3 أعضاء يطالبون برفع الفائدة.. انقسام داخل الفيدرالي يربك الأسواق
أعلنت شركة Macerich أن نتائج الربع الثاني عكست تقدماً مستمراً في عملية إعادة هيكلة محفظتها الاستثمارية طويلة الأمد، إذ ارتفع صافي الدخل التشغيلي بنسبة 3.8% في العقارات الأساسية المستهدفة، كما تحسنت نسبة الإشغال عبر مختلف قطاعات الأعمال. وأشارت الشركة المالكة للمراكز التجارية إلى أن إنتاجية المبيعات بلغت مستوى قياسياً جديداً، مؤكدةً أنها لا تزال في مسارها الصحيح لتحقيق نمو بنسبة لا تقل عن 3% في صافي الدخل التشغيلي السنوي لعام 2026. وتراجع سهم الشركة بنسبة 0.97% خلال جلسة التداول الرسمية ليصل إلى 25.62 دولار، ثم استقر عند 25.60 دولار في التداول بعد ساعات السوق، قريباً من أعلى مستوياته خلال 52 أسبوعاً. ووفقاً لتحليل InvestingPro، يبدو السهم مبالغاً في تقييمه عند مستوياته الحالية مقارنةً بتقديرات القيمة العادلة، مما يضعه ضمن قائمة الأسهم الأكثر تضخماً في قيمتها.
أبرز النقاط
- ارتفع صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية بنسبة 3.8% على أساس سنوي في الربع الثاني.
- بلغت نسبة إشغال المحفظة الكاملة 94%، فيما ارتفعت نسبة إشغال المحفظة الأساسية إلى 95.5%.
- سجلت المبيعات لكل قدم مربع رقماً قياسياً جديداً للشركة بلغ 919.00 دولار، أو 954.00 دولار في المحفظة الأساسية.
- أعلنت Macerich عن خط أنابيب فرص بقيمة 140 مليون دولار من عقود موقعة لم تُفتح بعد، يُتوقع أن يُسهم منها 30 مليون دولار في عام 2026.
- تحسنت نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء المعدلة إلى 7.3 مرة، أو أقل من 7 مرات إذا أُدرجت عائدات الأسهم الآجلة غير المُسوّاة.
أداء الشركة
كشف تحديث Macerich للربع الثاني عن شركة لا تزال في مرحلة تحول، غير أنها تكتسب زخماً متصاعداً. وأفادت الإدارة بأن خطة "المسار إلى الأمام 3.0" تُحرك نمواً أقوى في عقود الإيجار، ونسب إشغال أعلى، وإنتاجية مبيعات أفضل عبر محفظة من المراكز التجارية الإقليمية التي تُعاد هيكلتها نحو مستأجرين أكثر إنتاجية وأنشطة أكثر تفاعلاً.
وأشارت الشركة إلى أن صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية ارتفع بنسبة 3.8% خلال الربع، وبنسبة 2.5% في النصف الأول من عام 2026، متوقعةً نمواً في صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية للعام الكامل بنسبة لا تقل عن 3% مقارنةً بعام 2025. كما أشارت الإدارة إلى أن معدل النمو السنوي المركب لصافي الدخل التشغيلي خلال الفترة من 2026 إلى 2028 يُقدَّر بنسبة 6.5% عند نقطة المنتصف، مما يعني نمواً أقوى في عامَي 2027 و2028.
واصلت مؤشرات التشغيل لدى الشركة تحسنها، إذ أنهت نسبة إشغال المحفظة الربعَ عند 94%، بارتفاع 60 نقطة أساس مقارنةً بالربع الأول، فيما بلغت نسبة إشغال المحفظة الأساسية 95.5%، بارتفاع 270 نقطة أساس على أساس سنوي. وبلغت نسبة الإشغال الفعلي 91%.
