عاجل: سهم موديرنا يصعد 120% اليوم..
أعلنت شركة DEMIRE AG أن نتائج النصف الأول من العام جاءت مستقرة في ظل سوق عقارات تجارية صعبة، إذ انخفضت إيرادات الإيجار إلى 23 مليون يورو، وتراجع مؤشر FFO1 إلى 2 مليون يورو مقارنةً بـ 5 ملايين يورو في العام السابق. وأشارت الإدارة إلى أن برنامج التخلص من الأصول وبيان الأرباح والخسائر الأكثر وضوحاً أسهما في دعم الشركة، كما رفعت توقعاتها للعام الكامل 2026 لكلٍّ من إيرادات الإيجار ومؤشر FFO1. وأُغلق سهم الشركة عند 0.37 دولار، دون تغيير عن الإغلاق السابق، وقريباً من الحد الأدنى لنطاق 52 أسبوعاً البالغ بين 0.29 دولار و0.75 دولار.
أبرز النقاط
- انخفضت إيرادات الإيجار في النصف الأول بنسبة 17% على أساس سنوي لتبلغ 23 مليون يورو، بسبب عمليات بيع الأصول بشكل رئيسي.
- تراجع مؤشر FFO1 إلى 2 مليون يورو من 5 ملايين يورو، غير أن الإدارة أشارت إلى أن النتيجة تجاوزت التوقعات المخططة بفارق طفيف.
- رفعت DEMIRE توقعاتها للعام الكامل 2026 لكلٍّ من إيرادات الإيجار ومؤشر FFO1.
- أتمّت الشركة عمليات تخلص من أصول بقيمة 17.5 مليون يورو في النصف الأول، وأبرمت صفقات إضافية بقيمة 40 مليون يورو بعد انتهاء الفترة.
- ارتفعت نسبة الشواغر إلى 21.5%، لكن الإدارة أكدت أن خط أنابيب التأجير لا يزال يتمتع بصحة جيدة.
أداء الشركة
وصفت DEMIRE النصف الأول من عام 2026 بأنه مستقر، رغم الخلفية الاقتصادية الصعبة التي تواجه قطاع العقارات التجارية. واصلت الشركة تقليص محفظتها وإعادة تشكيلها من خلال التخلص من الأصول، مما أدى إلى انخفاض إيرادات الإيجار، لكنه دعم الميزانية العمومية في الوقت ذاته.
انخفضت الإيجارات التعاقدية السنوية إلى 46 مليون يورو من 56.4 مليون يورو في العام السابق، مما يعكس تقلص قاعدة الأصول عقب عمليات البيع خلال الاثني عشر شهراً الماضية. ومع ذلك، أعلنت الشركة عن ربح تشغيلي (EBIT) إيجابي بلغ 8 ملايين يورو، مشيرةً إلى تحسن طفيف في هامش التشغيل من نحو 67% إلى 68%.
كما أكدت الإدارة أن النصف الأول من عام 2026 لم يشهد تأثيرات تقييم أو انخفاض قيمة كبيرة، مما جعل هذه الفترة تبدو أكثر وضوحاً مقارنةً بالنصف الأول من عام 2025، حين تكبّدت الشركة رسوماً ضخمة مرتبطة بقضية Limes.
أبرز المؤشرات المالية
- إيرادات الإيجار: 23 مليون يورو، بانخفاض 17% على أساس سنوي.
- الإيجارات التعاقدية السنوية: 46 مليون يورو، مقارنةً بـ 56.4 مليون يورو في العام السابق.
- مؤشر FFO1: 2 مليون يورو، مقارنةً بـ 5 ملايين يورو في النصف الأول من عام 2025.
- الربح التشغيلي (EBIT): 8 ملايين يورو، مدعوماً بغياب رسوم التقييم والانخفاض الكبيرة.
- هامش الربح الإجمالي: 6.26% خلال الاثني عشر شهراً الماضية، مما يعكس التحديات التشغيلية في سوق العقارات الحالي.
- ربحية السهم الأساسية: -0.90 دولار خلال الاثني عشر شهراً الماضية، مما يؤكد استمرار ضغوط الربحية.
