عاجل: صدور محضر الفيدرالي..رفع جديد للفائدة في الطريق
أعلن صندوق Primaris REIT عن تجاوز طفيف لتوقعات الإيرادات في الربع الثاني من عام 2026، إذ بلغت الإيرادات 174.11 مليون دولار مقارنةً بالتوقعات البالغة 173.85 مليون دولار، فيما جاء ربح السهم عند -0.098 دولار. وانخفض سعر الوحدة بنسبة 1.95% ليصل إلى 22.63 دولار في تداولات ما بعد الإغلاق، منخفضاً من 23.08 دولار، مما يشير إلى أن المستثمرين ركزوا على النتيجة السلبية للسطر الأخير وضآلة حجم مفاجأة الإيرادات أكثر من تركيزهم على الاتجاهات التشغيلية الأقوى للشركة.
أبرز النقاط
- تجاوزت الإيرادات التوقعات بهامش ضيق، إذ لم تتجاوز نسبة المفاجأة 0.15%، مما جعلها محفزاً محدوداً للسهم.
- ارتفع صافي دخل التشغيل المدعوم (FFO) لكل وحدة بنسبة 1.3% على أساس سنوي ليصل إلى 0.451 دولار كندي، فيما ارتفع صافي دخل التشغيل المعدّل لكل وحدة بنسبة 5.4% بعد استبعاد البنود غير المتكررة.
- أعلن صندوق Primaris أن 84% من المساحات السابقة لشركة HBC مؤجرة أو في مراحل متقدمة من المفاوضات، مما يشير إلى نمو إضافي في صافي دخل التشغيل (NOI) مستقبلاً.
- بلغت نسبة إشغال المحفظة 86.6%، فيما بلغت نسبة الإشغال الملتزم به 91.1%، مما يتيح مجالاً لمزيد من المكاسب.
- أكدت الإدارة متانة الميزانية العمومية، مع سيولة تبلغ 655 مليون دولار كندي وعدم وجود استحقاقات ديون حتى عام 2027.
أداء الشركة
أشار صندوق Primaris إلى أن الربع الثاني أظهر قوة محفظته الأساسية على الرغم من الضغوط الناجمة عن إخلاء عقود إيجار شركة Hudson’s Bay Company وتكاليف المعاملات غير المتكررة. وارتفع صافي دخل التشغيل المدعوم (FFO) لكل وحدة إلى 0.451 دولار كندي، وأفادت الإدارة بأن صافي دخل التشغيل المعدّل لكل وحدة ارتفع بنسبة 5.4% بعد استبعاد تكاليف المعاملات المنتهية وانخفاض استردادات الضرائب للعام السابق وإيجارات HBC المفقودة.
واصلت العقارات التجارية للشركة إظهار طلب إيجاري صحي. وارتفع صافي دخل التشغيل النقدي للعقارات المماثلة بنسبة 0.5% وفق ما أُفيد، أو 1.1% باستثناء استردادات ضريبة العقارات للعام السابق. كما ظلت المبيعات متينة، إذ بلغ حجم المبيعات من جميع المصادر 3.5 مليار دولار كندي خلال الاثني عشر شهراً المنتهية في مايو 2026، وبلغت المبيعات لكل قدم مربع 825 دولاراً كندياً.
وأشارت الإدارة إلى أن المحفظة شهدت تحولاً جذرياً في السنوات الأخيرة، إذ تُعدّ نحو 70% من الأصول جديدة منذ عام 2021، وتقدّم صندوق Primaris من المرتبة التاسعة عشرة إلى المرتبة التاسعة في مؤشر TSX Capped REIT Index. وأشارت الشركة إلى أن هذا التحول يعكس كلاً من عمليات الاستحواذ وتحسّن الأداء التشغيلي.
المؤشرات المالية الرئيسية
- الإيرادات: 174.11 مليون دولار، بارتفاع 0.15% عن التوقعات البالغة 173.85 مليون دولار.
- ربح السهم: -0.098 دولار.
- صافي دخل التشغيل المدعوم (FFO) لكل وحدة: 0.451 دولار كندي، بارتفاع 1.3% على أساس سنوي.
- صافي دخل التشغيل المعدّل (AFFO) لكل وحدة: ارتفع 5.4% بعد استبعاد البنود غير المتكررة.
- صافي دخل التشغيل النقدي للعقارات المماثلة: ارتفع 0.5% وفق ما أُفيد، أو 1.1% باستثناء استردادات ضريبة العقارات للعام السابق.
- نسبة الإشغال الفعلي للمحفظة: 86.6%.
- نسبة الإشغال الملتزم به: 91.1%، ما يعادل 450 نقطة أساس من نمو الإشغال المدمج.
- إشغال وحدات التأجير التجاري (CRU): 92.3%، بارتفاع 290 نقطة أساس من 89.4% قبل عام.
- السيولة: 655 مليون دولار كندي.