كذلك أعلنت Macerich عن تسجيل إنتاجية مبيعات قياسية جديدة، بمبيعات إجمالية للمحفظة الكاملة بلغت 919.00 دولار للقدم المربع، و954.00 دولار للقدم المربع في المحفظة الأساسية. ويكتسب ذلك أهمية بالغة لأن قوة مبيعات المستأجرين يمكن أن تدعم نمو الإيجارات وتُبرر الإنفاق على إعادة التطوير.
المؤشرات المالية الرئيسية
- صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية: ارتفع 3.8% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026.
- صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية منذ بداية العام: ارتفع 2.5% مقارنةً بالفترة ذاتها من 2025.
- توقعات صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية للعام الكامل 2026: نمو بنسبة لا تقل عن 3%.
- نسبة إشغال المحفظة: 94% في نهاية الربع الثاني، بارتفاع 60 نقطة أساس عن الربع الأول.
- نسبة إشغال المحفظة الأساسية: 95.5%، بارتفاع 60 نقطة أساس على أساس تسلسلي و270 نقطة أساس على أساس سنوي.
- نسبة الإشغال الفعلي: 91% في نهاية الربع.
- المبيعات لكل قدم مربع: 919.00 دولار عبر المحفظة الكاملة، وهو رقم قياسي للشركة.
- مبيعات المحفظة الأساسية لكل قدم مربع: 954.00 دولار.
- صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء المعدلة: 7.3 مرة، بانخفاض نحو 0.5 مرة عن الربع الأول.
- السيولة: نحو 1.2 مليار دولار، منها 900 مليون دولار متاحة عبر تسهيل الائتمان المتجدد.
الأرباح مقابل التوقعات
لم تُدرج البيانات المتاحة أرقام ربحية السهم والإيرادات الفعلية للشركة، مما يحول دون إجراء مقارنة مباشرة مع التوقعات. وكانت التوقعات تشير إلى خسارة قدرها 0.0573 دولار للسهم وإيرادات بلغت 238.71 مليون دولار.
وحتى في غياب أرقام الأرباح النهائية المُعلنة، أوضحت المكالمة جلياً أن المستثمرين يركزون على التقدم التشغيلي بدلاً من الربحية على المدى القريب. وقد صِيغت نتائج Macerich حول نمو صافي الدخل التشغيلي، ومكاسب الإشغال، وزخم عقود الإيجار، وتخفيض الرافعة المالية. وتشير هذه المقاييس إلى أن عملية التحول تسير بخطى متقدمة، حتى وإن كانت الشركة لا تزال تمر بمرحلة تحول متعددة السنوات.
وكانت أبرز الإشارات على المدى القريب ليست تجاوز أرباح ربع سنوية، بل ثقة الشركة في النمو المستقبلي. وأفادت الإدارة بأنها متقدمة عن الجدول الزمني في عقود الإيجار، وتتوقع تسارعاً في عامَي 2027 و2028 مع تحول المزيد من الصفقات الموقعة غير المفتوحة إلى صفقات منتجة ونضوج المزيد من بدائل المرساة.
ردود فعل السوق
تراجع سهم Macerich بنسبة 0.97% في جلسة التداول الرسمية إلى 25.62 دولار، ثم انخفض بنسبة إضافية 0.08% في التداول بعد ساعات السوق ليصل إلى 25.60 دولار. وبلغ إجمالي التراجع من سعر الإغلاق السابق نحو 1.04%-. وعلى الرغم من هذا التراجع الطفيف، حقق السهم عوائد قوية بارتفاع 41% منذ بداية العام وقفزة 60% خلال العام الماضي، وفقاً لبيانات InvestingPro. وتُشير نصيحة InvestingPro إلى أن السهم يتداول قرب أعلى مستوياته خلال 52 أسبوعاً، على بُعد 4% فقط من ذروته البالغة 26.68 دولار.
جاء رد فعل السهم خافتاً لا دراماتيكياً، إذ ظل قريباً من أعلى مستوياته خلال 52 أسبوعاً البالغة 26.68 دولار، أي بنحو 4% دون تلك الذروة، وبعيداً جداً عن أدنى مستوى له البالغ 16.03 دولار. ويُشير ذلك إلى أن المستثمرين لم يروا في هذا التحديث مخاطر هبوط جديدة جوهرية، لكنهم لم يتسارعوا أيضاً نحو إعادة تسعير السهم بشكل أعلى.
وقد يعكس التراجع الطفيف غياب مفاجأة واضحة في ربحية السهم والإيرادات ضمن البيانات المقدمة، حتى مع تحسن القصة التشغيلية. وبالنسبة لمالك مراكز تجارية، كثيراً ما يولي السوق اهتماماً وثيقاً لمعدلات الإشغال وإنتاجية المبيعات والرافعة المالية وتقدم عقود الإيجار، وعلى هذه المقاييس أظهرت Macerich تقدماً ملموساً.
التوقعات والتوجيهات
أبقت Macerich على توقعاتها البنّاءة لعام 2026، إذ تتوقع الشركة ارتفاع صافي الدخل التشغيلي للمحفظة الأساسية بنسبة لا تقل عن 3% للعام الكامل، مع توقع نمو في النصف الثاني بنسبة لا تقل عن 3.5% استناداً إلى الأداء منذ بداية العام. وأشارت الإدارة إلى أن الربع الرابع ينبغي أن يكون أقوى قليلاً من الربع الثالث بفضل مساهمات الصفقات الموقعة غير المفتوحة.
كما رسمت الشركة مساراً أطول للنمو:
- خط أنابيب الصفقات الموقعة غير المفتوحة: نحو 140 مليون دولار من إجمالي الفرص.
- المساهمة في 2026: نحو 30 مليون دولار، مُرجَّحة نحو النصف الثاني من العام.
- المساهمة في 2027: نحو 40 مليون دولار إلى 45 مليون دولار.
- المساهمة في 2028: نحو 45 مليون دولار إلى 50 مليون دولار.
وأفادت Macerich بأنها أتمت 830 صفقة من أصل 1,000 صفقة مستأجر جديد في خطتها الخمسية، مع تبقي 170 صفقة. وثلثا هذه الصفقات المتبقية في مرحلة خطاب النوايا بالفعل. وأشارت الإدارة إلى أن افتتاحات المتاجر متقدمة على الهدف المرسوم وينبغي أن تتجاوز هدف الشركة البالغ 60% بنهاية العام.
كما تتوقع الشركة استمرار تحسن ميزانيتها العمومية، مشيرةً إلى أن عائدات الأسهم الآجلة البالغة نحو 372 مليون دولار ينبغي نشرها قبل تاريخ التسوية في يونيو 2027، وقد تُخفض الرافعة المالية إلى نطاق خمس مرات ونصف إذا استُثمرت في عمليات استحواذ بعوائد مستقرة تتراوح بين 9% و11%.
تصريحات المسؤولين التنفيذيين
قال الرئيس التنفيذي Jack Hsieh إن الشركة تُحرز تقدماً على أصعدة متعددة. وصرّح: "نُثبت تنفيذاً قوياً عبر ثلاثة محاور: تبسيط الأعمال، وتحسين الأداء التشغيلي، وتخفيض الرافعة المالية."
وأشار أيضاً إلى جودة محفظة الشركة والطلب من المستأجرين، قائلاً: "ندرة المساحات في أفضل مراكزنا جاءت بتصميم مقصود ضمن خطة المسار إلى الأمام. لا أحد يبني مراكز تجارية إقليمية مغلقة جديدة. نحو 90% من صافي دخلنا التشغيلي للمحفظة الأساسية يأتي من أصول من الفئة A."
وفيما يخص عمليات الاستحواذ، قال Hsieh إن Macerich تمتلك ميزة تنافسية لقدرتها على التحرك بسرعة دون الحاجة إلى ديون رهن عقاري. وأضاف: "أعتقد أن هذه فرصة فريدة حقاً لشراء مراكز تسوق إقليمية مغلقة. لدينا علاقات ممتازة مع المستأجرين الوطنيين، ولدينا السيولة، ولسنا بحاجة إلى ديون رهن عقاري، كما نمتلك السرعة واليقين."
المخاطر والتحديات
- الرافعة المالية المرتفعة: لا تزال نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء المعدلة عند 7.3 مرة مرتفعةً، حتى بعد التحسن.
- الجدول الزمني الطويل للتحول: معظم التسارع المتوقع في صافي الدخل التشغيلي لا يزال أمامه في عامَي 2027 و2028.
- مخاطر التنفيذ: يتعين على الشركة الاستمرار في افتتاح المتاجر وإتمام عقود الإيجار وتحويل المراسي وفق الجدول الزمني.
- مخاطر تخصيص رأس المال: تستلزم خطط إعادة التطوير والاستحواذ إنفاقاً وتمويلاً منضبطين.
- الضغوط الاقتصادية الكلية: قد يضعف الإنفاق على التجزئة إذا تباطأ الطلب الاستهلاكي أو ظلت تكاليف التمويل مرتفعة.
- مخاوف السيولة: تُشير نصيحة InvestingPro إلى أن الالتزامات قصيرة الأجل تتجاوز الأصول السائلة، وإن كانت الشركة تحافظ على سجل توزيع أرباح متواصل لمدة 33 عاماً. وللحصول على تحليل أعمق، يمكن للمستثمرين الاطلاع على تقرير Pro البحثي الشامل لـ Macerich، وهو أحد أكثر من 1,400 تقرير متاح يُحوّل البيانات المعقدة إلى معلومات استثمارية قابلة للتنفيذ.
جلسة الأسئلة والأجوبة
ركّز المحللون على مقدار القيمة الإضافية التي يمكن لـ Macerich تحقيقها من استراتيجية استبدال المراسي وخط أنابيب الاستحواذ وبرنامج إعادة التطوير.
وتمحور أحد الأسئلة حول التأثيرات المتتالية لافتتاحات المراسي، فأوضحت الإدارة أن التأثير يأتي على ثلاث مراحل: الأولى عند الإعلان عن المرساة، والثانية عند افتتاحها، والثالثة بعد نحو عامين حين يتحقق التأثير الكامل على الجناح المحيط. وأشار المسؤولون التنفيذيون إلى Dick’s House of Sport وSCHEELS بوصفهما نموذجين لمراسٍ أسهمت بالفعل في استقطاب حركة الزوار وساعدت في تأجير المساحات المحيطة.
وكان الاستحواذ محوراً آخر للاهتمام، إذ أفاد Hsieh بأن خط الأنابيب الحالي هو الأكثر قوةً منذ انطلاق خطة المسار إلى الأمام، موزعاً بالتساوي تقريباً بين الفرص المطروحة في السوق وتلك خارج السوق. وأكد أن Macerich ستكون انتقائية ومنضبطة، لكنها ترى نافذة مواتية لشراء مراكز تجارية عالية الجودة بعوائد مستقرة تتراوح بين 9% و11%.
كما تساءل المحللون عن عائدات الأسهم الآجلة البالغة 372 مليون دولار وإمكانية بقائها دون نشر، فأكد Hsieh أن ذلك ليس مصدر قلق واقعي، مشيراً إلى أن الشركة تتوقع توظيف هذا الرأسمال قبل تاريخ التسوية في يونيو 2027 بوقت كافٍ.
وأثارت الأسئلة المتعلقة بتوقعات نمو صافي الدخل التشغيلي استجابةً مماثلة، إذ أشارت الإدارة إلى أن المراكز المتأخرة في مرحلة التحول كـ Tysons Corner وScottsdale Fashion Square وBroadway Plaza وFairfield Commons تُحقق بالفعل نمواً في حركة الزوار بأرقام منخفضة من العقد الثاني ونمواً في صافي الدخل التشغيلي يقترب من 9%، أي أعلى بكثير من متوسط المحفظة. وأكدت الشركة أن هذه الديناميكية ينبغي أن تدعم نتائج أقوى في السنوات المقبلة.
هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا
