex بأن محفظتها على الساحل الغربي تستفيد من مستويات عرض قياسية متدنية، لا سيما في شمال كاليفورنيا، حيث يكتسب نمو الإيجارات زخماً للمرة الأولى منذ عام 2019.
- تتوقع الإدارة نمو الإيجارات في عام 2027 بنحو 150 نقطة أساس استناداً إلى عقود الإيجار الموقعة حتى أغسطس، بتحسن قدره 65 نقطة أساس مقارنة بالعام السابق.
- تتجه سياتل نحو الاستقرار مع تراجع المعروض الجديد، في حين يظل جنوب كاليفورنيا الأضعف أداءً، وإن كانت اتجاهات قطاع الفضاء والدفاع قد تسهم في تحسينه على المدى البعيد.
- حافظت الشركة على استراتيجية رأس مال منضبطة، متجنبةً دخول أسواق جديدة ومعيدةً ضبط حجم محفظتها في التمويل الهيكلي بعد أن أثقلت على نمو FFO في عام 2026.
- أشارت Essex إلى أن محفظتها المتمركزة ونموذجها التشغيلي يمنحانها ميزة هامشية على المنافسين ويساعدانها على تحويل نمو الإيرادات إلى أداء أقوى في صافي الأرباح.
النتائج المالية
وصفت Essex نفسها بأنها مالك عقارات سكنية متعددة الوحدات مدرجة في مؤشر S&P 500، وتركز حصراً على كاليفورنيا وواشنطن. وقالت أنجيلا كلايمان، الرئيسة والمديرة التنفيذية، إن الشركة تمتلك رسملة سوقية تبلغ نحو 24,000,000,000 دولار و63,000 وحدة سكنية على امتداد الساحل الغربي.
- نمو الإيجارات المتوقع في 2027: نحو 150 نقطة أساس، استناداً إلى عقود الإيجار الموقعة حتى أغسطس.
- التحسن مقارنة بعام 2026: أفضل بـ65 نقطة أساس من العام السابق.
- نسبة الإيجار إلى الدخل في شمال كاليفورنيا: 21%، مقارنة بـ25% قبل الجائحة.
- تكلفة التملك في منطقة خليج سان فرانسيسكو: أعلى بنحو 2.50 مرة من تكلفة الإيجار.
- معدل الإشغال الاقتصادي في لوس أنجلوس: نحو 94% خلال معظم أشهر العام.
- معدل التأخر في السداد في لوس أنجلوس: 150 نقطة أساس من الإيجار، مقارنة بالمعدل التاريخي البالغ 80 نقطة أساس.
- إجمالي التأخر في السداد للمحفظة: 50 نقطة أساس، مقارنة بالمعدل التاريخي البالغ 40 نقطة أساس.
- نمو الإيرادات في لوس أنجلوس خلال النصف الأول من 2026: أفضل بـ80 نقطة أساس من النصف الأول لعام 2025.
- التأثير السلبي للتمويل الهيكلي وحقوق الملكية المفضلة: 2.50% على نمو FFO في عام 2026.
- محفظة التمويل الهيكلي: خُفضت إلى مستوى استحقاق قدره 100,000,000 دولار.
- التدفق النقدي من العمليات قبل الإنفاق الرأسمالي وإعادة التطوير: نحو 200,000,000 دولار.
- عمليات الاستحواذ على الأصول السابقة: ما يقارب 2,000,000,000 دولار على مدى سنوات عدة.
قالت بارب باك، المديرة المالية، إن نسبة الإيجار إلى الدخل في شمال كاليفورنيا تتيح مجالاً لمزيد من النمو دون إحداث مشكلة في القدرة على تحمل التكاليف. وأضافت أن الإيجارات يمكن أن ترتفع بنسبة 20% من مستوياتها الحالية دون أي زيادة في الأجور، وستظل تعود بالسوق إلى مستوى نسبة الإيجار إلى الدخل السائدة قبل جائحة كوفيد.
التحديثات التشغيلية
أفادت الإدارة بأن موسم الإيجار الذروة الأخير كان أفضل من المتوسطات طويلة الأمد للفترة من 2016 إلى 2019، وأفضل من العام الماضي. وأشارت الشركة إلى أن منحنى الإيجار الأقوى كان مدفوعاً بالكامل من شمال كاليفورنيا، فيما اتبعت سياتل موسميتها الطبيعية وظل جنوب كاليفورنيا مستقراً تقريباً على أساس سنوي.
- يتسطح منحنى الإيجار الآن مع دخول الشركة الربع الرابع الأبطأ.
- يشهد شمال كاليفورنيا أول دورة نمو إيجارات ذات مغزى منذ عام 2019.
- تتجه سياتل نحو الاستقرار بعد فترة صعبة مرتبطة بالمعروض وتسريح العمال.
- يظل جنوب كاليفورنيا المنطقة الأضعف، غير أنه أبدى تحسناً طفيفاً.
في شمال كاليفورنيا، أفادت Essex بأن الطلب يحظى بدعم من اعتماد الذكاء الاصطناعي، وإعلانات الوظائف، وتأسيس شركات جديدة، ونشاط تأجير المكاتب. ووصفت الشركة المعروض بأنه قريب من مستويات قياسية متدنية، عند نحو 30 نقطة أساس من إجمالي المخزون، وأشارت إلى توقعها بشح المعروض الجديد خلال السنوات الأربع إلى الخمس المقبلة.
- تحسنت مدد استصدار التراخيص إلى نحو 2.50 سنوات في ظل تسريع إجراءات التصاريح، مقارنة بنحو 3 سنوات تاريخياً.
- تستلزم مشاريع الأبراج متوسطة الارتفاع التي تضم 250 وحدة أو أكثر ما لا يقل عن 36 شهراً للبناء.
- قيّمت الشركة نحو 100 قطعة أرض واختارت واحدة منها للتطوير.
- ترتفع تكاليف البناء بنحو 4% إلى 5% سنوياً، وهو معدل أبطأ من الزيادات التي تراوحت بين 10% و15% قبل الجائحة.
- يظل توافر الأراضي محدوداً، وتواصل توقعات البائعين تجاوز ما يرغب المطورون في دفعه.
في منطقة سياتل الكبرى، أفادت Essex بأن التسليمات السنوية للمعروض انخفضت من 2.40% من المخزون في عام 2024 إلى 1.70% في عام 2025، ومن المتوقع أن تنخفض إلى ما دون 1% في عام 2027. وأشارت الشركة إلى أن 80% من محفظتها في سياتل تقع في الأسواق الفرعية للجانب الشرقي والشمال والجنوب، التي ينبغي أن تستفيد من تأجير المكاتب المرتبط بالذكاء الاصطناعي في بيلفيو.
- بدأت أمازون في نشر إعلانات الوظائف مجدداً بعد توقف مطوّل، وهو ما تعتبره Essex مؤشراً إيجابياً.
- يتركز تأجير مكاتب شركات الذكاء الاصطناعي في بيلفيو.
- تتوقع Essex نمواً أفضل للإيجارات في سياتل نحو نهاية عام 2027 وامتداداً إلى عام 2028، مع تحول نشاط تأجير المكاتب إلى إشغال فعلي للموظفين.
ظل جنوب كاليفورنيا ضعيفاً، إذ أشارت Essex إلى أن السوق يسير على خطى الاقتصاد الأمريكي الأشمل، حيث يبلغ نمو الوظائف نحو 0.50%. وأفادت الشركة بأن معدل الإشغال الاقتصادي حافظ على مستوى قريب من 94%، وتحسنت الإيرادات في النصف الأول من عام 2026 قليلاً مقارنة بالعام السابق.
- تراجع المعروض في جنوب كاليفورنيا بعد بلوغه ذروته قبل سنوات عدة.
- لم تعد صناعة الترفيه المحرك الرئيسي كما كانت في السابق؛ إذ تراجعت الوظائف من 340,000 في عام 2015 إلى نحو 100,000 Now.
- يأتي الطلب الناشئ من قطاع الفضاء والدفاع، حيث ترتفع إعلانات الوظائف وتضاعف تمويل رأس المال الاستثماري على أساس سنوي.
- يتجه نحو ثلث ذلك رأس المال الاستثماري إلى جنوب كاليفورنيا.
- استشهدت الإدارة بسوق فضاء مُتوقع بقيمة 1,500,000,000,000 دولار على مدى السنوات العشر المقبلة.
تظل لوس أنجلوس الحلقة الأضعف في المحفظة على صعيد التحصيل. وأفادت Essex بأن تأخيرات المحاكم في معالجة القضايا أطالت إجراءات الإخلاء إلى أربعة أو خمسة أشهر، مقارنة بشهرين إلى ثلاثة أشهر تاريخياً، مما أبقى معدلات التأخر في السداد فوق مستوياتها الطبيعية.
- يبلغ معدل التأخر في السداد في لوس أنجلوس 150 نقطة أساس، مقارنة بـ80 نقطة أساس تاريخياً.
- إنه السوق الوحيد لدى Essex الذي لم يعد بعد إلى مستويات التأخر في السداد السائدة قبل جائحة كوفيد.
- أشارت الإدارة إلى أن هذه المشكلة ينبغي أن تتحسن حين تعود المحاكم إلى وتيرتها الطبيعية في معالجة القضايا.
التوقعات المستقبلية
أفادت Essex بأنها ترى أعمالها في شمال كاليفورنيا لا تزال في مراحل مبكرة من دورة التعافي، مع وجود مجال لاستمرار نمو الإيجارات لسنوات عدة. وقالت الإدارة إن المنطقة شهدت ركوداً أو تراجعاً منذ عام 2019، لكن محركات الطلب المرتبطة بالذكاء الاصطناعي والنمو التكنولوجي الأشمل باتت تخلق خلفية أقوى الآن.
- يُتوقع أن يظل المعروض شحيحاً حتى عامَي 2028 و2029 بسبب الجداول الزمنية الطويلة للتراخيص والبناء.
- قد يظل نمو الإيجارات في ذيل طويل من المكاسب المرتفعة ذات الرقم الواحد إلى المنخفضة ذات الرقمين، وفقاً لظروف السوق.
- يساعد نمو الأجور في الحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف حتى مع ارتفاع الإيجارات.
- يظل الإيجار أرخص بكثير من التملك في منطقة خليج سان فرانسيسكو، حيث تكاليف التملك أعلى بنحو 2.50 مرة.
في سياتل، تتوقع Essex أن يستغرق التعافي وقتاً أطول، لكنها ترى مساراً أوضح مع عودة المعروض إلى مستوياته الطبيعية. وأشارت الإدارة إلى أن السوق ينبغي أن يتحسن نحو نهاية عام 2027 وامتداداً إلى عام 2028 مع تحول نشاط تأجير المكاتب إلى توظيف فعلي.
في جنوب كاليفورنيا، قالت الشركة إن التوقعات أكثر استقراراً منها قوة. وترى "بوادر إيجابية" في قطاع الفضاء والدفاع، لكنها لا تزال غير كافية لتعويض الضعف الأشمل.
- أفادت Essex بأن قواعد التحكم في الإيجارات في كاليفورنيا تتيح زيادات سنوية بمقدار مؤشر أسعار المستهلك زائد 5%، بحد أقصى 10%.
- تنص القاعدة على مستوى الولاية في سياتل على مؤشر أسعار المستهلك زائد 7%، بحد أقصى 10% أيضاً.
- تطبق Essex بالفعل حداً أقصى ذاتياً بنسبة 10%، وصفته بأنه إجراء لمكافحة الاستغلال.
- أشارت الإدارة إلى أنه لم تظهر أي مقترحات لخفض الحد الأقصى إلى ما دون 10%.
على صعيد تخصيص رأس المال، أكدت Essex أنها ستبقى مركزةً على الساحل الغربي ولا تخطط لدخول أسواق جديدة. وقالت كلايمان إن الشركة لا ترى حاجة إلى السعي وراء الحجم لذاته، في حين يوفر بصمتها الحالية بالفعل ظروفاً قوية للعرض والطلب ومزايا تشغيلية.
- أفادت Essex بوجود نحو 20,000,000,000 دولار من حجم المعاملات في أسواقها.
- تظل انتقائية وتريد أن تكون عمليات الاستحواذ والتطوير معززة للقيمة.
- تشترط الشركة 100 نقطة أساس من العائد الإضافي على التطوير مقارنة بمعدلات الرسملة للاستحواذ.
- تتوقع أن تكتسب شراكات رأس المال مع أطراف ثالثة أهمية أكبر إذا أدى سهمها أداءً جيداً.
- يُتوقع أن يدعم التدفق النقدي من العمليات وعمليات بيع الأصول وشراكات رأس المال الخاص النمو.
أشارت الإدارة أيضاً إلى أن محفظة التمويل الهيكلي وحقوق الملكية المفضلة قد خُفضت إلى مستوى مستدام. وأوجدت استحقاقات عام 2026 عبئاً بنسبة 2.50% على نمو FFO، لكن Essex أفادت بأن هذا العائق ينبغي أن يتلاشى في عام 2027.
أبرز ما جاء في جلسة الأسئلة والأجوبة
خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، ضغط المحللون على الإدارة بشأن ما إذا كان نمو الإيجارات في شمال كاليفورنيا يمكن أن يتسارع أكثر في عام 2027. وأجابت Essex بأن الوقت لا يزال مبكراً لتقديم توقع دقيق، لكن الشركة تعتقد أن الدورة لا تزال لديها مجال للاستمرار نظراً لبقاء المعروض محدوداً واستمرار تراكم محفزات الطلب.
- أشارت الإدارة إلى أن شمال كاليفورنيا شهد ركوداً أو تراجعاً منذ عام 2019، مما يترك مدى طويلاً للتعافي.
- ينبغي أن تُبقي جداول التراخيص والبناء الزمنية على شح المعروض حتى نهاية العقد الحالي.
- أفادت الشركة بأن القدرة على تحمل التكاليف تظل في مستوى مقبول لأن الأجور ترتفع أيضاً.
بشأن نسبة الإيجار إلى الدخل، أكدت باك أن المستوى الحالي البالغ 21% في شمال كاليفورنيا أدنى من مستوى 25% السائد قبل جائحة كوفيد، مما يتيح مجالاً لمكاسب إضافية في الإيجارات.
تمحورت الأسئلة المتعلقة بالتنظيم حول سقوف الإيجارات ومخاطر تشديد القواعد. وأفادت Essex بأن الإطار التنظيمي الحالي في كاليفورنيا وسياتل لا يزال يتيح زيادات سنوية ذات مغزى، وقد اختارت الشركة بالفعل تحديد سقف للزيادات عند 10% من تلقاء نفسها.
كما تساءل المحللون عن تكاليف التطوير والأراضي. وأفادت Essex بأنها درست نحو 100 قطعة أرض ولم تختر سوى واحدة، مما يؤكد مدى انتقائيتها. وأشارت الشركة إلى أن تكاليف البناء لا تزال ترتفع، لكن بوتيرة أكثر قابلية للإدارة مما كانت عليه قبل الجائحة.
استقطبت سياتل الاهتمام أيضاً. وأفادت الإدارة بأن إعادة توظيف أمازون وتأجير مكاتب شركات الذكاء الاصطناعي في بيلفيو تُعدّ مؤشرات مشجعة، لكن سيستغرق الأمر وقتاً قبل أن تنعكس هذه الاتجاهات على الطلب على الشقق السكنية.
تمحورت أسئلة جنوب كاليفورنيا حول ما إذا كان السوق يمكن أن يتحسن. وأفادت Essex بأن المنطقة لا تزال ضعيفة، لكن قطاع الفضاء والدفاع يمكن أن يُسهم في تحسينها على المدى البعيد، لا سيما مع تصاعد تدفقات رأس المال الاستثماري.
أخيراً، أشارت الإدارة إلى أن أكبر مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل ستتمثل في تكاليف إعادة التمويل. وأضافت أن نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المماثلة في عام 2027 ينبغي أن يكون أعلى مما كان عليه في عام 2026.
ختمت Essex النقاش بتأكيد أن تركيزها على الساحل الغربي والتجميع الكثيف للعقارات والحجم التشغيلي تظل محاور أساسية في استراتيجيتها. وقالت كلايمان إن 80% من المحفظة تقع في نطاق 3 إلى 5 أميال من عقارات Essex الأخرى، مما يتيح للشركة إدارة 9 إلى 12 عقاراً كوحدة أعمال واحدة والحفاظ على هوامش تشغيلية أعلى بأكثر من 100 نقطة أساس من المنافسين.
للاطلاع على النقاش الكامل، يُرجى الرجوع إلى النص الحرفي أدناه.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