- هامش ربح تأجير العقارات: نحو 68%، ارتفاعاً من نحو 67%.
- نسبة القرض إلى القيمة الصافية (Net LTV): ارتفعت قليلاً في النصف الأول، وتتوقع الإدارة استقرارها أو انخفاضاً طفيفاً في الربع الثالث.
- معدل الشواغر وفق معيار EPRA: 21.5%، ارتفاعاً من 16.4% في نهاية عام 2025.
- متوسط مدة عقود الإيجار المرجّح: 5.0 سنوات، ارتفاعاً من 4.7 سنوات.
الأرباح مقابل التوقعات
لم تُقدَّم توقعات لربحية السهم أو الإيرادات للفترة المُعلَن عنها، مما يجعل احتساب مفاجأة الأرباح أمراً غير ممكن بشكل مباشر. غير أن الإدارة أشارت إلى أن مؤشر FFO1 تجاوز التوقعات المخططة بفارق طفيف.
كان هذا التفوق الطفيف كافياً لدعم رفع التوقعات السنوية. وعملياً، تشير النتيجة إلى أن الشركة تُدير تكاليفها وعمليات بيع أصولها بشكل أفضل مما كان متوقعاً، على الرغم من تقلص قاعدة الإيجارات الأساسية.
وبالمقارنة مع العام السابق، كان التغيير في مؤشر FFO1 لافتاً: 2 مليون يورو مقابل 5 ملايين يورو. ويعكس هذا التراجع انخفاض إيرادات الإيجار عقب عمليات التخلص من الأصول، لكن الشركة قدّمت النتيجة باعتبارها مقبولة في ظل التحول الجاري في المحفظة.
ردة فعل السوق
أُغلق السهم دون تغيير عند 0.37 دولار، أي بنسبة 0%، مقارنةً بالإغلاق السابق البالغ 0.37 دولار. وفي غياب أي ارتفاع ملحوظ في سعر السهم، بدا أن المستثمرين اتخذوا موقف الترقب إزاء النتائج وتحديث التوقعات.
عند مستوى 0.37 دولار، يتداول السهم بالقرب من الحد الأدنى لنطاق 52 أسبوعاً البالغ بين 0.29 دولار و0.75 دولار، وهو ما يشير إلى أن السوق لا يزال حذراً إزاء القدرة الربحية للشركة والبيئة الأشمل لسوق العقارات التجارية.
لم تُرصد أنماط تداول غير اعتيادية أو بيانات حجم تداول. ويشير الاستقرار في السعر إلى ردة فعل خافتة، ويُعزى ذلك على الأرجح إلى أن النتائج جاءت مستقرة لا تحويلية.
التوقعات والإرشادات
رفعت DEMIRE توقعاتها للعام الكامل 2026.
- توقعات إيرادات الإيجار: بين 42.5 مليون يورو و44.5 مليون يورو، ارتفاعاً من نطاق 41.5 مليون يورو إلى 43.5 مليون يورو.
- توقعات مؤشر FFO1: بين 0.5 مليون يورو و2.5 مليون يورو، ارتفاعاً من نطاق كان يتراوح بين سالب 1 مليون يورو وموجب 1 مليون يورو تقريباً.
وأوضحت الإدارة أن هذا التعديل يعكس أداء الشركة في النصف الأول وتأثير عمليات التخلص من الأصول المُنجزة والموقّعة. كما أشارت إلى خط أنابيب تأجير صحي، مع وجود بعض عقود الإيجار الكبيرة في مراحل متقدمة.
وتتوقع الشركة إتمام صفقتَي بيع أصول إضافيتَين في الربع الثالث من عام 2026، بعائدات تبلغ نحو 40 مليون يورو. كما تدرس أصلاً آخر في النصف الثاني، لا يزال الخيار بين إعادة التمويل والبيع قيد التقييم.
من المقرر أن يُعقد التحديث التالي للنتائج في 05/11/2026.
تصريحات المسؤولين التنفيذيين
قال الرئيس التنفيذي Tim Brückner: "نُقدّم بيان أرباح وخسائر نظيفاً للغاية"، مشيراً إلى أن النصف الأول من عام 2026 لم يشهد أي تأثيرات تقييم أو انخفاض قيمة ذات صلة. وأضاف أن النتيجة استفادت من تمديد هيكل Cielo حتى نهاية عام 2027.
وأوضح Dirk Röfer، الذي قاد معظم النقاش التشغيلي، أن النصف الأول عكس "التنفيذ المتسق لأولوياتنا الاستراتيجية"، بما في ذلك الإدارة الفعّالة للمحفظة وتعزيز المركز المالي في سوق صعبة.
وفيما يتعلق بالتوقعات، قال Röfer إن الشركة تمتلك "خط أنابيب تأجير صحياً" ولا "تتوقع أي مفاجآت سلبية في الأشهر الستة المقبلة"، مما يوحي بوجود مجال لتحسين معدلات الإشغال في وقت لاحق من العام.
المخاطر والتحديات
- ارتفاع الشواغر: ارتفع معدل الشواغر وفق معيار EPRA إلى 21.5%، مما قد يضغط على إيرادات الإيجار والتدفق النقدي.
- تقلص قاعدة الإيجارات: تُقلّص عمليات بيع الأصول الدخل، حتى وإن كانت تُحسّن الميزانية العمومية.
- ضعف سوق العقارات: وصفت الإدارة بيئة العقارات التجارية بأنها صعبة، مما يُقيّد القدرة التسعيرية.
- تنفيذ عقود الإيجار: يتعين على الشركة إعادة تأجير الأصول الشاغرة في Schwerin وNeumünster لتحسين معدلات الإشغال.
- صغر القاعدة الربحية: يبقى مؤشر FFO1 منخفضاً بالقيمة المطلقة، مما يُضيّق هامش تحمّل الانتكاسات.
- الرفع المالي المرتفع: مع نسبة دين إلى حقوق ملكية تبلغ 4.2، تحمل الشركة مخاطر مالية كبيرة، وإن كانت نسبة السيولة الحالية البالغة 1.42 تشير إلى أن الأصول السائلة تتجاوز الالتزامات قصيرة الأجل.
- سلبية الربحية: يبلغ العائد على الأصول -9.18%، مما يعكس البيئة التشغيلية الصعبة وعمليات الانخفاض في القيمة الأخيرة.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ركّز المحللون على التوقعات الجديدة واتجاهات الشواغر واستراتيجية التخلص من الأصول.
وتساءل أحد المحللين عمّا إذا كانت عمليات التخلص من الأصول الموقّعة بقيمة 40 مليون يورو مُدرجة بالكامل في التوقعات. وأجابت الإدارة بأنها تدرس عملية تخلص إضافية في النصف الثاني، لكنها لا تزال تُقيّم ما إذا كانت ستُعيد تمويل الأصل أم تبيعه.
وتناول سؤال آخر أسعار التخلص من الأصول، إذ أوضحت الإدارة أن الصفقات الموقّعة جاءت "متوافقة إلى حد بعيد مع القيمة الدفترية"، مما يشير إلى سوق مبيعات مستقر لكنه ليس قوياً.
كما استفسر المحللون عن عقار Leipzig، الذي أُعيد تصنيفه من "مُدرج للبيع" إلى "عقار استثماري". وأوضحت الإدارة أن الاهتمام السوقي به كان ضعيفاً، وأن الشركة تسعى الآن إلى ملء الطوابق العليا الشاغرة بمشغّل فندقي قبل البيع، مشيرةً إلى أن ذلك سيكون "خلّاقاً للقيمة بشكل كبير".
وتعلّق سؤال آخر بارتفاع مدفوعات الضرائب النقدية، فأوضح Brückner أنها مرتبطة بفترات سابقة ولا تعكس الربحية الحالية.
وأخيراً، سأل المحللون عن اتجاه مؤشر FFO1 الضمني في النصف الثاني. وأوضح Brückner أن الرقم صغير، وأن التغيير يعكس بشكل رئيسي انخفاض الإنفاق على الصيانة في النصف الأول وانخفاض إيرادات الإيجار الناجم عن تقلص المحفظة.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
