عاجل: سعر الذهب يرتفع بقوة اليوم.. هل ترامب هو سر الصعود؟
الأربعاء، 16/09/2026 — استغلت شركة UDR (UDR) مؤتمر مجموعة بنك أوف أمريكا العقاري العالمي في نيويورك 2026 لتوجيه رسالة واثقة بشأن العام المقبل. وأفادت الإدارة بأن صندوق الاستثمار العقاري المتخصص في الشقق السكنية يستفيد من تراجع المعروض، وتحسّن دعم الإيجارات، والانضباط في توزيع رأس المال، وذلك رغم إقرارها بوجود إشارات اقتصادية كلية أضعف وسوق إسكان لا تزال تواجه تحديات.
وقال الرئيس التنفيذي توم توميه إن عام 2027 ينبغي أن يكون أفضل من 2026، فيما واصلت الشركة بيع أصولها القديمة وإعادة شراء أسهمها. كما أشارت UDR إلى قوة الأداء التشغيلي، وتحسّن معدلات الاحتفاظ بالمستأجرين، والاستخدام المتنامي للبيانات والذكاء الاصطناعي لدعم التسعير وتعزيز تفاعل المقيمين.
أبرز النقاط
- أكدت UDR أن عام 2027 ينبغي أن يكون أفضل من 2026، مدعوماً بتحسّن تسلسلي في الإيرادات عبر جميع أسواقها.
- سجّلت الشركة نمواً في إيرادات المتاجر المماثلة بنسبة 1.90% في الربع الثاني، متجاوزةً التوقعات، وتصدّرت نظيراتها في نمو الإيرادات والمصروفات وصافي الدخل التشغيلي للمتاجر المماثلة على أساس تسلسلي خلال موسم التأجير.
- ظل توزيع رأس المال عدوانياً، مع تجاوز مبيعات الأصول 600,000,000 دولار وعمليات إعادة شراء الأسهم 400,000,000 دولار منذ بداية العام.
- ترى الإدارة أن الطلب على الشقق مدعوم بتراجع المعروض، وانخفاض نسب الإيجار إلى الدخل، وضعف القدرة على تحمّل تكاليف المساكن الفردية.
- تستخدم UDR البيانات والذكاء الاصطناعي والتواصل مع المقيمين لرفع معدلات الاحتفاظ وتحسين التسعير وتنمية الدخل الآخر.
النتائج المالية وتوزيع رأس المال
أفادت UDR بأن مزيج إيرادات المتاجر المماثلة للربع الثاني من 2026 بلغ 1.90%، متجاوزاً منتصف التوجيهات بمقدار 15 نقطة أساس، ومتجاوزاً المتوسط الصافي للشركة بمقدار 70 نقطة أساس. وأوضحت الإدارة أن هذا الأداء ترجم إلى المرتبة الأولى في نمو إيرادات ومصروفات وصافي الدخل التشغيلي للمتاجر المماثلة على أساس تسلسلي خلال موسم التأجير الرئيسي.
- مبيعات الأصول منذ بداية العام: أكثر من 600,000,000 دولار
- عمليات إعادة شراء الأسهم منذ بداية العام: أكثر من 400,000,000 دولار
- معدلات الرسملة للتصرفات: في نطاق منتصف 5%
- متوسط عمر الأصول المباعة: نحو 45 عاماً
- مستويات الإيجار للأصول المباعة: أقل بنحو 20% من متوسط المحفظة
وقال توميه إن الشركة تعتبر سهمها "رخيصاً جداً" وتعاملت مع عمليات إعادة الشراء باعتبارها الاستخدام الأمثل لرأس المال. وأشارت UDR إلى أنها تمكنت من بيع الأصول بأسعار مواتية مع تحسين جودة المحفظة في الوقت ذاته.
وأوضحت الشركة أنها تفحص الأصول المعروضة للبيع وفق ثلاثة عوامل رئيسية: إشارات التحليلات التنبؤية لمنصة Orion، والإمكانات التشغيلية، واحتياجات الإنفاق الرأسمالي. وأفادت الإدارة بأن الأصول المباعة حتى الآن كانت في معظمها عقارات قديمة ذات إيجارات منخفضة وملامح نمو طويلة الأجل أقل جاذبية.
كما أشارت UDR إلى أن محفظة DPE بلغت 380,000,000 دولار في الربع الثاني، ومن المتوقع أن تنخفض إلى نحو 250,000,000 دولار بنهاية عام 2026. وأوضحت الإدارة أن عملية التصفية التدريجية مُدرجة بالفعل في توجيهات التدفقات النقدية من العمليات، وستُفضي إلى تخفيف يتراوح بين 2.50 سنت و3.00 سنت على مدى الفترة من 2027 إلى 2031، يُعوَّض جزئياً بالنمو في سائر أنشطة الأعمال.
التحديثات التشغيلية واتجاهات التأجير
أفادت الإدارة بأن الأداء التشغيلي لـ UDR ظل قوياً عبر محفظتها. وأعلنت الشركة عن نسبة فوز 70% في الأداء النسبي للسوق خلال الربع الثاني، مشيرةً إلى أن جميع أسواقها التي تتجاوز 20 سوقاً تُظهر تحسناً تسلسلياً.
- توجيهات التأجير للنصف الثاني من 2026: مزيج يتراوح بين 1.50% و2.00%
- معدل الإشغال المستهدف للنصف الثاني: 96.50%
- اتجاه الإشغال خلال 30 يوماً: 96.00%، مقارنةً بـ 95.50% قبل عام
- تراجع إيجارات السوق خلال آخر 30 يوماً: نحو 50 نقطة أساس
- تراجع إيجارات السوق في الفترة ذاتها من العام الماضي: 200 نقطة أساس
- التنازلات: من أسبوع إلى 1.20 أسبوع، تحسّنت مقارنةً بالعام الماضي
وقال توميه إن الشركة تشهد بيئة تأجير أكثر طبيعية، مع إشغال أقوى وتراجعات إيجارية أقل حدة مقارنةً بالعام الماضي. وأضاف أن الشركة "تستطلع مياه السوق" بشأن إيجارات السوق والتجديدات على حد سواء، بهدف الحفاظ على معدل الإشغال حول 96.50% في النصف الثاني.
كما أشارت UDR إلى أنها خفّضت انتهاء عقود الإيجار في الربع الرابع إلى نحو 15%، بانخفاض عن النسبة المعتادة البالغة 20% إلى 23%، وذلك بتحويل نحو 5% من انتهاءات العقود إلى الربعين الثاني والثالث. وأوضحت الشركة أن ذلك يمنحها مرونة أكبر لاختبار زيادات الإيجار وتسعير التجديدات قبل الدخول في عام 2027.
وفقاً للإدارة، يجري إرسال معدلات التجديد ترتفع بمقدار 50 نقطة أساس في الربع الرابع مقارنةً بالربع الثالث. وأفادت الشركة بأن هذه الخطوة ينبغي أن تساعدها في بناء قاعدة إيرادات أقوى في اتجاهها نحو العام المقبل.
الأداء السوقي والاتجاهات الإقليمية
أوضحت UDR أن ظروف السوق تتباين بحسب المنطقة، غير أن الاتجاه العام آخذ في التحسن. ويبقى سان فرانسيسكو أقوى الأسواق، إذ بلغت مزيجات الربع الثاني 13% ومن المتوقع أن تتراجع إلى 10%-11% في الربع الثالث. كما يُحقق نيويورك أداءً جيداً على الساحل الشرقي.
في منطقة حزام الشمس، تتفوق فلوريدا على تكساس وناشفيل، فيما جاءت مزيجات حزام الشمس في الربع الثاني سلبية بنسبة 2%. ومن المتوقع أن تتحسن مزيجات حزام الشمس في الربع الثالث قليلاً لتتراوح بين سالب 1.60% وسالب 1.80%.
وأفادت الإدارة بأن أسواق السواحل تتراجع من مستويات مرتفعة، لكن الصورة الأشمل تعكس تحسناً تسلسلياً. وقال توميه إن الشركة تتوقع أن تُظهر جميع الأسواق زخماً إيجابياً على أساس تسلسلي، حتى وإن لم تتحول كل سوق إلى الإيجابية على أساس سنوي.
النموذج التشغيلي والاحتفاظ واستراتيجية البيانات
أفادت UDR بأن منصتها التشغيلية باتت أكثر كفاءة واعتماداً على البيانات. وأوضحت الشركة أنها تُدير 43 وحدة سكنية لكل موظف، بما يفوق متوسط المنافسين بنحو 20%، فيما يتجاوز معدل الاحتفاظ لديها نظيراتها بـ 500 نقطة أساس، وكان الأفضل في القطاع خلال الربع الأخير.
- الوحدات السكنية لكل موظف: 43
- الكفاءة مقارنةً بالمنافسين: أفضل بنحو 20%
- ميزة الاحتفاظ: 500 نقطة أساس فوق المنافسين
- متوسط عمر المقيمين: 37 عاماً
- التجديدات: 40,000 من أصل 60,000 وحدة
- عقود الإيجار الجديدة: 20,000 من أصل 60,000 وحدة
وأوضحت الإدارة أن الشركة مرّت بثلاث مراحل في تطورها التشغيلي. أولاً، أصبحت الأكثر كفاءة في التشغيل. ثانياً، حققت أعلى معدلات احتفاظ في القطاع. Now، في المرحلة الثالثة، تركّز على تحسين جودة محفظة الإيجارات واستخدام التسعير الديناميكي للفصل بين تسعير التجديدات وتسعير عقود الإيجار الجديدة.
لدعم الاحتفاظ بالمستأجرين، أفادت UDR بأن سبعة موظفين مخصصين يتواصلون بشكل استباقي مع المقيمين. كما أوضحت الشركة أنها تستخدم أدوات الذكاء الاصطناعي جنباً إلى جنب مع التواصل البشري لتحسين تفاعل المقيمين. وقد جرى تشديد معايير الفحص من خلال اشتراطات درجات ائتمان أعلى، وإثبات الدخل، والتحقق من الهوية.
وأفادت الإدارة بأن قاعدة المقيمين تبدو مستقرة مالياً، دون أي مؤشرات على ضغوط رغم المخاوف الاقتصادية الأوسع. ويوحي متوسط عمر المقيم البالغ 37 عاماً بأن المحفظة تميل نحو المهنيين العاملين الراسخين الذين يتمتعون بهامش مالي أكبر.
الدخل الآخر ومبادرات النمو
أشارت UDR إلى أن الدخل الآخر يُشكّل 12% من إجمالي الإيرادات، ومن المتوقع أن ينمو بنسبة 5% إلى 7%، أي بما يعادل نحو ثلاثة أضعاف وتيرة نمو مزيج الإيجارات. وأوضحت الإدارة أن الشركة تُوسّع عدة خدمات قائمة على الرسوم عبر محفظتها.
- رسوم الأبواب
- طرح خدمات Wi-Fi وتوسيع التغطية
- خزائن الطرود
- خدمات مواقف السيارات
وقال توميه إن كثيراً من هذه الأفكار تُختبر على الساحل الغربي قبل طرحها على نطاق أوسع. كما أشار إلى أن ثقافة الشركة تُشجّع على الأفكار من المستوى الميداني وصولاً إلى الإدارة المؤسسية، مع ربط المكافآت بالأداء النسبي للسوق ونمو الدخل الآخر.
التوقعات المستقبلية لعام 2027
كانت الرسالة الأوضح من الإدارة أن عام 2027 ينبغي أن يكون أقوى من 2026. وقال توميه إنه يستطيع "بشكل قاطع" القول إن 2027 سيكون عاماً أفضل، استناداً إلى عدد الأسواق التي تُظهر زخماً في نمو الإيرادات.
وأفادت UDR بأنها تتوقع ربحاً مُكتسباً يتراوح بين 60 و100 نقطة أساس في اتجاهها نحو عام 2027، مقارنةً بصفر في العام السابق. وأوضحت الشركة أن الوضع الراهن ينبغي أن يُهيئ أساساً أفضل لنمو إيرادات المتاجر المماثلة وصافي الدخل التشغيلي في العام المقبل.
يرتكز ثقة الشركة على ثلاثة عوامل رئيسية:
- يتطبّع المعروض بعد أن بلغ بناء الشقق ذروته في 50 عاماً
- تبقى نسب الإيجار إلى الدخل دون المعدلات التاريخية، مما يُتيح مجالاً للقوة التسعيرية
- تبقى القدرة على تحمّل تكاليف تملّك المساكن الفردية قرب أدنى مستوياتها على الإطلاق، مما يُبقي المزيد من الأسر في قطاع الإيجار
وأفادت الإدارة بأن نسبة المستأجرين الذين يشترون منازل انخفضت إلى نحو 5%، متراجعةً من ذروة بلغت 20% ودون المتوسط طويل الأجل البالغ 10% إلى 15%. ويواصل ذلك، إلى جانب ارتفاع معدلات الرهن العقاري، دعم الطلب على الشقق.
وأضاف توميه أن الشركات القادرة على تحويل البيانات إلى تدفقات نقدية ينبغي أن تحظى بهوامش أعلى ونمو أكثر ديمومة. وأكد أنه ينبغي للمستثمرين التركيز ليس فقط على الهامش، بل أيضاً على ديمومة التدفقات النقدية عند تقييم الأصول السكنية.
التطوير والاستحواذات وبرنامج DPE
أفادت UDR بأن التطوير يبقى محدوداً ومنضبطاً. وتُركّز الشركة على مشاريع مجاورة للأصول التشغيلية القائمة، كمشروع يضم 400 وحدة في الإسكندرية بولاية فيرجينيا، بجوار عقار يضم 900 وحدة تمتلكه بالفعل. وأوضحت الإدارة أن هذا النهج يمنحها رؤية أفضل على الإيجارات والتآزر التشغيلي مع الحد من المخاطر.
ظل نشاط الاستحواذ محدوداً، غير أن UDR أشارت إلى أن صفقات بورتلاند بولاية أوريغون الأخيرة، المُستقطَبة عبر شراكات DPE، استوفت معاييرها لنمو الإيجارات وانخفاض الاحتياجات الرأسمالية والإمكانات التشغيلية.
وصفت الإدارة برنامج DPE بأنه جهد ناجح امتد عقداً من الزمن وأسفر عن معلومات سوقية ودخل. غير أنها أوضحت أن الشركة ترى الآن عوائد أفضل معدّلة بالمخاطر في عمليات إعادة شراء الأسهم والاستحواذات الأكثر انتقائية. وأفادت UDR بأن منصة DPE أقل جاذبية في سوق أكثر تنافسية ذات رافعة مالية أعلى وعوائد حالية أدنى.
وأوضحت الشركة أن التصفية التدريجية لـ DPE تُمثّل تحولاً هيكلياً، إذ إن تلك الأصول لا تُديرها UDR وبالتالي تُوفّر مشاركة أقل في الصعود. وأفادت الإدارة بأن منصة Orion للتحليلات تمنحها الآن وسيلة أفضل لتحديد الأصول ذات إمكانات النمو الأعلى.
أبرز ما جاء في جلسة الأسئلة والأجوبة
خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، عادت الإدارة مراراً إلى المحاور ذاتها: المعروض، والقدرة على تحمّل التكاليف، وتوزيع رأس المال، والعمليات المبنية على البيانات.
- بشأن التأجير، أفادت UDR بأن مزيج النصف الأول البالغ 1.90% تجاوز منتصف التوجيهات بـ 15 نقطة أساس، وأن الإشغال خلال 30 يوماً عند 96.00% أفضل مما كان عليه قبل عام.
- بشأن توزيع رأس المال، أفادت الإدارة بأن عمليات إعادة الشراء تبقى الاستخدام الأول لرأس المال لأن السهم يبدو غير مُكلف وتسعير التصرفات كان مواتياً.
- بشأن التطوير، أفادت UDR بأنها ستظل مُركّزة على المشاريع المجاورة بدلاً من التطوير الجديد على نطاق واسع.
- بشأن التصفية التدريجية لـ DPE، أفادت الإدارة بأن هذه الخطوة مُدرجة بالفعل في التوجيهات ولن تُعيق النمو طويل الأجل.
- بشأن المخاطر الاقتصادية الكلية، أشار توميه إلى عدم اليقين في نمو الوظائف وسياسة الهجرة، لكنه أكد أن هذه المخاوف لا تنعكس على سلوك المقيمين أو أداء المحفظة.
وحين سُئل عن أكبر مخاطر القطاع في حال بقاء أسعار الفائدة ترتفع لفترة أطول، أفادت الإدارة بأن المعروض سيكون له التأثير الأكبر على الأرباح، أكثر من تكاليف إعادة التمويل أو انخفاض حجم المعاملات. كما أشارت إلى أن رأس المال من أطراف ثالثة ينبغي أن يصبح مصدراً أكثر أهمية للنمو على مدى السنوات الثلاث المقبلة مقارنةً برأس المال من الميزانية العمومية.
وأفادت الإدارة بأن نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر المماثلة لعام 2027 ينبغي أن يكون أعلى من 2026، مما يعكس نقطة انطلاق أقوى للشركة والتحسن المتوقع في أساسيات السوق.
الخلاصة
غادرت UDR المؤتمر برسالة واضحة: ترى الشركة خلفية تشغيلية أقوى في الأفق، وتعمل على تهيئة محفظتها وقاعدتها الرأسمالية لعام 2027.
يمكن للقراء الرجوع إلى النص الكامل أدناه للاطلاع على مزيد من التفاصيل.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
