صندوق Primaris REIT يتجاوز توقعات الإيرادات في الربع الثاني من 2026 وسط تراجع السهم

أعلن صندوق Primaris REIT عن تجاوز متواضع لتوقعات الإيرادات في الربع الثاني من عام 2026، إذ بلغت الإيرادات 174.11 مليون دولار مقارنةً بالتوقعات البالغة 173.85 مليون دولار، فيما جاء ربح السهم عند -0.098 دولار. وانخفض سعر الوحدة بنسبة 1.95% إلى 22.63 دولار في تداولات ما بعد إغلاق السوق، منخفضًا من 23.08 دولار، مما يشير إلى أن المستثمرين ركزوا على النتيجة السلبية للأرباح وضآلة حجم مفاجأة الإيرادات أكثر من تركيزهم على الاتجاهات التشغيلية الإيجابية للشركة.

أبرز النقاط

• تجاوزت الإيرادات التوقعات بهامش ضيق لم يتجاوز 0.15%، مما جعلها محفزًا محدودًا لأسعار الوحدات.
• ارتفع صافي الدخل التشغيلي المدعوم (FFO) لكل وحدة بنسبة 1.3% على أساس سنوي إلى 0.451 دولار كندي، فيما ارتفع صافي الدخل التشغيلي المعدّل لكل وحدة بنسبة 5.4% بعد استبعاد البنود الاستثنائية.
• أعلن صندوق Primaris أن 84% من المساحات السابقة لشركة HBC مؤجرة أو في مراحل متقدمة من المفاوضات، مما يشير إلى نمو إضافي في صافي الدخل التشغيلي مستقبلًا.
• بلغت نسبة إشغال المحفظة 86.6%، فيما بلغت نسبة الإشغال الملتزم به 91.1%، مما يتيح مجالًا لمزيد من المكاسب.
• أكدت الإدارة متانة الميزانية العمومية، مع سيولة بلغت 655 مليون دولار كندي وعدم وجود استحقاقات ديون حتى عام 2027.

أداء الشركة

أشار صندوق Primaris إلى أن الربع الثاني أظهر قوة محفظته الأساسية على الرغم من الضغوط الناجمة عن إخلاء شركة Hudson’s Bay Company من عقود الإيجار والتكاليف الاستثنائية للمعاملات. وارتفع صافي الدخل التشغيلي المدعوم لكل وحدة إلى 0.451 دولار كندي، وأفادت الإدارة بأن صافي الدخل التشغيلي المعدّل لكل وحدة ارتفع بنسبة 5.4% بعد استبعاد تكاليف المعاملات المنتهية وانخفاض الاسترداد الضريبي عن العام السابق وخسارة إيجارات HBC.

واصلت العقارات التجارية للشركة إظهار طلب صحي على التأجير. وارتفع صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات المماثلة بنسبة 0.5% وفق التقارير، أو 1.1% باستثناء استرداد ضرائب العقارات للعام السابق. وظلت المبيعات قوية أيضًا، إذ بلغ حجم المبيعات من جميع المصادر 3.5 مليار دولار كندي خلال الاثني عشر شهرًا المنتهية في مايو 2026، بمعدل مبيعات قدره 825 دولارًا كنديًا للقدم المربع.

أوضحت الإدارة أن المحفظة شهدت تحولًا جذريًا في السنوات الأخيرة، إذ يُعدّ نحو 70% من الأصول جديدًا منذ عام 2021، وتقدّم صندوق Primaris من المرتبة التاسعة عشرة إلى المرتبة التاسعة في مؤشر TSX Capped REIT Index. وأشارت الشركة إلى أن هذا التحول يعكس كلًا من عمليات الاستحواذ وتحسّن الأداء التشغيلي.

المؤشرات المالية الرئيسية

• الإيرادات: 174.11 مليون دولار، بتجاوز نسبته 0.15% عن التوقعات البالغة 173.85 مليون دولار.
• ربح السهم: -0.098 دولار.
• صافي الدخل التشغيلي المدعوم لكل وحدة: 0.451 دولار كندي، بارتفاع 1.3% على أساس سنوي.
• صافي الدخل التشغيلي المعدّل لكل وحدة: ارتفع 5.4% بعد استبعاد البنود الاستثنائية.
• صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات المماثلة: ارتفع 0.5% وفق التقارير، أو 1.1% باستثناء استرداد ضرائب العقارات للعام السابق.
• نسبة الإشغال الفعلي للمحفظة: 86.6%.
• نسبة الإشغال الملتزم به: 91.1%، ما يعادل 450 نقطة أساس من نمو الإشغال المدمج.
• إشغال وحدات التجزئة (CRU): 92.3%، بارتفاع 290 نقطة أساس من 89.4% قبل عام.
• السيولة: 655 مليون دولار كندي.
• متوسط صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء المعدّلة: 6.0 أضعاف.

الأرباح مقابل التوقعات

تجاوز صندوق Primaris توقعات الإيرادات بهامش ضيق. وبلغت الإيرادات 174.11 مليون دولار، متجاوزةً التوقعات البالغة 173.85 مليون دولار بفارق 0.26 مليون دولار، أي بمفاجأة تبلغ نحو 0.15%.

لم تُقدّم الشركة توقعات لربح السهم في البيانات المُقدَّمة، لذا لا يمكن احتساب مفاجأة مباشرة لربح السهم. ومع ذلك، فإن ربح السهم المُبلَّغ عنه البالغ -0.098 دولار أثّر على معنويات المستثمرين على الأرجح، لا سيما أن المستثمرين كثيرًا ما يبحثون عن نمو أوضح في الأرباح في صندوق استثمار عقاري يشهد تحسّنًا في الإشغال واتجاهات التأجير.

يبدو أن الربع كان أكثر تعلقًا بالتنفيذ منه بمفاجأة أرباح كبيرة. كان تجاوز الإيرادات محدودًا، لكن المقاييس التشغيلية الأساسية كانت أقوى. وارتفع صافي الدخل التشغيلي المدعوم لكل وحدة بنسبة 1.3% وارتفع صافي الدخل التشغيلي المعدّل لكل وحدة بنسبة 5.4%، مما يشير إلى تحسّن الأعمال الأساسية حتى وإن ظل ربح السهم الإجمالي تحت ضغط البنود الاستثنائية واضطرابات HBC.

ردود فعل السوق

انخفضت وحدات Primaris بنسبة 1.95% إلى 22.63 دولار في تداولات ما بعد إغلاق السوق، منخفضةً 0.45 دولار عن سعر الإغلاق السابق البالغ 23.08 دولار. ولا يزال السهم قريبًا من أعلى نطاقه خلال 52 أسبوعًا الممتد بين 14.67 دولار و23.36 دولار، متداولًا عند نحو 96.9% من القمة وبارتفاع نحو 54.3% عن القاع.

يشير التراجع إلى أن المستثمرين لم يكونوا راضين تمامًا عن الأرقام الرئيسية للربع. كان تجاوز الإيرادات طفيفًا، وكان ربح السهم سلبيًا، مما ربما أفضى إلى تعويض التعليقات التشغيلية الإيجابية والتوقعات التفاؤلية طويلة الأمد للشركة.

جاء هذا التراجع أيضًا في أعقاب ارتفاع قوي في السهم. وأشارت الإدارة إلى أن الوحدة استفادت من تزايد اهتمام المستثمرين وتحسّن السيولة وارتفاع الوزن في المؤشر. ومع اقتراب السهم من أعلى مستوياته خلال 52 أسبوعًا، ربما استغل بعض المستثمرين النتائج لجني الأرباح.

التوقعات والإرشادات

أعاد صندوق Primaris التأكيد على توجيهاته لعام 2026، التي كان آخر تحديث لها في بيان صحفي صادر بتاريخ 29/06/2025. وأفادت الإدارة بأن الشركة تمتلك رؤية واضحة لنحو 52 مليون دولار كندي من صافي الدخل التشغيلي النقدي السنوي الإضافي من نشاط التأجير المتوقع بدؤه خلال السنوات الثلاث المقبلة.

كما رسمت الشركة مسارًا أطول للنمو:

• نسبة الإشغال الفعلي 86.6% مقابل هدف الإشغال المستقر البالغ 96%.
• نحو 1,000 نقطة أساس من مكاسب الإشغال لا تزال في الأفق.
• نحو 450 نقطة أساس من نمو الإشغال المدمج مُبرمة بالفعل بموجب عقود.
• من المتوقع أن يتجاوز صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة الهدف طويل الأمد للشركة البالغ 3% إلى 4% خلال السنوات الثلاث المقبلة.
• من المتوقع أن يتراوح نمو صافي الدخل التشغيلي (FFO) بين 5% و6% خلال الفترة ذاتها.

أشارت الإدارة إلى أن المساحات السابقة لشركة HBC ستبدأ في المساهمة بالإيجارات في وقت مبكر من مطلع عام 2027، مع امتداد بعض بدايات عقود الإيجار إلى عامَي 2027 و2028. كما وافقت الشركة على مشروع إعادة تطوير بقيمة 50 مليون دولار كندي لقاعة الطعام في Promenades St-Bruno، وهو مشروع تتوقع أن يحقق عائدًا بنحو 10%. ويتوقع المحللون أن تحقق الشركة ربحية هذا العام، وفقًا لـ InvestingPro، الذي يوفر وصولًا حصريًا إلى تقديرات القيمة العادلة ودرجات الصحة المالية الشاملة وأدوات الفرز المتقدمة لمساعدة المستثمرين على تحديد الفرص في قطاع صناديق الاستثمار العقاري.

تصريحات المسؤولين التنفيذيين

قال الرئيس التنفيذي Alex Avery إن التحول الذي شهدته الشركة على مدى خمس سنوات بات يظهر في الأرقام. وصرّح قائلًا: "في منتصف سنتنا الخامسة منذ الانفصال، نحن نستمتع كثيرًا في Primaris"، مضيفًا أن 70% من المحفظة جديدة منذ عام 2021 وأن الشركة ارتقت بشكل ملحوظ في تصنيفات مؤشر صناديق الاستثمار العقاري.

كما أشار Avery إلى خط نمو الشركة، قائلًا: "في يونيو، أعلنّا عن رؤية واضحة لنحو 52 مليون دولار كندي من صافي الدخل التشغيلي النقدي السنوي الإضافي من نشاط التأجير المتوقع بدؤه خلال السنوات الثلاث المقبلة". وأضاف أن المحفظة تمتلك "نحو 1,000 نقطة أساس من مكاسب الإشغال في الأفق" للوصول إلى مستوى الإشغال المستقر.

وسلّط الرئيس التشغيلي Pat Sullivan الضوء على الطلب على التأجير وجهود إعادة تأجير مساحات HBC، مشيرًا إلى أن الطلب من المستأجرين لا يزال قويًا وأن "أداء تأجير وحدات التجزئة (CRU) متميز"، مع تسجيل أحجام تأجير قياسية وهوامش تجديد قوية. وأضاف أن عقود الإيجار المُبرمة حتى الآن في المساحات السابقة لشركة HBC تُدرّ إيجارات تبلغ نحو أربعة أضعاف ما كانت تُدرّه HBC سابقًا.

المخاطر والتحديات

• إخلاء HBC من عقود الإيجار: لا تزال خسارة إيجارات HBC تؤثر على النتائج الحالية وتُفرز حالة من عدم اليقين حول توقيت إعادة التأجير.
• مخاطر تنفيذ إعادة التطوير: قد يستغرق تحويل مساحات المتاجر الكبرى السابقة إلى مساحات تجزئة منتجة وقتًا وتكاليف رأسمالية.
• التكاليف الاستثنائية: يمكن أن تضغط تكاليف المعاملات المنتهية على الأرباح المُبلَّغ عنها وتُضيف تذبذبًا إلى النتائج الفصلية.
• فجوة الإشغال: تترك نسبة الإشغال الفعلي البالغة 86.6% مسارًا طويلًا، لكنها تُظهر أيضًا أن ثمة عملًا لا يزال يتعين إنجازه للوصول إلى مستويات الإشغال المستقر.
• المخاطر الكلية ومخاطر المستأجرين: الطلب على التجزئة قوي حاليًا، لكن بيئة استهلاكية أضعف قد تُبطئ نمو التأجير والمبيعات.

جلسة الأسئلة والأجوبة

ركّز المحللون على نشاط الاستحواذ ونمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة ونسب الاسترداد ووتيرة إعادة تأجير مساحات HBC.

تمحورت الأسئلة حول الاستحواذات وسبب تزايد اهتمام صناديق التقاعد. وأشارت الإدارة إلى التخطيط لنهاية العام وإمكانية الوصول إلى رأس المال وسوق أكثر نشاطًا لمراكز التسوق المغلقة. كما أشار المسؤولون التنفيذيون إلى أن تداول السهم فوق صافي قيمة الأصول وفق معايير IFRS يمنح Primaris مرونة أكبر في هيكلة الصفقات.

كما سأل المحللون عن توقعات صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة على المدى البعيد. وأفادت الإدارة بأنها تتوقع أن يظل النمو فوق نطاق 3% إلى 4% خلال السنوات الثلاث المقبلة، مع تفاوت التوقيت تبعًا لموعد بدء عقود الإيجار.

وتناول موضوع آخر نسبة الاسترداد، إذ أوضحت الإدارة أن HBC جعلت هذا المقياس أصعب في النمذجة من ربع لآخر، لكنه سيتحسن مع ارتفاع الإشغال، لا سيما في مساحات وحدات التجزئة (CRU). وتتوقع الشركة أن تكون نسب الاسترداد أقوى قليلًا بنهاية عام 2026 وأقوى بشكل ملحوظ بنهاية عام 2027.

وحظيت الأسئلة المتعلقة بالطلب من المستأجرين الأجانب بردود إيجابية. وأشارت الإدارة إلى أن الاهتمام من جنوب شرق آسيا والولايات المتحدة لا يزال قويًا، مع صعوبة متزايدة يجدها تجار التجزئة في تأمين مساحات في مراكز التسوق الجيدة. وقال المسؤولون التنفيذيون إن السوق لا تزال في مراحل مبكرة من التعافي وأن العرض لا يزال محدودًا نظرًا لصعوبة تكلفة إنشاء مراكز التسوق المغلقة الجديدة وارتفاع تكاليفها.

هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا