3 أعضاء يطالبون برفع الفائدة.. انقسام داخل الفيدرالي يربك الأسواق
أعلنت شركة Macerich أن نتائج الربع الثاني عكست تقدماً مستمراً في عملية إعادة هيكلة محفظتها الاستثمارية طويلة الأمد، إذ ارتفع صافي الدخل التشغيلي بنسبة 3.8% في العقارات الأساسية، وتحسنت نسبة الإشغال عبر مختلف قطاعات الأعمال. وأشارت الشركة المالكة للمراكز التجارية إلى أن إنتاجية المبيعات بلغت مستوى قياسياً جديداً على مستوى الشركة، مؤكدةً أنها لا تزال في مسارها الصحيح لتحقيق نمو لا يقل عن 3% في صافي الدخل التشغيلي للعام الكامل 2026. وتراجع السهم بنسبة 0.97% في جلسة التداول الرسمية ليصل إلى 25.62 دولار، ولم يشهد تغيراً يُذكر في التداول بعد ساعات العمل عند 25.60 دولار، قرب قمة نطاق 52 أسبوعاً. ووفقاً لتحليل InvestingPro، يبدو السهم مُقيَّماً بأعلى من قيمته العادلة عند مستوياته الحالية مقارنةً بتقدير القيمة العادلة، مما يضعه ضمن الأسهم المدرجة في قائمة الأسهم الأكثر تضخماً في قيمتها.
أبرز النقاط
- ارتفع صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية بنسبة 3.8% على أساس سنوي في الربع الثاني.
- بلغت نسبة إشغال المحفظة الكاملة 94%، في حين ارتفعت نسبة إشغال المحفظة الأساسية إلى 95.5%.
- سجلت المبيعات لكل قدم مربع رقماً قياسياً جديداً للشركة بلغ 919.00 دولار، أو 954.00 دولار في المحفظة الأساسية.
- أعلنت Macerich عن خط أنابيب فرص بقيمة 140 مليون دولار من عقود موقعة لم تُفتتح بعد، يُتوقع تحقيق 30 مليون دولار منها في 2026.
- تحسنت نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة إلى 7.3 مرة، أو أقل من 7 مرات عند احتساب عائدات الأسهم الآجلة غير المُسوَّاة.
أداء الشركة
كشف تحديث Macerich للربع الثاني عن شركة لا تزال في مرحلة تحول، غير أنها تكتسب زخماً متصاعداً. وأوضحت الإدارة أن خطة Path Forward 3.0 تُحرك تحسناً ملموساً في الإيجارات ومعدلات الإشغال وإنتاجية المبيعات عبر محفظة من المراكز التجارية الإقليمية التي يجري إعادة تموضعها نحو مستأجرين أكثر إنتاجية واستخدامات أكثر تفاعلاً.
وأشارت الشركة إلى أن صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية ارتفع بنسبة 3.8% في الربع، و2.5% في النصف الأول من 2026. وتتوقع الشركة نمواً في صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية للعام الكامل بما لا يقل عن 3% مقارنةً بعام 2025. كما أشارت الإدارة إلى أن معدل النمو السنوي المركب لصافي الدخل التشغيلي على مدى ثلاث سنوات من 2026 إلى 2028 يُتوقع أن يبلغ 6.5% عند نقطة المنتصف، مما يعني نمواً أقوى في عامَي 2027 و2028.
واصلت مؤشرات التشغيل لدى الشركة تحسنها، إذ أنهت نسبة إشغال المحفظة الربعَ عند 94%، بارتفاع 60 نقطة أساس مقارنةً بالربع الأول، فيما بلغت نسبة إشغال المحفظة الأساسية 95.5%، بارتفاع 270 نقطة أساس على أساس سنوي. وبلغت نسبة الإشغال الفعلي 91%.
وأعلنت Macerich أيضاً أن إنتاجية المبيعات سجلت رقماً قياسياً جديداً للشركة، بمبيعات إجمالية للمحفظة بلغت 919.00 دولار للقدم المربع، و954.00 دولار للقدم المربع في المحفظة الأساسية. وتكتسب هذه الأرقام أهمية بالغة لأن قوة مبيعات المستأجرين يمكن أن تدعم نمو الإيجارات وتُبرر الإنفاق على إعادة التطوير.
أبرز المؤشرات المالية
- صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية: ارتفع 3.8% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026.
- صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية منذ بداية العام: ارتفع 2.5% مقارنةً بالفترة ذاتها من 2025.
- توقعات صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية للعام الكامل 2026: نمو لا يقل عن 3%.
- نسبة إشغال المحفظة: 94% في نهاية الربع الثاني، بارتفاع 60 نقطة أساس عن الربع الأول.
- نسبة إشغال المحفظة الأساسية: 95.5%، بارتفاع 60 نقطة أساس على أساس تسلسلي و270 نقطة أساس على أساس سنوي.
- نسبة الإشغال الفعلي: 91% في نهاية الربع.
- المبيعات لكل قدم مربع: 919.00 دولار عبر المحفظة الكاملة، رقم قياسي للشركة.
- مبيعات المحفظة الأساسية لكل قدم مربع: 954.00 دولار.
- صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة: 7.3 مرة، بانخفاض نحو 0.50 مرة عن الربع الأول.
- السيولة: نحو 1.2 مليار دولار، منها 900 مليون دولار متاحة من خلال تسهيل الائتمان المتجدد.
الأرباح مقابل التوقعات
لم تُدرج البيانات المقدمة أرقام ربحية السهم والإيرادات الفعلية للشركة، مما يجعل المقارنة المباشرة مع التوقعات أمراً غير ممكن. وكانت التوقعات تُشير إلى خسارة قدرها 0.0573 دولار للسهم وإيرادات بلغت 238.71 مليون دولار.
وحتى في غياب الأرقام النهائية المُعلنة، أوضح المؤتمر بجلاء أن المستثمرين يُركزون على التقدم التشغيلي بدلاً من الربحية على المدى القريب. وقد جرى تأطير نتائج Macerich حول نمو صافي الدخل التشغيلي، ومكاسب الإشغال، وزخم الإيجارات، وخفض الرافعة المالية. وتُشير هذه المؤشرات إلى أن عملية التحول تسير قُدُماً، حتى وإن كانت الشركة لا تزال تمر بمرحلة تحول متعددة السنوات.
لم يكن الإشارة الأكثر أهمية على المدى القريب تجاوزاً فصلياً للأرباح، بل ثقة الشركة في النمو المستقبلي. وقالت الإدارة إنها متقدمة على الجدول الزمني في الإيجارات، وتتوقع تسارعاً في 2027 و2028 مع تحول المزيد من الصفقات الموقعة غير المفتوحة إلى إيرادات فعلية ونضوج المزيد من بدائل المراسي.
ردة فعل السوق
تراجع سهم Macerich بنسبة 0.97% في جلسة التداول الرسمية إلى 25.62 دولار، ثم انخفض بنسبة إضافية 0.08% في التداول بعد ساعات العمل ليصل إلى 25.60 دولار. وبلغ إجمالي التراجع من الإغلاق السابق نحو 1.04%-. وعلى الرغم من هذا التراجع الطفيف، حقق السهم عوائد قوية بارتفاع 41% منذ بداية العام وقفزة 60% خلال العام الماضي، وفقاً لبيانات InvestingPro. وتُشير نصيحة InvestingPro إلى أن السهم يتداول قرب أعلى مستوياته خلال 52 أسبوعاً، بفارق 4% فقط عن القمة البالغة 26.68 دولار.
جاءت ردة فعل السهم خافتة لا دراماتيكية، إذ ظل قريباً من أعلى مستوى له خلال 52 أسبوعاً عند 26.68 دولار، بفارق نحو 4% عن تلك القمة، وبعيداً جداً عن أدنى مستوى له البالغ 16.03 دولار. وهذا يُشير إلى أن المستثمرين لم يروا في التحديث مخاطر هبوط جوهرية جديدة، لكنهم لم يتسارعوا أيضاً لإعادة تسعير السهم بشكل أعلى.
قد يعكس التراجع الطفيف غياب مفاجأة واضحة في ربحية السهم والإيرادات من البيانات المقدمة، حتى مع تحسن القصة التشغيلية. وفي حالة مالك مراكز تجارية، كثيراً ما يُولي السوق اهتماماً وثيقاً لمعدلات الإشغال وإنتاجية المبيعات والرافعة المالية وتقدم الإيجارات. وعلى صعيد هذه المؤشرات، أظهرت Macerich تقدماً ملموساً.
التوقعات والإرشادات
أبقت Macerich على توقعاتها البنّاءة لعام 2026. وتتوقع الشركة أن يرتفع صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية بما لا يقل عن 3% للعام الكامل، مع توقع نمو في النصف الثاني لا يقل عن 3.5% استناداً إلى الأداء منذ بداية العام. وأشارت الإدارة إلى أن الربع الرابع ينبغي أن يكون أقوى قليلاً من الربع الثالث بفضل مساهمات الصفقات الموقعة غير المفتوحة.
كما رسمت الشركة مساراً أطول للنمو:
- خط أنابيب الصفقات الموقعة غير المفتوحة: نحو 140 مليون دولار من إجمالي الفرص.
- المساهمة في 2026: نحو 30 مليون دولار، مُرجَّحة نحو النصف الثاني من العام.
- المساهمة في 2027: نحو 40 مليون دولار إلى 45 مليون دولار.
- المساهمة في 2028: نحو 45 مليون دولار إلى 50 مليون دولار.
وأفادت Macerich بأنها أتمت 830 صفقة من أصل 1,000 صفقة مستأجر جديد في خطتها الخمسية، مع تبقي 170 صفقة. وثلثا هذه الصفقات المتبقية في مرحلة خطاب النوايا بالفعل. وقالت الإدارة إن افتتاحات المتاجر متقدمة على المستهدف وينبغي أن تتجاوز هدف الشركة البالغ 60% بنهاية العام.
كما تتوقع الشركة استمرار تحسن الميزانية العمومية، مشيرةً إلى أن عائدات الأسهم الآجلة البالغة نحو 372 مليون دولار ينبغي نشرها قبل تاريخ التسوية في يونيو 2027، وقد تُخفض الرافعة المالية إلى نطاق خمس مرات ونصف إذا استُثمرت في عمليات استحواذ بعوائد مستقرة تتراوح بين 9% و11%.
تصريحات المسؤولين التنفيذيين
قال الرئيس التنفيذي Jack Hsieh إن الشركة تُحرز تقدماً على أصعدة متعددة. وأضاف: "نُثبت تنفيذاً قوياً عبر ثلاثة محاور: تبسيط الأعمال، وتحسين الأداء التشغيلي، وخفض الرافعة المالية."
وأشار أيضاً إلى جودة محفظة الشركة والطلب من المستأجرين، قائلاً: "ندرة المساحة في أفضل مراكزنا جاءت بتصميم مقصود في خطة Path Forward. لا أحد يبني مراكز تجارية إقليمية مغلقة جديدة. نحو 90% من صافي دخلنا التشغيلي للمحفظة الأساسية يأتي من أصول من الفئة A."
وفيما يتعلق بعمليات الاستحواذ، قال Hsieh إن Macerich تمتلك ميزة تنافسية لأنها تستطيع التحرك بسرعة ولا تحتاج إلى ديون رهن عقاري. وأضاف: "أعتقد أن هذه فرصة فريدة حقاً لشراء مراكز تسوق إقليمية مغلقة. لدينا علاقات ممتازة مع المستأجرين الوطنيين، ولدينا السيولة، ولسنا بحاجة إلى ديون رهن عقاري، ولدينا السرعة واليقين."
المخاطر والتحديات
- الرافعة المالية المرتفعة: لا تزال نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين المعدّلة عند 7.3 مرة مرتفعةً، حتى بعد التحسن.
- الجدول الزمني الطويل للتحول: معظم التسارع المتوقع في صافي الدخل التشغيلي لا يزال أمامه في 2027 و2028.
- مخاطر التنفيذ: يجب على الشركة مواصلة افتتاح المتاجر وإتمام عقود الإيجار وتحويل المراسي وفق الجدول الزمني المحدد.
- مخاطر تخصيص رأس المال: تستلزم خطط إعادة التطوير والاستحواذ إنفاقاً وتمويلاً منضبطين.
- الضغوط الكلية: قد يضعف الإنفاق في قطاع التجزئة إذا تباطأ الطلب الاستهلاكي أو ظلت تكاليف التمويل مرتفعة.
- مخاوف السيولة: تُشير نصيحة InvestingPro إلى أن الالتزامات قصيرة الأجل تتجاوز الأصول السائلة، وإن كانت الشركة تحافظ على سجل دفع أرباح متواصل لمدة 33 عاماً. وللحصول على تحليل أعمق، يمكن للمستثمرين الاطلاع على تقرير Pro البحثي الشامل لـ Macerich، وهو أحد أكثر من 1,400 تقرير متاح يُحوّل البيانات المعقدة إلى معلومات استثمارية قابلة للتنفيذ.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ركّز المحللون على مقدار القيمة الإضافية التي يمكن لـ Macerich تحقيقها من استراتيجية استبدال المراسي وخط أنابيب الاستحواذ وبرنامج إعادة التطوير.
تمحور أحد الأسئلة حول التأثيرات المتتالية لافتتاح المراسي. وأوضحت الإدارة أن الأثر يأتي على ثلاث مراحل: أولاً عند الإعلان عن المرساة، ثم عند افتتاحها، وأخيراً بعد نحو عامين حين يتحقق التأثير الكامل على الجناح المحيط. وأشار المسؤولون التنفيذيون إلى Dick’s House of Sport وSCHEELS بوصفهما نموذجَين لمراسٍ أسهمت بالفعل في استقطاب حركة الزوار وساعدت في تأجير المساحات المحيطة.
ومن المحاور التي استأثرت باهتمام المحللين أيضاً عمليات الاستحواذ. وقال Hsieh إن خط الأنابيب الحالي هو الأكثر قوةً منذ انطلاق خطة Path Forward، موزعاً بالتساوي تقريباً بين الفرص المعروضة في السوق وتلك خارج السوق. وأكد أن Macerich ستكون انتقائية ومنضبطة، لكنها ترى نافذة مواتية لشراء مراكز تجارية عالية الجودة بعوائد مستقرة تتراوح بين 9% و11%.
وتساءل المحللون أيضاً عن مصير الأسهم الآجلة البالغة 372 مليون دولار وما إذا كانت قد تبقى دون توظيف. وأجاب Hsieh بأن ذلك ليس مصدر قلق واقعي، مؤكداً أن الشركة تتوقع توظيف رأس المال قبل تاريخ التسوية في يونيو 2027 بوقت كافٍ.
وأثار المحللون تساؤلات حول توقعات نمو صافي الدخل التشغيلي، فجاءت الإجابة على المنوال ذاته. وأشارت الإدارة إلى أن المراكز المتأخرة في مراحل التحول مثل Tysons Corner وScottsdale Fashion Square وBroadway Plaza وFairfield Commons تُسجل بالفعل نمواً في حركة الزوار بأرقام منخفضة من العشرات ونمواً في صافي الدخل التشغيلي يقترب من 9%، وهو ما يفوق بكثير متوسط المحفظة. وأكدت الشركة أن هذه الديناميكية ينبغي أن تدعم نتائج أقوى في السنوات المقبلة.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