- متوسط صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك المعدّلة (EBITDA): 6.0 أضعاف.
الأرباح مقابل التوقعات
تجاوز صندوق Primaris توقعات الإيرادات بهامش ضيق. إذ كانت الإيرادات البالغة 174.11 مليون دولار أعلى بمقدار 0.26 مليون دولار من التوقعات البالغة 173.85 مليون دولار، بمفاجأة تبلغ نحو 0.15%.
لم تُقدّم الشركة توقعات لربح السهم في البيانات المقدّمة، لذا لا يمكن احتساب مفاجأة ربح السهم بشكل مباشر. ومع ذلك، فإن ربح السهم المُبلَّغ عنه البالغ -0.098 دولار أثقل على معنويات السوق على الأرجح، لا سيما أن المستثمرين كثيراً ما يتطلعون إلى نمو أرباح أوضح في صندوق عقاري يشهد تحسناً في الإشغال واتجاهات التأجير.
يبدو أن الربع كان أكثر تعلقاً بالتنفيذ منه بمفاجأة أرباح كبرى. كان التجاوز في الإيرادات محدوداً، لكن المقاييس التشغيلية الأساسية كانت أقوى. وارتفع صافي دخل التشغيل المدعوم (FFO) لكل وحدة بنسبة 1.3% وارتفع المعدّل بنسبة 5.4%، مما يشير إلى تحسّن العمل الأساسي حتى وإن ظل ربح السهم الرئيسي تحت ضغط من البنود غير المتكررة والاضطرابات المرتبطة بـ HBC.
ردود فعل السوق
انخفضت وحدات Primaris بنسبة 1.95% لتصل إلى 22.63 دولار في تداولات ما بعد الإغلاق، بانخفاض 0.45 دولار عن الإغلاق السابق البالغ 23.08 دولار. ويظل السهم قرب قمة نطاقه على مدى 52 أسبوعاً الممتد بين 14.67 دولار و23.36 دولار، متداولاً عند نحو 96.9% من القمة وبنحو 54.3% فوق القاع.
يشير التراجع إلى أن المستثمرين لم يكونوا راضين تماماً عن الأرقام الرئيسية للربع. كان التجاوز في الإيرادات طفيفاً، وكان ربح السهم سلبياً. وقد يكون ذلك أفضى إلى تعويض التعليقات التشغيلية الأقوى والنظرة المستقبلية المتفائلة على المدى البعيد للشركة.
يأتي هذا التراجع أيضاً في أعقاب ارتفاع قوي في السهم. وأشارت الإدارة إلى أن الوحدة استفادت من تصاعد اهتمام المستثمرين وتحسّن السيولة وارتفاع الوزن في المؤشر. ومع وصول السهم بالفعل إلى قرب قمته على مدى 52 أسبوعاً، ربما استغل بعض المستثمرين النتائج لجني الأرباح.
التوقعات والإرشادات
أعاد صندوق Primaris التأكيد على توجيهاته لعام 2026، التي كان قد حدّثها آخر مرة في بيان صحفي صدر في 29/06/2025. وأشارت الإدارة إلى أن الشركة تمتلك رؤية واضحة لنحو 52 مليون دولار كندي من صافي دخل التشغيل النقدي السنوي الإضافي من نشاط التأجير المتوقع بدؤه خلال السنوات الثلاث المقبلة.
كما رسمت الشركة مساراً للنمو على المدى البعيد:
- نسبة الإشغال الفعلي 86.6% مقابل هدف الإشغال المستقر البالغ 96%.
- نحو 1,000 نقطة أساس من مكاسب الإشغال لا تزال أمامها.
- نحو 450 نقطة أساس من نمو الإشغال المدمج مضمونة بموجب عقود قائمة.
- من المتوقع أن يتجاوز صافي دخل التشغيل للعقارات المماثلة الهدف طويل الأمد للشركة البالغ 3% إلى 4% خلال السنوات الثلاث المقبلة.
- من المتوقع أن يتراوح نمو صافي دخل التشغيل (FFO) بين 5% و6% خلال الفترة ذاتها.
أشارت الإدارة إلى أن المساحات السابقة لـ HBC ستبدأ في المساهمة بالإيجارات في وقت مبكر من مطلع عام 2027، مع امتداد بعض بدايات الإيجار إلى عامَي 2027 و2028. كما أقرّت الشركة إعادة تطوير بقيمة 50 مليون دولار كندي لقاعة الطعام في Promenades St-Bruno، وهو مشروع تتوقع أن يحقق عائداً بنحو 10%. ويتوقع المحللون أن تحقق الشركة ربحية هذا العام، وفقاً لـ InvestingPro، الذي يوفر وصولاً حصرياً إلى تقديرات القيمة العادلة ودرجات الصحة المالية الشاملة وأدوات الفرز المتقدمة لمساعدة المستثمرين على تحديد الفرص في قطاع صناديق الاستثمار العقاري.
تعليقات المسؤولين التنفيذيين
قال الرئيس التنفيذي أليكس أفيري إن التحول الذي شهدته الشركة على مدى خمس سنوات بات يظهر الآن في الأرقام. وقال: "في منتصف عامنا الخامس منذ الانفصال، نحن نستمتع كثيراً في Primaris"، مضيفاً أن 70% من المحفظة جديدة منذ عام 2021 وأن الشركة تقدّمت بشكل ملحوظ في تصنيفات مؤشر صناديق الاستثمار العقاري.
وأشار أفيري أيضاً إلى خط نمو الشركة، قائلاً: "في يونيو، أعلنّا عن رؤية واضحة لنحو 52 مليون دولار كندي من صافي دخل التشغيل النقدي السنوي الإضافي من نشاط التأجير المتوقع بدؤه خلال السنوات الثلاث المقبلة". وأضاف أن المحفظة تمتلك "نحو 1,000 نقطة أساس من مكاسب الإشغال أمامها" للوصول إلى الإشغال المستقر.
وسلّط الرئيس التشغيلي بات سوليفان الضوء على الطلب التأجيري وجهود إعادة تأجير مساحات HBC. وأشار إلى أن الطلب من المستأجرين لا يزال قوياً وأن "أداء تأجير وحدات التأجير التجاري (CRU) متميز"، مع تسجيل أحجام تأجير قياسية وفروق تجديد قوية. وأضاف أن عقود الإيجار المُبرمة حتى الآن في المساحات السابقة لـ HBC تُحقق إيجارات تبلغ نحو أربعة أضعاف ما كانت تُولّده HBC سابقاً.
المخاطر والتحديات
- إخلاء عقود إيجار HBC: لا يزال فقدان إيجارات HBC يؤثر على النتائج الحالية ويخلق حالة من عدم اليقين بشأن توقيت إعادة التأجير.
- مخاطر تنفيذ إعادة التطوير: قد يستغرق تحويل مساحات المتاجر الكبرى السابقة إلى مساحات تجارية منتجة وقتاً وموارد مالية.
- التكاليف غير المتكررة: يمكن أن تضغط تكاليف المعاملات المنتهية على الأرباح المُعلنة وتضيف تقلبات إلى النتائج الفصلية.
- فجوة الإشغال: تترك نسبة الإشغال الفعلي البالغة 86.6% مساراً طويلاً، لكنها تُظهر أيضاً أن ثمة عملاً لا يزال أمام الشركة للوصول إلى مستويات الإشغال المستقر.
- المخاطر الكلية ومخاطر المستأجرين: الطلب التجاري قوي حالياً، لكن بيئة المستهلك الأضعف قد تُبطئ نمو التأجير والمبيعات.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ركّز المحللون على نشاط الاستحواذ ونمو صافي دخل التشغيل للعقارات المماثلة ونسب الاسترداد ووتيرة إعادة تأجير مساحات HBC.
تمحورت الأسئلة المتعلقة بالاستحواذ حول أسباب تصاعد اهتمام صناديق التقاعد. وأشارت الإدارة إلى التخطيط لنهاية العام والوصول إلى رأس المال وسوق أكثر نشاطاً لمراكز التسوق المغلقة. كما أشار المسؤولون التنفيذيون إلى أن تداول السهم فوق صافي قيمة الأصول وفق معايير IFRS يمنح Primaris مرونة أكبر في هيكلة الصفقات.
كما سأل المحللون عن التوقعات طويلة الأمد لصافي دخل التشغيل للعقارات المماثلة. وأفادت الإدارة بأنها تتوقع أن يظل النمو فوق نطاق 3% إلى 4% خلال السنوات الثلاث المقبلة، مع اعتماد التوقيت على موعد بدء عقود الإيجار.
وكان موضوع آخر هو نسبة الاسترداد. وأشارت الإدارة إلى أن HBC جعلت هذا المقياس أصعب في النمذجة من ربع إلى آخر، لكنه ينبغي أن يتحسن مع ارتفاع الإشغال، لا سيما في مساحات وحدات التأجير التجاري (CRU). وتتوقع الشركة أن تكون نسب الاسترداد أقوى قليلاً بنهاية عام 2026 وأقوى بشكل ملحوظ بنهاية عام 2027.
أثارت الأسئلة المتعلقة بطلب المستأجرين الأجانب ردوداً إيجابية. وأشارت الإدارة إلى أن الاهتمام من جنوب شرق آسيا والولايات المتحدة لا يزال قوياً، مع صعوبة متزايدة يجدها تجار التجزئة في تأمين مساحات مراكز تسوق عالية الجودة. وقال المسؤولون التنفيذيون إن السوق لا يزال في المراحل الأولى من انتعاش مراكز التسوق وأن العرض لا يزال محدوداً لأن إنشاء مراكز تسوق مغلقة جديدة أمر صعب ومكلف.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
